伴随着房地产税立法的日益临近,房地产税计税范围、免税范围如何划定,计税总价以何种标准核定等征收细节问题引发关注和热议。

    在天和智库(北京)经济研究所近期举办的主题沙龙上,中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇针对房地产税改革和开征的细节问题提出建议,在他看来,首套房也应开征房地产税,但应以消费性资产的合理房价征税。

    首套房不能免征房地产税

    对于首套房到底是否应该征收房地产税,财政部财科所前所长贾康近日曾撰文表示,建议除独立别墅外,对第一套房都不征收房地产税。“即使第一套房是300平方米的豪华公寓,也给予免税。”

    对此,周天勇直言,第一套居民住宅不征税,将其转嫁给生产服务体系的想法,将会带来不良后果。

    目前建成和在建的住宅共有约3.8亿套,已经严重过剩。在1.4亿户城市居民中,有多套房的占21%,平均每户拥有6.8套。在这一现状下,在周天勇看来, 如果只针对多套房征税,即使按照1%的最低税率,也必将带来沉重税负下的大规模抛房现象出现,“抛售之后,大家都变成一套房的时候,房地产税就没有了。”

    周天勇认为,房地产税的征收是因居住而发生的公共服务,从这个角度去理解,一套房也要征房地产税。“只要居住就会有公共服务的需求,包括垃圾处理、污水、路灯等,像北京的天通苑,如果都不交房地产税,也没有企业,白天到北京的其他区工作,个人所得税、社会保险金交到那儿,晚上到这儿来住,如果这是一个独立核算的地区,它怎么办?”

    以消费性资产的合理房价征税

    虽然主张对首套房的房地产税不能缺位,但周天勇同时提出,政府不能对正在居住使用的房屋按照市价征税,只能以消费型资产的合理房价征税;对居民投资性质的房屋也不能累进过度征税,因为资产泡沫太大。

    周天勇进一步解释道,中国房屋市价过度偏离其合理价格,如果按照市价征税,也就是按资产的泡沫价格征税,即使以1%的税率征收,对于消费型住宅来说也是难以承受的,将导致该税种无法推行。

    他建议,应该以该地区城市居民人均可支配收入作为主要考量指标,比如以5年的家庭可支配收入作为起点,再加上房屋面积等因素,最终确定房屋价格。在税率上,他认为1%比较合适。

    他特别指出,只要是消费性住宅,不管面积多大,都应当按照合理的房价收入比征税。对于退休人员、低收入人群和农民的住宅,可以根据地理位置适当减免。

    废除年期制,换取征税权

    谈及房地产税,房产的年期是避不开的话题。在周天勇看来,永续使用权和继承权是房地产税征收的基础。他认为,年期制度和市场经济调节的运行规则相矛盾。比如,以房养老的推进就受制于年期制,“70年使用期到期后,房屋产权丧失,即便根据《物权法》可以继续使用,却不能在银行继续进行房屋抵押,因此银行也就不可能继续支付养老金。”他还认为,将来遗产税的开征也必须以永久的财产所有权为基础,否则是没有法律依据的。

    日前对于房地产税的强烈呼吁多半来自于其成为地方主体税种的可能性,那么,房地产税到底归哪级政府?

    在周天勇看来,房地产税的征收源于居住地政府提供的基础设施和公共服务,因此它既不是中央税种,也不是省级税种,而应当是一个市县级税种。因此,建议在房地产税设计时,应避免省和地级市对本属于县和县级市的房地产税的分成,只负责征收各自管辖提供公共服务范围内的部分。