部分开发商正在研究对购买二套房的购房者实施“补贴”

近日，南京、无锡等城市传出开发商为购房者“垫首付”的新闻，在上海，也有媒体称部分开发商正在研究对购买二套房的购房者实施“补贴”措施。所谓“垫首付”，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，购房者再在约定的加长的期限内支付相应的房款。而商报记者调查发现，上海目前尚未出现实质上的“垫首付”案例。

开发商：

垫首付其实是件好事情

“从某种意义上来说，‘垫首付’对于开发商是有利可图的。”宝山某楼盘的案场经理如是说。在他眼里，政策调控之下，二套房首付五成的门槛，的确“拦住”了不少购房者，并逼迫这部分人群采取观望态度，这就直接影响到了楼盘的销售进度。而目前，上海的多数楼盘的有价无市现象，已经在统计数据上一览无遗。

“这个时候，如果开发商帮助购房者跨过骤然加高的首付门槛，就不仅能拿到购房者手中的另一部分的首付款，也能顺利‘套出’银行的购房贷款资金。”一位代理公司的负责人告诉商报记者，“对于开发商来说，卖掉房子，回笼(大部分)购房款，整个资金链才能保持安全。”

据了解，在上海，“垫首付”的做法，上世纪90年代中期已经盛行。对于当时为数不少的滞销楼盘，开发商帮忙“垫首付”，就能从银行那里顺利“转回”剩余大部分按揭房款。然后，开发商已经可以保证可观的利润。“更何况是房价飞涨的今天，开发商即使全数‘垫’付五成首付，也能在剩下的购房贷款里获得足够的利润。况且，购房者是签订了严格的房屋买卖合约的，不怕他不还。”浦东某楼盘销售经理这么对商报记者说。

换一个角度，开发商一般会认为，如果他们为购房者“垫”首付，表面上是帮购房者的忙，实际上是帮了自己，而且，在目前的市场行情下，确实有不少改善性需求的购房者，因为凑不齐头寸，而放弃看好的房子。所以，此时开发商放出的部分首付款，是解决了“购房难”问题的一个销售策略。

分析师：

垫首付或促使变相抬房价

但一些楼市分析师并没有开发商那样“乐观”，在他们看来，开发商为购房者垫首付，可能会造成一定的风险。

以一套100万元的公寓为例，目前二套首付应该是50万元，这个时候如果购房者像调控之前一样只准备了30万元“首付”，则开发商必须“垫资”20万元，以争取从银行拿下余下50万元的购房贷款。这个时候，风险就来了。“对于开发商来说，购房者的房子实质上已经抵押给了银行，此时银行和开发商(有了部分债权)加在一起，其房屋抵押价值可能已经不足。”中原地产一位分析师作了分析。

按照上面的算法，开发商本来应该进账100万元，但因为“垫”了20万首付款，因而实际进账已经有70万元(银行的保证金部分先忽略不计)，开发商此时还实际握有购房者20万元的“债权”，但是在房地产市场下滑、整体房价进一步走弱的情况下，购房者如果像2008年一样大规模闹出“退房”行动，则开发商在余款上的风险就会显露出来。

更重要的是，此种合约中，开发商实际上在以“自有资金”做免息贷款(给购房者)，此部分资金成本也就是开发商给予购房者的“优惠”。当然，开发商一般都会找一家投资公司类的“第三方”来给购房者贷款，相应的，也有可能拿标的房屋的部分做抵押，这样就会有循环抵押存在。在市场不好的情况下风险很大。

据一位业内人士介绍，一般开发商所合作的“投资公司”，可能执业资质都有问题，“他们可能不像银行等金融机构那样，可以房产实物或者企业的信用为担保，而是以暴利为担保。而对于购房者来说，如果在规定的时间内(一般不超过3年)还不了“投资公司”的钱，就将面临比银行商业贷款利息高很多倍的罚息。

值得关注的是，这种付款购房的合约格局中，很容易出现开发商变相做高房价的情况。还以上面的100万元房子为例，假使开发商能抬高房价到120万元，这样就能从银行贷款60万元。相较之前只能贷到的50万元，多贷出来的10万元可以对冲掉开发商“借”给购房者的20万元的一半。

银行：

风险必将转嫁到银行头上

在这样一种“三角”关系中，负责按揭的商业银行之所以会同意给购房者贷款五成房款，其中之一的前提是，银行已经看到了购房者向开发商支付全部预付款的证据，但此时，如果开发商仅收到购房者部分房款，却仍向银行提供首付款“已经付清”的证明，则面对银行的借款(抵押)人，亦即购房者，实际上是在向银行隐瞒部分债务。

一位银行工作人员甚至向商报记者表示，“这事实上存在一种以‘假首付’套取按揭贷款的嫌疑。其在合规性上大有问题，会直接影响银行对购房者的信用评估，不仅会造成银行出现坏账、呆账的风险，而且会影响目前整个以差异化收紧房屋信贷为主的宏观调控效果。”

金融专家表示，如果“垫首付”的做法极端一些，则市场上难免出现“零首付”的新房促销现象。“这样的话，如果房价持续快速的下跌，则开发商很可能收不回余款、银行面临坏账风险，“当银行、开发商和个人之间出现三角债，房屋抵押的价值又发生不足的现象时，后果就不堪设想了。”

延伸分析

上海也将出现“垫首付”

业内人士指出，新政策出台后，上海新房市场目前的折扣楼盘越来越多，比如部分楼盘，居然祭出只给二套购房者房价优惠的怪招。

目前开发商的打折行为和部分垫首付行为，其实是一回事，都是开发商稍微让利，以提高回笼资金的速度。但上海市场现在并没有真正出现开发商为购房者“垫首付”的案例，原因或许是因为上海的调控政策细则还没有出台。或许，等上海地方细则明确之后，开发商“垫首付”的行为也将不断出现。