2014年东莞住宅均价进入“9字头”。

　　2008~2014年 七年房价涨了3167元/平方米

　　2014年，虽然整体楼市冷淡，但是房价仍然平稳上涨，达9173元/平方米，也是多年来首次全年均价进入“9字头”。记者发现，从2008~2014年，东莞7年时间房价上涨3167元/平方米，也从“6字头”正式在2014年跨入“9字头”，业内人士认为，平均一年上涨450元/平方米，东莞房价平稳理性。

　　价格

　　7年涨了3000多元/平方米

　　2014年楼市不景气，但是房价却仍然缓慢上行至“9字头”,为9173元/平方米，除掉别墅、豪宅产品的因素，2014年东莞普通住宅（洋房+公寓）的价格为8419元/平方米，达到2008年以来的最高位。从2008年~2014年，7年时间里东莞房价上涨了3167元。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关人士认为，东莞房价理性而且稳定。特别是2012年~2014年，平均每年涨500元，年均涨幅4%，远低于GDP年均涨幅（年均约7.9%），房价长期理性稳定。

　　不过，除掉别墅、豪宅产品，受精装房因素影响的普通住宅的价格却出现较明显的上涨。东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞普通住宅（洋房+公寓）均价为8419元/平方米，达到了2008年以来的最高位。主要因为今年滨海等热点区域楼市成交放量，同时，因市场品牌集中度走高，万科、万达、碧桂园和恒大等品牌房企产品多为精装产品。

　　从市场来看， “低价入市”是今年的常态，但是也不乏一些优质产品推出高价销售，从而拉高整体房价。东莞中原地产市场研究部分析，从一季度厚街花香十二院“低开入市”，再到年中临深片区保利·百合花园及东北片区碧桂园、富盈项目拉开市场“低开入市”热潮的大帷幕，在售项目不断加入价格回调队列。与此同时，部分入市项目价差大，如南城恒大·御景、世纪城·幸福公馆及虎门万科·金色里程等项目，入市价格低至七八千余元/平方米，高至1.2万元/平方米，拉大优劣产品价格，推售产品。

　　与市场低开热潮相反，在轻轨2号线开通在即，个别地铁盘推售价格暴涨。位于西平金色华庭项目，2012年、2013年网签均价“7字头”，今年最新一期商道8日入市，均价约为10500元/平方米，上升幅度达40%。

　　成交

　　“住冷”：成交同比2013年下降两成

　　2014年楼市不景气，主要表现在住宅的成交上面。据东莞中原地产市场研究部统计的数据显示，2014年东莞商品房成交684.65万平方米，同比2013年降19.19%，其中住宅成交593.31万平方米，同比2013年下降22.62%，减少了173万平方米。

　　经过2008年楼市冷冬，2009年开始，东莞楼市成交进入回升阶段，住宅成交量在2013年创下了历史新高。进入2014年，工程进度明显减缓、市场观望情绪日益浓厚以及东莞本地问题等影响，楼市成交长时间维持低迷，成交量也从高位回落。

　　不过，2014年的成交量仍然与2012年相当。合富辉煌东莞市场研究部相关人士认为， 2007年~2014年8年间，东莞住宅年均供应面积584万平方米，年均成交面积553万平方米。2014年的成交量处于历史平均水平上下，成交量波动较小。

　　“商热”：车位、商铺成交创历史新高

　　与住宅市场相反的是，非住宅市场（商业用房，包括商铺、写字楼、车位等）却异常火热，逆市增长27%，创历史最高水平。业内人士表示，住宅市场冷清，开发商为回笼资金积极推非住宅产品，促进了非住宅成交的快速上涨。

　　东莞中原地产市场研究部相关人士认为，今年楼市整体趋冷，住宅成交持续低迷，许多开发商迫于手上资金紧张的压力，采用多渠道方式回笼资金。由于商铺、车位几乎不受房贷政策影响，车位又属刚性物业，自然成为开发商推货首选。在商铺方面，东莞商业投资前景被看好，造成许多资金流入商业市场。不少开发商为缓解资金压力，提前将待售的商铺货源拿出来卖，且不少商铺价格低于市场预期，因此赢得投资客的热烈追捧。

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2014年非住宅签约面积118.4万平方米，同比增长27%，商业用房成交逆市增长，有效缓解了开发商资金紧张局面。

　　今年楼市预测

　　关键词：房价

　　房价上涨预期高

　　东莞中原地产市场研究部相关人士认为，2014年可以说是“政策底”和“市场底”的一年，2015年市场将逐步有所改善，房价上涨预期高。同时，2015年是东莞开启轻轨生活的“元年”，轻轨效应强烈将推动楼价上涨，尤其是R2沿线楼盘房价将出现快速上涨。

　　瑞峰置业市场研究部则认为，2015年房价以稳为主，增幅预计不超过4%，将维持“9”字头上运行，或将在9200元/平方米左右上下浮动。此外，虽然2015年楼市预期好于去年，但依然存在不确定的因素，低库存时代的结束、经济增速的放缓、政府对房地产行业依赖性减弱等问题都将制约东莞楼市的回暖趋势。

　　关键词：产品

　　刚需主导地位不变，别墅供应量增大

　　东莞中原地产市场研究部介绍，从2015年潜在供应数据中显示，东莞住宅供应仍以刚需产品为主。

　　此外，东莞别墅供应市场将迎来复苏，供应放量明显增大，带别墅产品的新项目明显增多。单盘别墅供应体量相对较大，供应面积过万的项目数同比2014年翻一倍左右。截至2014年12月31日，东莞300平方米以上的别墅库存达1753套，其中500平方米以上的达583套，平均每年消化182套在后市供应量增大情况下，库存高位现象逐渐凸显，因此预计2015年大面积、高总价的别墅消化压力加剧。

　　关键词：成交

　　多重利好刺激成交好于2014

　　东莞中原地产市场研究部相关人士表示，从过去几年改善型住宅产品的成交不景气，到去年淡季时改善住宅成交温和，可以反映东莞改善购房需求受到抑制。今年，“二孩”政策放开导致改善性潜在需求增长，“认贷不认房”的利好也将继续催生改善需求，预计2015年改善购房需求将借助利好加速入市，释放量会越来越大，比重上升。

　　瑞峰置业市场研究部也表示，2014年第四季度改善型产品的成交明显上升，2015年将会得到进一步的释放，成为支撑成交量回升的重要部分，而在产品上，预计100~130平方米三房或小四房最受改善型购房者的追捧。

　　关键词：投资

　　R2轻轨沿线投资活跃

　　东莞中原地产市场研究部认为，2015年东莞首条轻轨R2线将开通，东莞正式步入“轻轨时代”，由于R2线路途经石龙、茶山、东城、南城、厚街和虎门六大镇区，其中4个镇区均为东莞经济发达镇区，轻轨开启将促使城市商圈辐射力增强，轻轨沿线物业或受热捧，市场投资活跃。

　　瑞峰置业市场研究部相关人士也表示，东莞首条轻轨R2线缩短了镇区与市区之间的距离，给市民跨区域购房提供了巨大的便利，沿线项目将会再度受到投资者的重点关注，尤其是刚需、公寓类的项目受宠度更高。