政策猜想篇

　　未来政策走向，有望刺激今年楼市回暖

　　房地产市场持续回暖，也在悄然影响未来的政策走向。分析人士指出，这些政策是否真正落地，2015年1月可能会有定论。理由在于：一方面，年度楼市数据出台，将为监管层决策提供重要参考；另一方面，年末一系列重要会议召开，在分析2015年经济形势作出判断的基础上，也将定调房地产政策。一些机构指出，在数据向好的背后，二三线城市面临主攻方向依然是“内需消化”，当然对政策利好有着迫切需求。按照政策落地和企业决策周期，2015年省会的房地产市场有望在今年3-4月才会真正有所体现上扬趋势。

　　从年初“分类调控”得以明确，到“限购”、“限贷”、“限价”等重重枷锁逐步放松、降息等政策推出，再到《不动产登记暂行条例》靴子落地，2014年楼市调控呈现出新转变。

　　与此同时，2014年中央经济工作会议连续两年未提“楼市”，全国住房城乡建设工作会议未涉“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇，均使2015年楼市调控“去行政化”更加明朗。

　　2015年是否会有更多住房利好政策推进？基于中央经济工作会议继续实施“稳健的货币政策”，有人认为，适度降息、降准，以及定向宽松的货币政策，将有可能在2015年进一步出台。

　　市场猜想篇

　　消化库存为主，预示着今年房价依然平稳

　　数据显示，2014年1-11月份，全国商品房销售面积、销售金额双双同比回落。而新房价格环比下跌城市数量，也从5月份起连续7个月不断增加。二手房价同样明显下调，9月份时，70个大中城市全部环比下跌。

　　石家庄市住房保障和房产管理局5日发布“2014年石家庄房地产市场运行分析”报告，2014年石家庄新建商品住房上市面积为566万平方米，供求比为1.03:1，供求基本平衡，而2015年市场供给量将进一步增加。

　　市民最为关心的房价方面，上述人士预计在政策基本稳定的情况下，房地产市场不具备大幅调整的空间；开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，预计2015年的房价应保持稳定且呈小幅上升态势。

　　此外，由于商业用房价格较高，消费者投资逐渐趋于理性，以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响，商业办公用房的销售困难，今后一段时间仍将以消化库存为主。

　　业内人士预测认为，2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测：2.0%)，意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。

　　房价猜想篇

　　需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力

　　2014年12月，100个城市中住宅价格环比2014年11月上涨的城市个数为30个，较上月增加7个。涨幅居前的城市是：厦门、珠海等。住宅价格环比下跌的城市个数为70个，较上月减少6个。跌幅居前的城市是：温州、南宁等。

　　河北7个纳入该统计口径的城市在去年12月份新建住宅价格基本平稳，实现三涨四跌，但涨跌幅都不大。其中保定房价涨幅最高，环比上涨0.43%；秦皇岛跌幅最大，环比下跌1.38%。省会石家庄环比跌0.20%，样本平均价为6997元/平方米。

　　展望2015年市场，研究院认为全国市场仍面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。未来不同城市价格走势将继续分化，一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三、四线城市需求透支，库存压力大，未来房价将继续下行。

　　省会相关业内人士认为，尽管央行以及地方出台了一系列组合救市政策，但是楼市高库存、低需求等困境并没有改观。而价格方面，由于目前市场库存高，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

　　板块猜想篇

　　东北、西南或将成为今年楼市板块热点

　　随着石家庄和平路沿线的棉三、棉四以及石钢等厂区搬迁，未来这里将有超过6000亩的工业土地放量，不少业内人士为区域的消化承载力捏了一把汗。但也有人说，6000亩意味着石家庄“楼市春天派”时代的到来。当棉三、棉四、石钢等厂区改造之后，和平东路沿线的重点项目和品质项目将陆续建成，意味着这个曾经被“老工业区”包裹的“污染时代”从此翻篇。

　　有消息说，2015年省会石家庄南三条和新华集贸市场这历史悠久的两大市场，将陆续外迁。同时，南三条大户确认搬迁，迪士尼将有望进驻石家庄。

　　碧桂园此次在元氏县张掖村拿地约490亩，约326666.32平米， 碧桂园一期应该推出的是高层住宅，假设是毛坯房，以3500-4000元/平方米的价格入市的话，一定能达到引爆市场的目的。

　　碧桂园的“大显身手”预示着今年省会房地产市场将进入新发展阶段，即现代都市人向往城郊，去都心化成为一种趋势。

　　富力城进驻石家庄南豆村改造是通过合作开发实现的。石家庄富力城规划总占地面积580150平方米，约合870亩。除了常规的住宅、商业、酒店外，规划中还包括科研实验楼、金融服务中心、物流中心等。

　　这意味着，省会石家庄西南、东南、东北板块都将有可能成为今年楼市关注的焦点。尤其是随着栾城、鹿泉、藁城这三个区域的携手并进，今年将会呈现新的城市板块热点。

　　房热猜想篇

　　改善型住房或将成为今年的“热点房”

　　2014年12月份石家庄市住宅共成交5607套，60平方米以下小户型销售76套，占住宅成交总套数的1%，成交面积3599平方米，占成交总面积的3%；60-80平方米中小户型销售299套，占住宅销售总套数的5%，成交面积22020平方米，占成交总面积的3%。

　　80 -100平米中小户型销售2045套，占住宅成交总套数的36%，成交面积18737平方米，占成交总面积的30%；100-120平米的中大户型销售1285套，占住宅销售总套数的23%，成交面积142625平方米，占成交总面积的23%；120-150平米的大户型销售1577套，占住宅成交总套数的28%，成交面积208760平方米，占成交总面积的33%；150平米以上的大户型销售325套，占住宅销售总套数的7%，成交面积66654平方米，占成交总面积的10%。由此可见，未来人们关注重点是在改善型的三居或者小三居。

　　据石家庄市住房保障和房产管理局发布的石家庄楼市行情快报分析，按面积销售住宅备案中，刚性需求仍是石家庄楼市的主要力量。不过，8月最大的亮点不在业界所称的80至100平米的“刚需住房”，而是被认为代表“改善性住房需求”的120至150平米户型销售异军突起。

　　在全国房地产市场“不景气”的情况下，开发企业对于市场情况的判断更加谨慎，很多房地产商的推盘计划被迫调整。但石家庄改善性住房市场上升的趋势仍然得到了业内人士的普遍认同。

　　业界声音

　　产业地产或将成为新的地产开发趋势

　　国家公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。条例共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。这一酝酿、争论多年的不动产登记终于尘埃落定，其作用及对房地产的震动不可低估。今年房地产市场将极有可能因此出现抛售潮。

　　2015年石家庄将利用半年时间，开展城乡违法建设集中整治行动，坚决打击和遏制违法建设行为，严格规划控制，规范土地市场秩序，促进房地产市场健康发展。2015年若持续高压打击，部分项目将由于资金链断裂面临灭顶之灾。预计石家庄楼市将在两年左右时间踏上规范之路。

　　2014年各地“取消限购”被视为第一波救市举措，而“认贷不认房”政策被视为第二波救市举措。尽管救市手段一波接一波，但2014年房地产市场的回调依然在继续。去库存几乎成为了各地楼市的主旋律。从目前全国楼市情况看，各地限购放开刺激未能达到理想；限贷放开也面临银行额度不足的问题，所以减税很有可能成为新一轮楼市松绑的着力点。如果效果仍不理想，后面更大的“杀招”，会否是将首套住房套型建筑面积在90平方米以下首付比例降至两成呢？或者直接是，将两成首付比例范围扩大至首套普通住房呢？

　　此外，2015年影响石家庄楼市的其他因素还有：正定新区建设、搬迁企业退城进郊、养老健康产业发展等方面。

　　今年将成为房企混战“大洗牌”之年

　　在人人喊打和开发企业人人被打的声音中，省会楼市踉跄走过了2014，虽然这一年里，限购及部分信贷等政策逐步放开，但本来就不温不火的省会楼市落得个惨淡收场。

　　按照房地产销售以往的规律，一个区域内五年的年人均住房消费是每人一平方米，比如一个100万常住人口的城市，五年内可以销售出500万平方米的住宅。而2014年省会楼市的存量房有多少呢，我想是远远大于年吞吐能力的，因此2015年省会楼市销售总体上应是“继续去化库存”。

　　2015年的房地产开发趋势：拿地热情继续锐减，开发总量增幅锐减，尤其是新开发楼盘总量锐减。有些小微开发企业恐很“难过”，这一年将真正成为房企混战的“大洗牌”之年，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼现象将越来越多，2015年省会楼市将是大中型开发企业的天下，优质企业的优质项目将脚踏实地发展，烂尾工程也将逐渐显现，个别大型投资机构的资产并购、重组等行为将越加频繁。

　　消化库存是市场主基调，房价上涨仍存压力

　　从市场的外在影响力来看，2014年底降息的效应将在2015年开始显现，这将在一定程度上可能会减轻房贷压力、刺激改善型住房购置需求。此前，当2014年的“930”房贷新政、央行降息等利好政策的出台，楼市在去年四季度就开始回暖。据中国指数研究院的数据显示，11月成交量年内首次同比增长，12月随着房企冲刺年度目标，成交量同环比上涨。

　　从有关数据来看，石家庄的房地产整体都不太景气，人们的疑虑重重，都期盼房价真的能降下来。但随着石家庄城区外延的不断扩大，要想让石家庄均价在7000元每平方米的水准上下降，其可能性很小。

　　就石家庄房市场整体地产而言，2015年全国市场仍面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价上涨仍存压力。基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；石家庄作为“2.5”的城市，其房地产需求透支度相对较弱，库存压力大，未来房价将继续前行。

　　“大城时代”来临，2015市场将稳健发展

　　说到石家庄2015年房地产的走向，我们必须得回顾下2013年与2014年的房地产市场，同时我也想将商品住房与商品商业用房分开来陈述。在2013年石家庄商品住房供应量为358万平方米，去化量为362万平方米，均价为6317元；在2014年石家庄商品住房供应量为566万平方米，去化量为552万平方米，均价为6410元。

　　石家庄在2014年放开了限购、限贷，落户政策更加宽松，新吸纳了三个新区，京津冀一体化发展的强力推进等等利好政策，让这个省会城市更具活力，当石家庄“大城时代”来临，商品住房在2015市场趋势来看将更加稳健发展。

　　在2013年石家庄商业用房供应量为178万平方米，去化量为34万平方米；在2014年石家庄商业用房供应量为177万平方米，去化量为87万平方米。从以上数据能看出来石家庄的过去商业用房严重供大于求。并且限购的取消，商业用房的贷款利率的上调与审核条件加剧，商业模式的变化，让商业的购买力不足，所以在商品商业用房在2015年整体来看并不乐观，不过，我认为可以投资写字楼相对保值与增值。

　　市场分行加剧或将成今年楼市主基调

　　2014年石家庄楼市起伏变化，自4月份全面展开的楼市整顿，直接导致很多违规楼盘关门停业，而证件齐全的品质楼盘则备受购房者青睐。从大方向来看，2015年开发商将更加注重规范销售，为更好的销售奠定基础。

　　2014年富力、华润置地(橡树湾 润景公馆) 以及碧桂园等品牌房企的先后入驻，在一定程度上推动了石家庄楼市的成熟，同时也将在购房理念和房价等方面对2015年石家庄楼市产生影响。总体来说，2015年房地产市场的前景不能过于乐观。在全国，很多城市高库存的现状仍未改变，未来仍处于去库存期的时间段。

　　市场分行加剧、冷热不均，将成为2015年石家庄楼市的主基调。“涨时重势，跌时重质”，具有品牌优势、高性价比、产品合理、卖点突出的楼盘，将受到市场追捧；然而那些定位不准、价格虚高、缺乏卖点的楼盘，依然将受到市场冷遇。此外，随着楼市严查的延续和购房风险警示，证件齐全的现房、准现房将成为市民购买考虑的重要因素。