数据

　　商品住宅量跌价稳

　　楼市运行平稳

　　2014年的楼市可谓哀鸿一片，但在郑州楼市，虽然成交量有一定下滑，但价格依然稳定，可谓“风景这边独好”。

　　“2014年郑州商品住宅供求量大幅下滑，预计供应量730万㎡，同比降5%;预计成交量580万㎡，同比约降27%。商品住宅均价增幅缓慢，同比增长约4%。”同致行技术中心总经理曹庆伟基于2014年前11个月销售数据预测称。

　　而从戴德梁行的监控数据来看，郑州楼市2014年1~11月总供求比约为1.3∶1，虽然与全国大多数城市一样出现了供过于求的现象，但整体运行状况仍处于健康状态，并没有出现大起大落。

　　在他们看来，在人口红利及刚需结构的支撑下，加之经过连续的放松限购及限贷、降息等政策利好，2014年郑州市一手住宅销售价格保持一路走高的趋势，9月份达到最高值8287元/平方米，11月一手住宅成交价格达8193元/平方米，环比基本持平。

　　特征

　　刚需支撑楼市

　　未来改善需求将释放

　　同致行的数据显示，2014年1~11月份，80~100㎡的产品共成交26004套，占全市总成交量的近50%，较2013年同期有小幅上涨;此外，受限购放开影响，改善型产品继续受追捧，120~144㎡的产品共成交8614套，占16%，这再次印证了“刚需支撑郑州楼市”的观点。

　　从商品住宅成交结构来看，两房、小三房仍旧引领市场，价格小幅波劢;从近两年各细分面积段对比来看，小三房及四房占比明显增加，其他户型面积段有不同程度小幅波动(见数据图2)。

　　以市面上常见的高层住宅产品来看，作为目前市场主力产品类型，受信贷的影响，成交严重受挫， 2014年1~11月，高层类产品销售482万㎡，同比下降34%，月均去化44万㎡，均价8420元/㎡，同比小幅上涨4%，成交单价集中在7000~9000元/㎡。

　　泰辰地产认为，2014年房地产市场整体下行，而随着“限购解除、限贷放松、90/70 政策调整、降息”等一系列利好政策出台，促使部分改善性需求释放，预计明年改善型面积成交量将会增加，价格小幅上涨，改善型面积段将整体呈现 “量升价涨”局面。

　　变化

　　推盘量下降，去化率降低

　　市场好不好，开发商的推盘频次和销售数据最有说服力。

　　第三方机构泰辰地产市场监控中心数据显示，2014年1~11月份郑州市内八区住宅类项目共计推货43574套，同比下降6%，去化率同比下降9%，整体低于2013年同期。

　　数据同时显示，2014年1~11月份市内八区商品住宅共开盘156次，同比减少10次;去化率在60%以下项目占比77%，同比上涨22%;推货量多集中在400套以下，多数项目为保证去化，推货量明显减少。其中，去化率在80%以上的均为品牌房企的刚需项目，例如万科城等。

　　2014年楼市受信贷影响，前11个月住宅整体成交量下滑趋势明显，价格趋稳，项目去化量和去化率均低于2013年，泰辰机构认为，主要原因是置业者受到信贷政策影响观望心理较浓，对市场形成了巨大冲击。

　　推盘量的下降侧面反映出市场信心受挫严重，而随着去化率的大幅下滑，“日光盘”和“月光盘”几乎绝迹，再次证明楼市仍然处于弱势。