6月完成资产处理，未来继续打通国际资本

自去年12月释放出即将成立的消息后，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)下属的商业地产公司就一直受到业界与投资者关注。日前，住宅市场“老大哥”万科旗下的这一商业地产团队，有了更具体的时间表。

在去年底万科北京（楼盘）公司人事变动后成为万科新晋商业地产负责人的丁长峰1月17日接受《第一财经日报》等媒体采访时称，万科集团下属的商业地产公司将在本季度末宣布成立，6月完成资产处理。

关于万科商业地产的运营模式，他表示，为了实现“轻资产”运营，他将为万科商业地产继续打通国际资本。

商业地产“单飞”

“从住宅专业化转型城市配套商”，是2014年以来万科高管谈及战略之际频繁使用的语汇。历经管理层多番博弈、住宅市场调整、土地出让方式转变，商业地产（万科内部多称“商用地产”）的经营模式与未来比重，成为了观照这家“三十岁”的龙头房企如何自我裂变的重要窗口。

“实际上万科有这样的想法不是一天之间的，对于很多新业务的探索过去一直在进行，北京公司（指北京万科）三年前就开始试验过购物广场，海南（楼盘）度假项目三四年前也就做了，只是当时还没有全部整合在一起。”1月17日下午，吉林长春（楼盘）松花湖区强烈的阳光穿透王子酒店整面玻璃墙，从600余米落差的雪场外射进来，打在身着深蓝抓绒工作服的丁长峰身上。此时，他已不再是北京城市公司上属的北京区域的首席执行官，而是万科集团商业地产业务的总舵手。

在去年12月万科对北京的那轮人事调整中，丁长峰与彼时负责城市公司北京万科的毛大庆“对调”，正式接管商业地产业务。

“去年年底人事变化也是为了未来布局。”丁长峰对本报等媒体记者表示，万科将于今年一季度末宣布成立万科集团下属的独立商业地产公司，并于6月底完成万科旗下购物中心的资产处理。

随着丁长峰一串中英文夹杂的表述，万科今年在商业地产上的计划图景逐渐显现：今年万科将建立统一的万科商业地产品牌，建立起关于商业地产统一的工作标准，更重要的是，要使得全国商业地产成为一支队伍，而不是原来散落在各个城市公司的分散队伍。

据丁长峰介绍，万科目前已经营业、在建及规划中的购物中心有25个，布局在多个城市，购物中心投资达到200亿元。

实际上，万科早年曾对商业地产颇为疏离，创始人王石一度想保留万科住宅开发商的纯正“血统”，直到后来态度才出现转变。对于万科转型商业的原因，华远地产(华远九都汇)(600743,股吧)前董事长任志强曾对本报记者分析，主要与北京等城市眼下的土地出让模式有关，近两年纯宅地在北京五环内已经难觅踪影，房企要拿地，就不可回避商业地块。

这一点，丁长峰也未讳言。他说，万科做商业，的确有主动的成分也有被动的因素：“你们都知道拿地（纯宅地）不好拿，所有政府尤其是中心城市政府很多地都是混合用地。”

目前，万科布局的商业产品有三大类型，定位全部是针对周边居民的社区型或者区域中心。从2013年下半年开始，在加大商业地产比重的同时，万科也开始就商业物业资本化与国际资本频繁接触。2014年9月，万科与拥有新加坡政府投资公司（GIC）背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海（楼盘）虹桥万科中心90%的股权。

此前，万科还与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，双方拟成立资产平台公司，以收购万科所拥有的9个商业物业，在新平台公司中，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。根据万科的计划，新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

早前，出身凯德的毛大庆（楼盘）就曾对记者表示，万科商业将寻求轻资产路径，第一批经营性不动产明确要做轻资产，至于“轻到什么程度”还未可知，可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立，二者相互还将存在关联。

起步晚，包袱轻

“大庆在北京做了购物中心、养老、社区商业的研究。大庆跑了那么多马拉松，我还没有跑过一次全马。我可能以前更关注产品服务，大庆更关注战略、公共关系、媒体关系，昨天我们还在聊，说我们是互补。”17日，较少面对媒体的丁长峰，首次谈到了自己与前一任商业“管家”毛大庆的区别。

丁长峰在万科工作22年，前三年在万科总部担任《万科周刊》主编，1996年在东北开始自己的第一份地产工作，1998~2005年一直在上海，30岁时成为万科上海总经理，2006年调回北方。

去年12月，毛大庆在万科集团商用地产业务负责人的职位，与原北京区域首席执行官丁长峰互换，毛大庆北京万科总经理的职位，由杭州（楼盘）万科原总经理刘肖接任。

丁长峰坦言，自己此前的从业领域主要是住宅，在商业地产领域则是初学者，接手万科商业地产，压力很大。当记者问及万科商业地产未来的商业模式时，丁长峰坦言，他现在还说不出来，但可以肯定的是，万科商业地产不会沿用传统模式，将不同于万达广场、中粮大悦城，也不同于华润万象城。他认为，互联网对于中国购物中心的打击非常大，但起步较晚的万科没有这些包袱和负担，盈利模式会直接建立在移动互联的基础之上。

相关分析师对记者表示，万科今后很有可能拆分商业，打包上市，早前与资本的接触，都是在为此铺路。

丁长峰说，他近期在香港出差，在一个下午之内见了6家投行，目的仅仅是想“请教”一个问题，若未来万科商业地产金融化或者上市，从现在开始投行对万科有什么要求，万科要怎么做。

“那天下午我很辛苦，对方说了一堆一堆的名词，中英文夹杂，我头都大了，但我很有兴趣，它让我找到了另外一个挑战。我非常诚恳地说，对于中间如何来专业经营，尤其带领万科商业地产找到新的模式，对于我来说，完完全全是个挑战。”丁长峰说，“只有打通国际资本才能找到万科商业的未来道路，我们在跟很多国际资本讨论未来建立开放平台，包括麦格理。”

关于万科集团层面对于商业地产的态度，在去年8月18日的万科中期业绩说明会上，万科总裁郁亮就曾表示，万科在不断检讨、总结商业运营思路，商业会像住宅一样成为万科的一个主要业务。但这并不意味着万科放弃住宅的主业地位。去年9月，在北京司马台长城脚下的古北水镇举行的万科30周年北京媒体见面会上，郁亮在回答本报记者提问时坚称，万科商业地产将“轻资产”运营，与此同时，未来十年，住宅业务仍然是万科的重中之重，占比在五成以上。