房地产调控新政是降温猛药

    行业深层问题仍需高度重视

    治标同时还应寻求治本之道

    调控政策需有明晰战略目标

    继今年1月7日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、提出加强和改善房地产市场调控的11条措施以后，4月17日国务院又下发了被称为“国十条”的房地产“新政”，不仅提出商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，而且要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房，同时强调发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。应当说，上述调控措施对于过热的房地产市场而言，不能说不是一剂降温的猛药。

    不可否认，房地产新政策实施以来，特别是“国十条”发布以来，我国过热的房地产市场出现了降温迹象，其主要表现就是各地楼市普遍陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量甚至出现高达六成的降幅。然而，另一方面，我们也必须承认，到目前为止，上述新政策对房地产市场调控的效果并不十分理想，一个突出的表现就是这些新政策只是引起楼市成交量的萎缩，并未从实质上触动作为调控根本目标的高房价，相反，很多城市在成交量下跌的同时，房价仍在逆势上涨。这种状况表明，对于长期畸形发展的中国房地产行业和房地产市场而言，现有的调控措施更类似于一剂速效“止疼”药，并未触及引发房地产市场“疼痛”的“病根”。

    中国房地产市场的畸形发展以及由此引发的房价快速上涨，只是一种表面现象，在这种现象的背后则隐藏着诸多深层次问题。其一是房地产业的政策定位问题。长期以来，由于我们一直强调房地产业与上下游产业的高度关联性及其在产业链中的带动作用，所以在产业政策上我们历来将房地产业定位为国民经济的支柱产业。这种产业定位无疑是推动房地产业热度经久不衰和房价持续上涨的内在政策因素，因为，只有维持房价不断上涨的趋势，才能促进房地产业和房地产市场的繁荣，从而才能在带动上下游发展中充分展现房地产业作为国民经济“支柱”产业的地位和作用。其二是地方政府的土地财政问题。长期以来，我国很多地方政府财政收入来源较为单一，“卖地”甚至成为一些地方财政收入的主要来源，而房地产业的繁荣和房价的高涨则是维持地方政府土地财政的前提条件，如果房价下跌导致房地产业低迷，地方政府的财政很快就会捉襟见肘。因此，尽管很多人对高房价及其带来的副作用多有指责，但最乐见房价上涨的无疑是地方政府。其三是对地方官员的评价标准问题。我国现行的地方政府官员政绩考核标准基本上以GDP为核心，由此催生了地方官员追求GDP的政绩观。相对于发展实体经济而言，发展房地产业无疑是拉动地方GDP增长和彰显地方政府政绩的最快捷方式，而在“买涨不买跌”的市场定律下，实现房地产业长期繁荣的最好方法就是维持房价的不断上涨态势。其四是房地产市场调控政策的嬗变问题。我国在房地产业和房地产市场调控政策上并没有一个明晰的战略目标和规则，而是处于“头疼医头、脚疼医脚”的嬗变状态，这种现象在近两年表现尤为突出，从2008年为扩大内需采取的刺激房地产市场的调控，到今年连续出台抑制房价的新政，只经历了短短一年多的时间。

    显然，我国房地产市场发展的上述深层次问题目前尚处于无解状态，这就意味着长期来看，我国房地产市场还存在着继续向上的内在冲动。尽管今年的房地产新政会对过热的房市产生短期抑制效应，但在上述深层次问题没有解决的情况下，这些楼市新政策只能起到“扬汤止沸”的作用。而且，一旦房价持续下跌影响到经济增长，并使地方政府的财政风险和银行信贷风险开始显露，则抑制房价的政策在来自方方面面的巨大压力下很可能重新被刺激房地产市场的政策所取代，到那时，我国房地产市场可能又会面临新一轮的畸形繁荣行情。因此，笔者认为，面对居高不下的房价，尽管有必要采取一些治标之策，但寻求治本之道才是保证房地产业和房地产市场长期健康发展的关键。

    (谢太峰 作者为首都经济贸易大学金融学院副院长、教授)