供大于求入市量创近年新高

　　2014年楼市波折前行，天津也并不例外，全市商品住宅成交最终交出了956.66万平方米的成绩单。尽管5月凭借蓝印效应一举抢收147.28万平方米，造就单月成交高值，又尽管下半年限购、限贷松绑，公积金、降息政策放宽显著刺激了住房需求尤其是改善型需求的崛起，成功撬动年终“翘尾”，但事实上2014年的成交数字仍较前一年出现了19.06%的明显降幅，月均成交量甚至不足80万平方米。

　　“萎缩”的需求并没能打击到开发商的热情，相反新增供应量在2014年持续上扬。除1、2月份受春节和行业淡季的影响而供应走低外，项目入市量在此后持续增长。5月份，远郊不少开发商凑起了“蓝印”的热闹，全市供应量迅速达到196.76万平方米的全年峰值。高供应态势在下半年的宽松政策环境中进而延续，190万平方米以上的入市量于9月再度现身。

　　中国指数研究院天津分院分析师祁丽静表示，2014年全年商品住宅供应总量定格在1424.39万平方米，为近年来的最高值。一边是月均近120万平方米的入市量，另一边是不足80万平方米的成交额，销供比仅有0.67。2014年“供大于求”的市场表现显露无疑，且供求差距之大在近年来亦不多见。

　　库存高企短期去化压力陡增

　　截至2014年底，天津商品住宅可售面积达2346万平方米，同比2013年增长19.5%。出清周期攀至30个月以上的历史高位，而这一数字在2014年初只有不足19个月。

　　“一年时间出清周期提升约6成，持续的高位供应急剧垒高了市场存量”，据祁丽静介绍，4月份可售面积就达到2050.82万平方米，于2013年2月后首度攀至2000万平方米以上水平。出清周期的高点出现在11月份，33.6个月创造了天津历史最高值。尽管最后一个月成交回暖促使去化速度有所提升，出清周期首度回落，却仍处在30.4个月的高位。可以说，天津楼市短期内的库存消化压力增大，风险加剧。

　　“面向中长期，天津楼市压力却并不凸显。数据显示，天津土地消化时间为2.5年，中长期库存适中；同时从人均住房建筑面积看，2010年该数据约为25平方米，至今也刚刚超过30平方米，人均住宅面积较低，未来潜力较大”，祁丽静同时指出。

　　价格料稳去库存仍是主基调

　　楼市背负着高库存纪录走进2015年，面对即将到来的春节，市场已如期进入了传统的交易淡季，加之开发商推盘节奏有所减缓，整体成交表现稳定在低位。“预计楼市将从3月起再次回暖。整体来看，天津房地产市场行政调控色彩弱化，市场化回归加速，但去库存仍将是贯穿2015年全年的主基调”，祁丽静判断，部分区域的去化水平或将提速。比如：从1月份的成交情况看，一直以来库存压力最大的滨海板块出现了交易量回升的局面，应该说这与近期“自贸区”概念的发酵密不可分，2015年滨海板块成交或将在政策带动下持续放量。

　　高库存的压力会否倒逼开发商降价呢？面对置业者普遍关心的话题，祁丽静认为，天津楼市价格长期保持稳定并小幅增长态势，即便是在2014年成交量显著减少的背景下，市场均价仍有增长，这与市区核心地段较多“高价”项目集中入市有着直接关系。从2015年的市场供应及关注热点来看，市内六区、滨海新区仍占有较大比重，而这些板块的项目价格相对较高。面对如此成交结构，全市均价出现回落的可能性并不大，加之2014年下半年出台的诸多利好政策正在持续发酵，不排除有开发商会适时收紧优惠力度，因此市场总体价格预计还将保持稳定并小幅增长的态势。但就个别区域而言，伴随竞争压力的加大，或将出现开发商促销让利的情况。