京华时报记者潘秀林

接连的政策信号，让房地产投资信托基金(REITs)迎来新的局面。

在央行和银监会多次重申“积极稳妥开展REITs试点”的政策“东风”下，近期各路民间资金变得异常活跃，位于一线及发达二线城市的商业地产，成为这些资金普遍青睐的对象。

活跃的民间资金

“一些来自基金、保险机构的资金近期非常活跃，都在四处寻找合作项目”。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦对记者说。

为了降低投资的风险性，这些资金通常会选择位于一线城市或发达二线城市的既有商业物业，这样的项目通常具有土地价值已经达到较大幅度增值以及可变现性强等特点，资金对项目要求的回报率一般在4%以上到6%左右，品质极佳的可能达到8%。

根据陈曦的监测，事实上，自2009年开始，房地产已经呈现出金融化的趋势，只不过，在投资交易中，境外资金一直占据主角。近几年尤其是去年以来，交易比重慢慢倒置，国内资金逐渐从原来2-3成的交易配角，成为目前市场投资中的绝对主力。

从去年开始接连出台的政策信号，无疑加速了这种格局的形成。

去年9月30日，央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作通知》中提到，要继续支持房地产开发企业的合理融资需求，要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

今年1月14日，住建部发布有关《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点。

类REITs试点

“去年9·30新政，被一些人评论称为‘REITs破冰元年’”，伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉告诉记者，而去年伟业我爱我家做的一个关于租赁规模化的类REITs模式的课题研究，则为今年1月14日住建部出台的指导意见，提供了素材。

在宋辉看来，由于目前国内REITs发展的金融环境、市场环境和国外发达地区如新加坡、美国、日本等差异很大，去年央行松口以后，市场上虽有各种试点，但仍缺少统一的严格意义上的REITs模式。所以现阶段基本上各家都是类似REITs的模式，也通常被称为“中国版的REITs”。

“REITs试点的信号意义更大”，某房企负责人告诉记者，事实上，借助REITs的政策东风，不少开发商和投资人都开始了金融的创新，包括轻资产、众筹等在内的各种“玩法”开始加速推出。

去年，住建部政策研究中心曾联手高和证券、中信证券对国内外的商业地产资产证券化趋势进行研究并撰写了《商业地产资产证券化研究报告》。报告认为，在正式REITs推出之前，私募REITs有望填补这一投资品的市场空白。

不过这些产品距离真正意义上的REITs仍有不少距离。资料显示，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。

但目前市场上的类似REITs产品均为私募而非公募，业内人士认为，主要针对的是大户或者机构投资者，这在流通性上存在不足，也会导致其融资规模受到限制。

商业地产“轻起来”

不少已经面世的类REITs产品，持有的物业普遍为写字楼和零售物业，均为商业地产。

“商业地产作为最为‘沉重’的资产类别，开发商和投资人都有非常强的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成一个成熟的投资产品和投资生态系统。”高和资本董事长苏鑫表示，金融创新和互联网金融的发展为上述问题的解决提供了可能性，有可能使商业地产这头非常笨重的大象飞起来。去年万科、保利、远洋借助互联网思维也积极尝试了众筹玩法，但是营销色彩较重，实际上不具备持续的复制性，无法引领这一趋势。

房地产业界对REITs的需求非常迫切。广发证券的研究报告认为，对比美国、日本在REITs快速发展阶段的经济与房地产市场格局可以发现，随着人口结构及收入水平支持社会向工业化消费型社会转型，房地产市场中住宅占比开始下降，商业地产进入高增长阶段。此外，这个阶段整个社会无风险收益率降低，为REITs的发展提供有力支持。

在REITs推出后，追求高收益的房企将负责商业地产的前期开发以及培养，待物业成熟后再出售给REITs，追求稳健收益的投资者将通过持有REITs获得持续稳定的租金分红收益。这不仅降低了房企以往巨大的资金沉淀压力，也提升了其开发商业地产的积极性。