日前，中国指数研究院信息中心发布最新监测：5月份全国30个主要城市中，有一半以上的城市商品房成交面积环比涨幅超过10%。国家统计局也公布最新数据数据，1-5月份全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。面对房地产市场最近表现出的"量价齐升"的趋势，北京大学经济所房地产金融研究中心副理事长张辉在接受中国经济网采访时表示，房地产行业复苏受四因素制约，目前的表现是对刚性需求的强制性修复，并不是行业的整体复苏，因此，短期内房价将维持相对稳定。

房地产目前的表现是刚性需求的推动

张辉表示，本轮房地产表现出持续的升温，实质上是一种刚性需求的推动。房地产市场存在一种普遍的心态是"追涨不追跌"，近期房价的上涨，交易量的上升，是刚性需求的释放过程。同时，去年的房价存在超跌现象，目前的状态是一种强制性的修复。另外，城市化进程也是刚性需求的另一方面。张辉解释说，到2020年左右，每年城市新增人口约增长1.3%-1.5%，大约是1500万-2000万人口左右。这部分人口的的住房需求也是刚性需求的重要组成部分。

房地产回暖受四因素制约

张辉认为，房地产行业的复苏，受供给和需求等多方面制约，从这些制约的条件来看，房地产行业目前并没有进入复苏阶段,短期内房价将维持相对稳定的状态。

制约一：就业率

从需求层面看，就业率是影响房地产需求的重要因素。张辉表示，就业率和房地产市场是正相关的关系，这种相关，基本上是一比一的相关性。就业率上升房地产市场就会繁荣，相反就业率下降，房地产市场就会低迷。从目前状况来看，受金融危机的影响，今年的就业率在低位徘徊，因此，严重制约的了房地产的复苏。

制约二：储蓄余额

储蓄余额是制约房地产复苏的又一需求层面的因素，直接影响到消费者购房的能力。在储蓄当中，衡量居民实际购买力的指标是存贷差。根据统计数据，2007年存贷差为12.3万亿元。2008年存贷差为15.8万亿元，2009年截止目前的最新数据，存贷差为20亿元。张辉指出，尽管存贷差有一定的增长，但增长幅度不是很大，不足以支撑起购房需求。

制约三：公共住宅增长

张辉指出，从供给方面来看，公共住宅的快速发展，影响了房价的回升。目前，各地政府加大了包括经济适用房、廉租房、限量房的公共住宅供应量，公共住宅在整个房地产比重越大，房价波动的幅度就会越小，因此，公共住宅的增加不支撑房价的过快增长。

制约四：宏观经济层面

房地产行业的复苏受宏观经济影响很大，张辉表示，如果宏观经济不是快速的转暖，而是保持渐暖的趋势，那么房地产业仍将有三到五年维持现状不会有太大波动，房价也会维持窄幅震荡状态，幅度基本在20%-30%。但是，如果国民经济增速加快，房地产也将不仅仅是"小阳春"的趋势，而是会迎来全面复苏。

通胀预期将使大量资金流入股市和房地产领域

张辉在接受采访时指出，经济衰落期投资回报率低于上升起的平均水平，由于没有足够的投资渠道，加上逐渐增强的通胀预期，大量的资金将涌入虚拟资本市场和高回报率的房地产行业，但是，由于基本面没有松动，因此不会造成房地产板块不会出现较大的持续的增幅。

(作者：曹蓓)