绿地去年海外销售额大增467%

　　近期，绿地在纽约和首尔的项目投资又有了新进展。除了绿地以外，万科、万达、首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 等房企去年在海外的动作频频，对集团销售额的贡献在加大。

　　据克而瑞最新统计数据显示，2014年国内房企在海外项目的销售额超300亿元，同比增幅逾100%。从具体企业来看，绿地官方公布的数据显示，2014年销售额为2408亿元，国内销售金额为2255亿元，其中，海外销售额达到了153亿元，同比增467%。2013年海外销售额70亿元的碧桂园，尚未公布2014年的海外销售额。但记者从克而瑞高级研究员朱一鸣处了解到，碧桂园在澳大利亚悉尼的莱德花园，首期开盘销售额超10亿元，二期开卖销售额达6.8亿元，单此项目，销售额已约17亿元。

　　此外，首创置业澳大利亚悉尼项目，2014年已卖出的267套单位的销售额达15亿元。万科与铁狮门合作的美国旧金山项目，在2014年9月底开盘后推出的108套住宅售罄。

　　绿地集团官网发布的消息显示，绿地悉尼及伦敦投资开发的绿地珑玺、绿地兰姆高端公寓仅卖了183套，销售额即达10亿元以上，而且平均销售价格超过9万元/平方米，悉尼项目成交均价甚至刷新北悉尼新房单价纪录。绿地集团董事长张玉良日前曾谈到，绿地在澳洲的项目利润远高过当地公司的项目。根据绿地的估算，海外市场能带来的收益还不限于此。

　　中国房产信息集团研究员陈开朝表示，2013年中国房企海外项目销售额已超过100亿元，2014年突破300亿元。“随着前期房企海外布局项目进入收获期，2015年中国房企海外销售有望突破500亿元。”

　　移民和留学项目最受宠

　　值得关注的是，在过去的2014年，并不是所有的海外项目开盘都出现热销的现象。对“留学”、“移民”等产生作用的项目更受欢迎。

　　朱一鸣透露，去年销售情况最好的海外项目为移民项目。“与美国EB-5投资移民项目绑定的洛杉矶绿地中心，一期产品已售罄，年内实现预订及预售额约40亿元;绿地韩国项目汉拿山小镇，购房可获得韩国F2签证(外国人停留)，5年后可转成全家韩国绿卡(F5)永久居住，去年共销售约45亿元。”

　　“带‘学区房’概念的项目的销售情况次之。”朱一鸣透露，绿地悉尼项目莱卡公馆，地理位置紧临悉尼大学，首次开盘后销售金额超过10亿元;碧桂园悉尼项目莱德花园，位于留学生聚集区，周边共有8所大学，两度开盘销售金额共约17亿元。

　　马航事件发生后，国人对马来西亚产生了负面看法，移民和投资兴趣均降低。据克而瑞分析人员傅一辰透露，2013年，碧桂园在马来西亚的项目金海湾销售金额高达70亿元，但2014年前三季度该项目仅销售了16亿元。

　　“房企在海外项目主要客户群还是国内购房者，而他们买房主要目的是留学和移民。”朱一鸣透露。

　　利润高于国内是主因?

　　“海外项目的利润率普遍高于国内”，被指为国内房企热衷海外投资开发项目的重要原因。陈开朝认为，海外项目的利润率普遍高于国内，因为海外拿地成本较低而售价较高，利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾，拿地成本不到2000元/平方米，平均售价为17650元/平方米，土地单价约为售价的10%左右，利润空间较大。

　　碧桂园首席财务官吴建斌日前曾称，海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内。

　　经多方了解，国内房企海外投资项目主要分为两块：一是住宅开发;二是对商办持有物业的收购。多位业内专家分析认为，商办持有物业多是现金流较强的业务，收益普遍比国内高。

　　据陈开朝分析，一直以来，国外商办项目租金比国内高。而欧美发达国家尚未从危机中完全恢复，很多商办资产依然处于折价变卖的状态，折算成人民币，同等级类似地段的商办楼宇售价甚至不如国内。

　　其实，从近几年走向海外的房企来看，国内房企在海外的投资金额堪称“大手笔”。克而瑞监测数据显示，从2009年以来，超过21家中国房企在大中华地区之外14个国家不下30个城市投资了逾60个房地产项目，逾4成为持有经营物业，已投资和即将投资的金额超过2000亿元。

　　但如果控制不好材料及人力等成本，部分项目的利率极有可能比国内低。陈开朝表示，虽然国外的土地成本较国内低，但开发综合成本很高，人力、材料等成本要比国内高很多，更为重要的是部分房企初次涉足国外，还没来得及建立有效的供应链和生产制造体系，这都有可能导致成本增加。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，房企海外投资收益率比国内要高许多，一方面是因为国内人投资海外物业热情高涨，另一方面是因为这部分人对海外物业的价值没有太深刻的认知，盲目跟风。“吃肉喝汤的国内房企获利最为丰厚。”

　　但中国房产信息集团总裁丁祖昱却指出，国外房地产本身市场成熟，这也意味着利润率稳定，成本相对较高，税收完善，法制完善，房企打擦边球赚取高额利润几乎没有可能。而且，国外市场已过了遍地是黄金的时代，哪有可能当地企业有钱不赚。

　　海外捞金成大势所趋

　　即便海外投资开发项目存在一定的风险，但多家房企仍在加大海外的投资力度。

　　万科掌门人王石近期在伦敦商学院(LBS)举行的论坛上表示，万科未来的投资额会分配15%到20%到国外，以此来平衡国内市场风险。“与国外企业合作并没有那么难。”王石表示，万科和新加坡的GICRE已合作很久，项目投资三十多亿元，投资比例是1：1，但整个项目由万科来做决策及操作，如果单笔消费不超过十亿人民币，连董事会都不用开，这种模式一直非常成功。“但中国的合资公司，你派什么我派什么，你监督什么我监督什么，互相制约互相不信任。”王石透露，万科未来在国外的主要业务还是以住宅地产为主，也会有一些商业地产。

　　而根据绿地的目标，到2020年，海外市场将贡献绿地销售收入的25%。

　　陈开朝认为，近两年房企海外销售增长呈“爆炸”态势，从总销售量看，中国海外项目的销售额在未来几年将进入千亿规模。“对国内房企而言，目前仍然是开拓国外市场的黄金时代，房企应该好好把握。”