近日，有媒体报道，阳光保险将以逾2.3亿美元的总价收购美国纽约曼哈顿的Baccarat酒店。这已经2015年以来至少第三个国内险企投资境外房产的消息了，也是阳光保险海外收购房产的第二宗。此前，泰康人寿和中国平安被称分别投资伦敦办公楼和写字楼。

似乎房地产已经成为险企境外投资最偏爱的资产，原因何在？在监管政策明确以及人民币汇率环境具备条件的情况下，业内人士称，房地产具备规模大、久期长、收益稳定、投资管理简单易复制等特点，符合保险资金的投资需求。

监管和汇率环境具备

普华永道去年年中对30家国内保险公司及资产管理公司的34名资深投资从业人员进行的调研显示，对非传统投资产品的偏好上，无论是目前还是未来，不动产都是保险投资机构最为钟爱的投资品种。

保监会副主席陈文辉去年年底在海外投资相关论坛上曾表示，保险机构境外投资，作为保险业“走出去”几种形式的一种，现在才刚刚开始。这其中，也包括对境外房地产的投资。自中国平安2013年收购英国伦敦劳合社大楼开始，才陆续有保险公司投资海外房产的消息见诸报端。

中国平安集团首席投资官童恺也表示，事实上，保险公司本身有巨大的境外投资需求。一方面，保险公司负债久期长，部分达到20年甚至30年，而另一方面，国内资产久期短、金融市场品种不够丰富，因此，国内投资往往有期限错配情况。

至于直到最近两年保险公司才开始密集投资境外房地产，童恺认为，这取决于监管政策及汇率等多方面因素。

保监会于2012年10月份发布的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》首次明确了保险机构投资境外不动产的范围，即，限于那些位于欧美澳及日本、新加坡、香港地区等25个发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产。

人民币汇率变化也是影响险企海外投资决策的主要因素。此前，人民币升值速度比较高，从险企的角度看，进行单笔就会涉及巨量资金的房地产投资存在一定风险；即，如果人民币升值5%，就意味着海外投资资产贬值5%，不符合追求稳健的险资投资风格。而近年来，伴随着人民币持续快速升值预期的不断减弱，险企才逐步开始进行海外资产的配置。

房产投资管理简单易复制

在政策环境和汇率时机等基本条件具备的情况下，童恺称，在境外资产选择上，其倾向于另类资产中的房地产也有几方面考虑。

首先，保险公司的资金量大，要求的资产规模大，而容量大的房地产市场正符合要求。如，他举例，美国房地产市场的容量比债券市场还大。

其次，房地产投资存在较高的可复制性，人为干扰的因素相对较少，容易管理。“投资一个规模很大的资产，花费了很大的经历，还不具有复制性，这就没有规模效益了。”童恺称，投资管理简单易复制是他们投资首选房地产的一个重要原因。

再次，房地产久期长，收益稳定，可抵御通胀。童恺称，其收购劳合社的收益很好。安邦保险集团收购纽约华尔道夫酒店大楼时也表示，通过投资北美优质不动产，可以实现长期稳定的投资收益。泰康资产总经理段国圣也分享过一个经历；在美国纽约的一处新楼，投资人的回报率不高，一年在4%左右，但他们并不想出售这些资产，原因就是预期长期收益非常稳定。

最后，近年来海外房地产市场基本面向好，也给保险机构提供了一定的投资机会。

德意志资产管理以及财富管理另类与实物资产管理研究与策略主管MarkRoberts在1月13日主题为“全球房地产概览”的论坛上分析称，2015年，欧洲通货膨胀风险将持续维持在低位，增长率在平均水平线以下；美国的就业前景依然良好，美元汇率的强势有助降低其通胀风险，房地产市场基本面依然强劲；虽然日本的资本价值已显著上升，但投资者的正面投资情绪、房地产市场的低空置率及增值税提高的推迟，将支持更高的租金增长。

合作与尽职调查的必要

中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云在上述“全球房地产概览”论坛上称，中国保险资产的国际化配置是必然趋势。从未来发展的情况来看，到2020年，保险资产规模将有望超过30万亿元，如此计算，每年将平均新增四五万亿元的保费收入，也就意味着每年平均新增四五万亿元的保险资金可以运用。

保险资金的境外投资目前还处于发展的初期阶段，境外投资金额占总资产比例还很低。截至去年11月，这一比例仅为1.26%。依照目前的监管规定，符合条件的保险机构境外投资余额上限为上年末总资产的15%。

而由于国外市场与国内市场存在诸如政治经济体制、文化背景、法律环境等方面的差别，保险公司要积极稳妥地进行海外房产投资，需要进行尽职调查。

比如阳光保险集团在海外投资时，首先选择的是经济增长相对平稳的澳大利亚，且经过为期半年的考察筛选后，才最终选定悉尼喜来登公园酒店。且在该项目直投前，阳光保险已经携手国际投资机构KKR、摩根士丹利房地产基金尝试保险资金的间接投资。

童恺称，投资业务最重要的因素是人才，当涉及到多个不同地域国家的海外投资时，险企自身人才资源会受限，此时，与咨询顾问、律师以及当地领先的投资基金或相关机构合作，能起到“一两拨千金”作用。