而这背后，是房企业绩下滑、库存高企、资金链紧绷的“三座大山”。截至目前，已经公布2014年年报的73家上市房企中，37家出现了业绩下滑，其中15家下滑幅度达到300%，不少公司可能会出现亏损。利润率的下滑，自然会影响到员工年终奖和薪酬体系。近日，《每日经济新闻》记者采访了多家房地产人士，试图通过年终奖的变化管窥整个房地产行业的生存现状。

　　曾几何时，房地产是最赚钱的土豪行业之一。早些年，地产圈内盛传某公司前台年终奖发了十几万、某公司售楼员领完年终奖买了奥迪A6……

　　但时过境迁，曾经的土豪，如今红包再也鼓不起来。记者调查发现，大多数房企因2014年销售目标未完成，面临年终奖缩水的问题。甚至有房企员工称，2014年业绩没完成，能不能拿到年终奖都成问题。即使一些完成了2014年销售任务的公司，因利润率下滑，年终奖相比往年也会有所下调。

　　当房地产从 “黄金时代”进入“白银时代”时，分化加剧的不只是房企规模、市场份额，还有员工薪酬和年终奖。

　　多数房企年终奖缩水/

　　“2014年我们超额完成目标，利润情况也不错，所以年终奖还是有可观的增长。”时代地产(01233，HK)一位内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

　　作为首家公布2014年报的内房股，时代地产全年实现销售金额152亿元，同比增长38%，超额完成150亿元的目标。实现净利润13.5亿元，较2013年增长39%。

　　无独有偶，江苏一家上市房企由于2014年业绩较好，年终奖至少与2014年持平，甚至可能还有适当上调。该公司人士告诉记者，公司年薪分为年底绩效和一部分嘉奖，嘉奖是根据业绩完成情况，每位员工不一样。

　　但类似上述两家房企的情况或许只是少数，受2014年楼市下行影响，多数房企并没有完成年初制定的销售目标，年终奖金额自然也会随之下调。

　　“年终奖？我们还和往年差不多吧，(房产)形势没那么好，肯定不会那么土豪呗。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲笑着告诉 《每日经济新闻》记者。

　　范小冲表示，房企的薪酬体制一般都是年薪制，年终奖都和业绩考核挂钩。房企日子好过的时候，肯定会多发一些。“但目前肯定不是涨薪的年份。基层员工的薪酬基数会涨，但高管薪酬可能面临变动。”

　　“那是‘别人家的年终奖’，我们只能叫‘年终’。”一位房地产人士向记者吐槽。

　　河南一家龙头房企相关人士表示，公司年终奖分两部分发放，一部分是发给总部员工，大约是3~5个月的工资，另一部分是发给项目公司，根据业绩完成状况发放。

　　他介绍，项目公司方面，业绩达到销售目标就发，否则就没有。但是2014年并未达到目标，所以年终奖基本上算没有了。

　　一位接近碧桂园的内部人士向记者表示，虽然公司2014年顺利完成了全年销售目标，但由于合约销售额增幅从2013年的123%大幅收窄至2014年的21.5%，年终奖整体情况出现下滑，其中策划类岗位奖金下滑较大，一线销售人员相对稳定。此外，多数项目从“成就共享”计划获取的奖金也有所下降。

　　相比之下，没有完成销售目标的房企年终奖分化情况更为严重。“华南五虎”中的一家未完成销售目标的房企内部人士向记者表示，公司年终奖发放主要取决于个人绩效与区域项目的销售完成情况，虽然目前还没发放，但由于他所在的区域完成了年初制定的销售目标，预计年终奖应该不受影响。

　　另一家同样未完成销售目标的某央企地产公司营销部门人士透露，由于2014年销售额不达标，公司总部已经通知不作考核，连年终奖也取消了。

　　地产行业薪酬或将下调/

　　对大多数地产人来说，除了年终奖缩水，更悲催的是节后可能出现的降薪潮。

　　郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺介绍，一般来说，职业经理人的工资考核要联系五个指标，即任务完成状况、工程形象进度、安全系数保障、工程质量以及团队管理。因为2014年销售不好，职业经理人的年薪标准比往年要低一些。

　　此外，民营企业和国企员工的薪酬也是有差距的。马水旺介绍，总体来说，民营企业工资要比国企工资高。民营企业的生产要素是经过优化组合的，包括人员、硬件建设、软件建设等。民企的用工制度也更灵活，兵挑将、将挑兵。

　　北京一位房地产猎头表示，2015年房地产行业的薪酬泡沫将减少，比如以前年薪200万元的城市总经理，2015年的年薪大概也就150万元。

　　但马水旺指出，房企职业经理人的年薪应该不会清一色下调。比如有些开发公司，会用固定薪酬把整个项目承包给职业经理人，职业经理人占有一定股份，这样有利于提高他们的积极性。

　　一位接近广东方直集团的内部人士向记者表示，由于资金链紧张，公司部分员工自2014年6月起薪酬发放便延迟半个月以上，年终奖更不用指望。

　　易居发布的 《2014年全国房企资金状况》报告显示，2014年以来，房地产市场逐步下行，房企资金压力步步加大，至三季度进入谷底。四季度，部分城市市场出现复苏迹象，加上年底完成销售目标的压力，销售力度加大，销售业绩得到提升，企业资金压力有所缓解。

　　而这背后，是房企业绩的增长乏力。《每日经济新闻》记者注意到，截至目前，沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了2014年的业绩预告，占比过半。在这73家房企中，36家实现了业绩增长，另外37家则出现下滑，其中15家房企表示可能出现亏损。预计业绩下滑的房企中，深大通 (000038，SZ)、荣丰控股(000668，SZ)、珠江控股(000505，SZ)下滑幅度均超过了1000%；中华企业 (600675，SH)、实达集团(600734，SH)等12家房企，业绩下滑幅度也超过了100%。

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　　佳兆业年终奖悬念：卖了项目才有钱发？

　　每经记者 白亚静 发自深圳

　　如果要评选2014年“最倒霉地产人”，佳兆业的员工也许最有理由当选。

　　明明顺利完成了2014年的销售目标，有望获得大BOSS一个大大的“红包”，却因为突然而至的危机，打乱了原定的年终奖节奏。

　　佳兆业内部接近薪酬发放负责人的人士向《每日经济新闻》记者表示，他们的年终奖会大幅缩水。

　　然而，据记者估算，即使年终奖缩水成1个月工资，春节前后，佳兆业方面也至少需要拿出6000余万元现金支付月薪及年终奖。

　　在银行账户被划扣，需立即偿还的债务达280多亿元的情况下，如果融创中国控股有限公司(001918，HK)(以下简称融创)不伸出援手，佳兆业将以何种方式应对？香港粤海证券投资银行董事黄立冲称，公司有义务先支付员工工资后再还债，如果没有现金，可以变卖未处于抵押状态的资产。

　　年终奖即1个月工资/

　　“到底会不会发年终奖？如果发，什么时候发，发多少呢？我们现在还不知道。”佳兆业员工李柔(化名)称。

　　“顺其自然吧，合同里也没有约定说一定会发多少。”佳兆业一名主管级别的人士任重(化名)向《每日经济新闻》记者表示。

　　李柔说，像往常过年前一样，目前佳兆业内部已经处于工作收尾阶段。“按照惯例，公司会在放假前一天发年终奖，可是今年放假很早，2月16号就可以不用上班，所以我们也都在猜，是依照国家假期发放，还是16号就可以给到我们。”

　　据记者了解，发生债务违约后，佳兆业内部仍正常运转。不过，当时有相当数量的员工对公司现金状况产生忧虑，认为很快会难以发出工资。

　　融创确定收购佳兆业郭氏兄弟股权之前，其内部一名员工赵伟(化名)表示，在项目接二连三被封后，“下月工资很可能发不出”，所以他正在悄悄寻找新工作。

　　李柔也表示，“有段时间公司前景不明朗，我们都很灰心，虽然公司层面没有说过不发工资一类的话，但是大家都觉得很悬。”

　　融创收购郭氏兄弟股权的消息确定后，赵伟离职的想法暂时打消了。他介绍，1月30日，有佳兆业高管在内部年会上表示，年终奖肯定会继续发。

　　李柔却说，她没有听说过这种说法。“内部有各种关于年终奖的传闻，如果确实发不出，我们也能理解，毕竟公司处在这种时候。”

　　在佳兆业负责人力资源工作的许明(化名)向《每日经济新闻》记者表示，虽然目前还没发年终奖，但是标准已定，即1个月的薪酬。

　　从10万到1万的落差/

　　此前，佳兆业的员工年终奖颇为丰厚，在业内处于中等偏上。

　　许明称，“2014年以前，佳兆业是按照年度绩效ABCD四个级别考核的，分别发放三至六个月不等的工资(作为年终奖)。如果是当年入职，那么半年以上的发一个月工资，半年以内的发半个月工资。”

　　他介绍，佳兆业普通员工的定薪在7000~17000元不等。如果按以前的发放标准，普通员工年终奖最高可达十多万元，如果按照一个月工资的标准，则不过1万元上下。

　　佳兆业员工平时的福利也不算少。许明表示，每个节日都有购物卡，以主管级以上领导为例，春节大概发2000元，其他节日500元；每个员工每个月100元活动经费，可以聚餐等，每年旅游经费3000元。

　　房企的年薪大多分为两类，一类是每个月发全薪，年终奖根据公司业绩，由月薪乘以一个系数；另一类则是，每个月只发部分工资，在年终时根据业绩状况，再将截留部分乘以一个系数，即为年终奖。

　　任重说，“以前，公司会按照每个人的绩效，发大概4到6个月不等的年终奖，这笔年终奖的参照标准就是我们的月薪，不存在什么截留。”

　　赵伟称，虽然他已经打消了离职的念头，但周围仍有很多同事在找工作，他们一方面是担心公司不稳定，工资会断发；另一方面是担心融创进来后会裁员。

　　6000余万元现金的压力/

　　佳兆业2013年年报显示，2013年全年，佳兆业支付的“员工工资及薪酬”约为4.05亿元，员工成本支出总计5.38亿元。

　　2014年之前，佳兆业员工的年终奖为3个月到6个月不等的月薪。若取中间值，则佳兆业每位员工每年的平均工资为16.5个月的薪酬。《每日经济新闻》粗略估算，以5.38亿元除以16.5个月，则佳兆业每月需支付的全部工资是3260多万。

　　这意味着，今年春节前后，若加上2015年2月当月员工工资，佳兆业总计需要拿出6000余万元现金发给员工。

　　然而，佳兆业的现金流动性正面临公司创立以来最严重的危机。

　　2月9日，佳兆业公告称，刚刚于2015年2月7日前支付1月8日到期的2300万美元利息款项。

　　此外，该公告显示，截至1月31日，佳兆业接获债权人(包括项目伙伴)的通知，要求即时偿还约280亿元。其中，207.8亿元是日常运营要求产生的付款，9.92亿元为到期应予偿还的贷款本金及应计利息，相关银行扣划银行结余7.25亿元，项目合作伙伴要求退还的12亿元，有关广东佳兆业房地产开发、上海赢湾兆业的法院案件涉及16.28亿元，以及8份已发出资产保全的民事裁定书涉及26.78亿元。

　　除了上述款项，截至1月31日，佳兆业方面还收到其他52份暂时未发出民事裁定书的诉前资产保全申请。

　　公告另显示，佳兆业还有214.4亿元的贷款，或会根据相关协议到期应予偿还。

　　钱从哪里来？/

　　2月9日，佳兆业公告显示，已有相关银行直接划扣了佳兆业的银行结余。

　　佳兆业发工资的账户和其他账户是同一个吗？是否也存在被划扣风险？黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，多数情况下，账户是统一的。

　　提及佳兆业，无法忽略它的“白武士”融创。不过这笔钱，应该不由融创方面掏。

　　黄立冲认为，收购方一般不付年终奖，如果佳兆业的账户无法提取现金，融创方面也无义务伸出援手。

　　所以问题来了，屡次被传出清算重组的佳兆业如何支付这笔年终奖？黄立冲表示，佳兆业方面可通过出售没有抵押的资产，来给员工发薪。

　　据《钱江晚报》报道，1月22日至1月30日，佳兆业在杭州玖珑山的项目，共成交15套均价约在9500元/平方米左右的房源。这个价格，相比2014年下半年16000元/平方米左右的单价，打了六折，相比2009年拿地时楼面价8042元/平方米，疑似亏本出售。

　　根据该报道，杭州玖珑山项目临时接待处的工作人员表示，单价9000多元/平方米的15套房源，是卖给内部员工用来抵扣年终奖的。

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　　绿城年终奖：受三大变量牵动

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“绿城的年终奖可能只有去年的1/10。”这是一位地产圈内人士在微信群内的发言。

　　2014年 ， 绿 城 中 国(03900，HK)不仅完成了全年销售目标的127%，还创造了销售额新纪录。但如今业界却流传绿城年终奖今不如昔的消息。对此，绿城负责营销方面的相关负责人称，此事纯属谣言，绿城在1月销售目标完成后刚刚发了奖金。另一绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)人士则称，绿城会根据以往的规定照例发年终奖。

　　但一位绿城集团的老员工坦言，原来融创曾调整过一次绿城的薪酬体系，大幅提高了月度工资，因此年终奖可能会缩水。

　　2014年，绿城的业绩可能是史上最好的，全年销售794亿元，完成了全年销售目标的127%，同比增幅达到27.86%。

　　但是，在销售业绩高涨的背后，却是项目销售利润的直线下降。在融绿之争闹得最凶的那几天，融创驻绿城团队低价卖房事件，经媒体报道一度在业内引起热议。2014年10月，绿城浙东公司的一份调价通知显示，绿城确实有项目是亏损销售。

　　在利润率受损的情况下，虽然创造了史上最佳的销售业绩，但绿城的团队能不能拿到丰厚的年终奖，仍是一个未知数。

　　另一个变数在于融创对原有工资体系的调整。和很多房企一样，原本绿城是将一部分工资收入放到年底发放，然后再根据个人业绩表现和公司整体业绩来确定发放年终奖的金额。但是在2014年，入驻绿城的融创团队对绿城的工资体系作出了调整，将一部分年终时才发的薪酬分配到平常发放了。因此，有人指出，绿城的年终奖有可能因工资体系的调整而发生变动。

　　第三个变数来自于绿城员工的心态。在绿城中国董事长宋卫平离开绿城去创办蓝城时，他曾经向自己的一些老部下伸出“橄榄枝”，但这些老部下最后并没有跟随宋卫平，而是选择留下。如今，宋卫平虽然重返绿城了，但老部下自觉对宋不够“忠诚”。

　　对于员工们的这些担心，绿城管理层方面的回馈是，年终奖还是会按照之前制定的制度来发放，发放原则和往年不会有什么差别。

　　《每日经济新闻》记者向宋卫平发出采访短信，询问年终奖发放是否会有变化，但截至发稿尚未得到回应。

　　不过，从种种迹象来看，绿城年终奖应该不会像传言中所说的那么不乐观。融创团队离开绿城后，曾传出会有绿城的骨干加盟融创。在这一背景下，宋卫平对团队的稳定性显然会有更多的考虑。

　　融创派驻绿城的团队是否也能拿到年终奖？宋卫平未回应记者。随后记者采访融创中国董事长孙宏斌，也未得到回应。但据一位接近宋卫平的知情者透露，公司对此并没有进行过讨论。而接近融创方面的相关人士则透露，绿城在和融创谈“分手协议”时，应该对上述人员的年终奖分配有所涉及，因此上述人员的年终奖不需要担心。

　　虽然目前尚不确定，但以孙宏斌的性格，以及融创收购佳兆业的动作，他应该会尽可能地给这些外派人员按照融创的原则发放年终奖。

　　很多人可能都还记得孙宏斌的那条微博：“……年纪大了点后，希望多做些双赢的事，少做些一赢一输的事，不做双输的事。实在做不到，就保护你的员工的权益，保护股东们的利益，保护家人的平安幸福，支持你的朋友们……”

　　老板既然已有发话，估计员工的年终奖还是有保证的。