中国海外房地产投资飙升的背后是什么？

　　谁在投资？

　　海外置业早已不是什么新鲜事，但是以投资为目的的海外地产项目投资，却是在最近几年才显露出明显趋势。

　　莱坊近期发布的《中国对外房地产投资报告》显示，中国对外投资房地产总额在2009年是6亿美元，截至2013年底这一数据就已经达到120亿美元。如果将2014年的数据统计在内，预计中国对外投资房地产的总额将达到150亿美元。

　　“这一数据是对成交价格在250万美元以上的交易进行统计得出的，250万美元以下的交易并没有统计在内。所以从投资者来看，主要是机构或者公司投资。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对经济观察报表示。

　　莱坊还对中国排名靠前的保险公司和房地产公司做了一份海外投资的调查，在国内总资产排名前20的房地产开发商中，万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、世茂、富力地产、雅乐居、新城控股9家已经投资了海外房地产，另有8家表示有投资兴趣。而在国内保费收入排名前十位的保险公司中，中国人寿、中国平安、阳光保险和安邦保险4家已经投资了海外地产，包括中国人保在内的另外8家表示有兴趣投资。

　　随着机构和企业投资意愿的增强，中国海外房地产投资群体也正在发生变化。

　　中国对外投资的首轮浪潮由主权财富基金所代表性优质资产和银行购置自用物业所带动，第二轮浪潮则是由大型开发商在海外投资的物业开发项目拉动，在当前的第三轮浪潮中，　投资基金和国内保险公司积极寻求核心及高投资回报的物业投资机会让海外房地产投资节节攀升。莱坊预测，已见端倪的第四轮浪潮的投资主力是大型企业、超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。

　　莱坊国际投资部主管杨杏妮表示，与2013年相比，2014年的个人投资海外房产的成交笔数增长了40%左右。“我们观察到一个明显的变化，2014年以投资为目的的海外置业明显增多。以前海外置业自用比较多，大部分是因为子女在国外读书，或者自己和家人移民，一般购买的都是比较好的房子。而2014年的数据显示，30万美元左右的房子最受欢迎，而且大部分是按揭购买，这就表明这部分购房者具有明显的投资用意。”杨杏妮对经济观察报表示，“很多年收入40-50万元的客户也逐步开始在海外置业，海外房地产成为他们资产配置的一种选择。”

　　需求推动

　　中国投资者选择海外房地产作为资产配置的几种重要方式之一，是由多种因素共同促动的。

　　首先就是投资回报率。

　　目前，北京和上海甲级写字楼的回报率一般在5%—6%。然而相对紧张的信贷环境意味着这些城市的资金成本也较高，通常在8%以上。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只有4%—6%，但资金的利率水平却一直较低，例如美国的资金成本平均在3%左右。

　　资讯机构仲量联行最近发布的《2015年一季度全球市场展望》称，2015年全球将有10个大城市的写字楼租金涨幅超过5%，包括东京、悉尼、迪拜、纽约、北京、洛杉矶、伦敦等，其中东京的租金涨幅会达10%-20%。而这些城市写字楼资产价格增长也将超过5%，东京和马德里的资产将增值10%-20%。

　　戴德梁行这家资讯公司发布的《2015年全球市场展望》也显示，2014年全球最热的房地产投资地排名前十的城市主要集中在美国，而2017年最值得投资的市场中，增加了中国上海的写字楼，伦敦和纽约则仍然是最热的市场。

　　而莱坊预测未来五年，伦敦、纽约和悉尼的平均写字楼租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。

　　与此相比，国内的房地产回报率对很多投资者来说吸引力有所下降。以上海为例，莱坊预计未来五年租金仅增长4.4%。莱坊对于租金增长缓慢的解释是：中国经济增速逐步放缓，预计未来五年该增长率会持续缓慢下降，房地产占比GDP约为16%，因而国内房地产投资的规模也将会缩减。

　　另外，由于中国住宅市场受政策影响较大，2010年以来出台的调控措施(如购房限制和财政紧缩)导致国内住房需求趋于疲弱。事实上，中国的住宅市场需求已出现自2012年以来最大的负增长。

　　2014年前8个月住房供大于求并且滞销，开发商纷纷放慢开发新项目的步伐，导致房屋开工率同比下降了14%。根据莱坊的预计，2010年以来国内空置的住宅建筑面积增加了80%以上。住宅现有的存量至少需要两年才能完全消化。

　　供大于求引发开发商之间的激烈竞争，这也令购房者对房价进一步回落的预期增强。尽管近期住房按揭贷款有所放松，但鉴于房价不大可能在开发商清理库存时反弹，莱坊预计2015年的住宅价格仍将承受压力。

　　另一个促使海外投资房产扩张的因素来自汇率。自2005年以来，人民币兑美元和欧元的汇率已升值约30%，这极大地提高了中国投资者的购买力。同时，2014年美国经济回暖，美元表现出较强的升值态势，多家机构都预测2015年美元会继续升值，不少中国投资者认为这是持有海外资产的好时机。

　　还有一个主要的推动因素来自对外投资政策的显著放宽。2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前主要针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其资产的30%投资房地产，总资产的15%可用于境外投资。不过，保险公司对房地产和跨境投资的态度仍然比较谨慎。

　　相关机构预测，到2020年中国的保险行业将会进一步积累20万亿元的保费，相当于目前保费规模的两倍以上。巨额的保险资金意味着即使只有一小部分投放到境外，也会给海外投资带来不小的拉动作用。

　　浪潮继续

　　未来几年，中国投资者对海外房地产的热情还会继续吗？

　　多位业内人士认为，浪潮还将继续，但投资者也会趋于理性。

　　对机构投资者而言，未来2-3年的投资还将增长，增幅可能达到20%-30%。“按目前的态势来说，不会出现从6亿变150亿这种跳跃式的增加，现在相当一部分海外投资的收益开始下降，好的物业项目也相对减少。但是至少这一两年之内，保险公司会大力投资。”纪言迅说，“当国内投资者熟悉海外市场之后，会进一步向一些地区性的中心城市伸展。比如曼彻斯特、伯明翰、芝加哥、法兰克福等城市，因为这些城市交通方便，经济较为发达，并且法律健全，收益率相比来说也就比较高。”

　　对于那些个人投资者而言，以投资为目的的海外置业才刚刚开始。特别是高净值人士，他们在国内多数已拥有广泛业务，境外投资有助于把风险分散至回报率更高的市场，这也是资产多元化配置的趋势。“与美国、欧洲投资者相比，中国投资者起步算比较晚的，现在他们的投资处于刚起步阶段，去年才开始大批量买入。”杨杏妮说，“现在就连没有在国外生活过的人都想去国外买房子，而且这一趋势会持续，尤其是相比国内2%左右的租金回报率，在伦敦、纽约这些地方的租金回报率要高很多。”

　　不过，杨杏妮也表示，个人投资者需要明确投资海外地产的目的，是想要高的租金回报率还是高的资产增值，因为有时候这二者并不能统一。“国外有些中等城市的房产价格不是很高、租金回报率高，但不容易脱手。大城市房产很容易出手，但投资额会很高，租金回报率就相对低一些。”杨杏妮说。