日前，由住房和城乡建设部政策研究中心联手某研究院推出的中国房地产政策满意度调查报告出炉。调查结果显示，开发商对政策满意度高于购房者，房价回调已成为各方共识，但普遍认为幅度有限。专家表示，开发商满意度高缘于调控政策执行不到位，调控政策如有不慎可能导致开发企业“缩量保价”。

解读报告

购房者：一成认为平抑房价

调查显示，绝大多数购房者对近期调控政策表示认同，但仅限于政策实施效果，对未来政策环境预期持仍不确定。其中，对政策的出台时机、调控方式和调控力度表示认同的购房人比例均超过6成，但仅有12.28%的购房者认为政府“基本实现”了平抑房价的目标，超三分之一购房者认为没有实现预期目标。

高达6成的购房者对“严格差别化信贷政策”表示“非常支持”。但在政策对需求影响程度方面，大多数购房者认为提高90平方米以上首套房贷款首付比例“对抑制普通民众购房需求”有一定程度影响。其中，认为影响“非常大”“较大”的购房者比例略高。对于第二季度的政策预期，54.29%的购房者认为调控政策环境将会趋于“严厉”。

开发商：收紧地根用处不大

对于“严格贷款审批条件”“调整土地出让方式”及“加强整顿房地产市场秩序”这几项措施，多数开发商表示支持。但在政策对价格的影响调查中，40.91%的企业认为土地出让方式的调整会使房价“小幅增长”，另有36.36%的比例选择房价“没变化”。与“通过抑制地价从而抑制房价”的政府预期相反，开发企业认为调整土地出让方式并不能够有效控制房价。

调查中，逾7成开发商对调控政策表示支持，并认同政策的调控方式与调控力度，占比分别为77.27%与68.18%。同时，绝大多数企业非常赞同政策的出台时机，比例高达86.36%。

此外，63.64%的企业认为“实现平抑房价的预期目标”仅为部分实现，鉴于此次政府调控房价的决心十分坚定，45.45%的开发企业对于未来二季度政策环境的判断为将会趋于“严厉”。

专家：“认房”优于“认贷”

在套房认定标准的选择中，近三分之二的专家支持“以家庭拥有的住房套数”作为标准，对于此前执行的“以家庭住房贷款次数”的支持比例并不高，仅有27.16%。

近半数专家认为加快制定房地产税收政策对抑制投资投机型需求作用非常大，但同时认为抑制作用“较小”的专家也占近三成。而房地产税收对房价影响的调查显示，认为房价会“小幅降低”“大幅降低”与“没变化”的专家比例十分接近。

结论分析

“越调越涨”陷怪圈　拉低购房者满意度

调控政策满意度调查结果显示，房地产开发企业对2010年1月至4月的政策满意度最高，购房者次之，业内专家满意度最低。

某研究院分析师称，由于住房供不应求的局面在短期内难以解决，开发企业普遍对未来市场的长期向好性抱有信心。因此，大多数企业支持新政中规范市场秩序等措施，对政策满意度较高。而由于持续高企的房价逐步超出普通民众的承受底线，大部分购房者对新调控政策表示支持，同时寄希望于严厉的差别化信贷等措施能够抑制投资投机型需求从而促使房价止涨回落。但此前楼市一直深陷“越调越涨”的怪圈，一定程度上拉低了购房者对政策调控效果的满意度。专家则更多关注政策出台时机、力度等机制方面问题，满意度相对略低。

深度观察

地方细则“软着陆”楼市还得“僵下去”

中国房地产学会副会长陈国强表示，国务院针对过热的房地产市场出台了新“国十条”后，仅北京、深圳、青岛等地出台了地方性细则。此外，目前已出台的政策中还有很多没有落实执行，比如房产税、土地出让环节等。

对数十位房地产专家的调查显示，47.62%的专家表示“提高二套及多套房贷款首付和利率，可暂停第三套房贷或限制购房套数”这一差别化信贷政策对平抑房价能够起到最有效作用，其次为“加快房地产税收政策的研究制定”与“改进土地出让方式、增加土地供应”，支持比例均为19.05%。同时，多数专家认为提高首套房首付对自住型需求影响较小，而严格二套及以上住房贷款发放条件对抑制投资投机型需求的影响较大，会使房价出现小幅降低的趋势。

地方庇护 开发商偷着乐

“开发商的满意度最高，更说明了未来楼市量缩价稳的僵持态势或将持续。”天津理工大学管理学院教授潘永明表示，楼市调控政策出台至今，一些热点区域的房价并未明显下降，甚至有的还逆势上扬。究其原因，还是地方政府在执行调控政策时过于“温和”，地方细则迟迟不出台。缘于地方政府的庇护，开发商没有被新政所“调控”，其满意度比较高。

缩量保价 规避风险首选

“严格执行调控政策，投资购房的杠杆率将大大降低，投资性获利类需求将受到抑制，需求弹性较大的保值避险类需求和恐慌性购房需求将放缓入市，刚性较强的初次置业和改善性需求也会受影响而观望。成交量下跌将引发价格调整，新楼盘会以低于在售楼盘的价格入市。”某研究院天津分院总经理认为，面对市场需求的下降，短期内“缩量保价”有可能再次成为企业规避风险的第一选择。

蒋云峰分析称，回顾2008年，全国住房市场需求在7月快速萎缩，导致土地购置面积增速同步下降。三个月后，新开工面积和住房投资增速明显下降，与房地产关联的重要基础产业需求和建筑业就业也随之下降，直接影响经济增长。房地产开发投资的恢复增长出现在市场需求再次上升之后。为防止影响未来供应和牵连相关产业，今后一段时期，保护和鼓励开发投资的政策尤为重要。

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