在限购和去杠杆的大背景下，房地产市场的整体下滑态势几无悬念。但由于受多重因素影响，“房地产开发投资增速”这一指标的回落也许不会有想象的那么明显。

    国家统计局的数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。

    就支撑房地产开发投资增速的因素而言，上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，随着土地交易规模增加、土地交易价格抬升，仍可能带动后续的房地产投资，使其增速维持在一定的水平上。

    在监管层“喊话”后，热点城市的土地交易规模还有所上升。安信证券发布的报告显示，今年6月，40个大中城市成交土地规划建筑面积6829.9万平方米，达到最近4个月以来的最高值，环比上升9.2%。此外，并购市场的大宗交易，也被认为是房地产投资的一项利好因素。

    不过，综合考虑商品房销售降温及融资的利空因素，房地产开发投资增速整体将小幅回落。

    近期，多家券商发布报告指出，受调控政策影响，在经历了4月的高点后，未来房地产销售增速将进入持续下滑的通道。这种变化将连带影响到其他指标，预期房地产开发投资、开工、到位资金等增速都会有所放慢。

    土地交易规模仍大

    房地产投资指标的影响因素相对较多。东海证券指出，地产投资主要由土地购置费用和施工相关费用构成，两者各占二八比例。具体而言，地产投资通常受到四个因素影响： 土地成交面积、土地成交价格、施工面积、施工相关成本。

    其中，施工成本主要看钢材和水泥价格。该机构认为，2017年初螺纹钢价格月度同比增速大幅下跌，很大程度对冲了水泥价格的持续上涨。加之水泥价格涨势难以持续，施工成本对地产投资增速贡献预期下调。

    就施工面积而言，最近三个月(3月-5月)，其增速一直维持在3.1%的稳定水平。但东海证券指出，考虑到楼市政策持续收紧，新开工面积预期回落，施工面积相应减速，对地产投资增速不利。

    相比之下，土地市场会提供利好因素。按照官方数据，前5月房企购置土地面积仅增长5.3%，但土地成交价款增长32.3%。“土地溢价率依然高企，说明行业补库存需求依然强烈。”东海证券在报告中表示，预计随着商住供应缩量、土地价格走高及限价影响开发节奏等因素，土地成交面积仍将缓慢增长，价格稳中有升，但增速放缓。

    在两部委“喊话”热点城市土地供应后，今年6月，土地市场热度不降反升。安信证券发布的报告显示，6月40个大中城市成交土地规划建筑面积6829.9万平方米，创最近4个月以来的最高值，环比上升9.2%。

    土地交易升温支撑房地产开发投资，已成为共识。某不愿具名的房企人士向21世纪经济报道指出，除公开市场拿地外，今年并购市场的交易规模并不小，这些交易也将会带动房地产投资。

    “虽然融资环境偏紧，但还没到拿不出钱来的地步。”该人士表示，在当前的时点上，大型房企的资金状况仍然充裕。而且自去年一直到今年4、5月份，整体市场的销售状况都不错，企业补库存的意愿十分强烈。

    他还表示，虽然市场正在下行，但大中型房企对规模的追求，仍是这一阶段的主旋律。从这个意义上说，房地产开发投资增速仍将会得到一定支撑。

    按照东海证券的观点，在影响房地产开发投资的四大因素中，土地成交量和价格因素是偏向正面的。因此预计今年下半年地产投资增速趋缓，但全年仍会好于2016年的水平(6.9%)。

    这几乎是对房地产开发投资最乐观的预测。相比之下，中银国际认为全年房地产开发投资增速将维持在5.8%的水平，招商证券则将数据设定在5%左右。这些预计相比1-5月的增速下降4个百分点左右。

    机构下调房地产开发投资增速的预期主要原因在于商品房销售降温将传导到投资端，以及融资收紧对投资形成的制约。

    销售降温及融资难利空投资

    以限购和去杠杆为主的楼市调控政策，正在造成市场交易的下滑。国家统计局此前发布的数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%;商品房销售额43632亿元，增长18.6%。上述两个指标的增速已经连续三个月出现下滑。

    这一趋势持续到6月。根据安信证券对50个主要城市的监测，6月上述城市一手房合计成交23.05万套，环比下降2.3%，同比下降18.8%。前6月累计同比下降15.2%。

    有一个细节值得注意。6月一、二线城市的交易量出现环比上升，三线城市则环比下降。这与5月的趋势恰恰相反。

    自今年3月新一轮楼市调控政策出台以来，热点一二线城市的交易量一度大幅下滑，部分三四线城市则升温明显，成为新的市场热点区域。此次三线城市交易量回落，似乎说明这些区域的热度正在降温。

    中银国际就持有这种判断，该机构近期发布的年中策略报告就指出，此轮三四线城市的热销更多源于一二线城市杠杆率的提升和限购后的溢出效应。该机构认为，从人口流动趋势上来看，三四线城市的热度恐怕难以持续。

    因此，按照上述机构的观点，未来房地产销售增速还将继续下滑，但仍处于相对高位。一些分析人士则认为，由于去年同期基数较高，今年下半年的销售面积甚至可能出现负增长。

    销售端的降温可能很快传导到供应端。严跃进向21世纪经济报道表示，未来房地产开发投资增速下滑将是大概率事件。若降温幅度较大，持续时间长，房企的拿地热情还会受到影响。

    另一重影响在资金端。根据统计局的数据，在房企资金来源中，定金及预收款的增速从今年前两月的27.1%，降至前5月的20.3%;个人按揭贷款增速，则从20.4%降至8.6%。这两项来源在房企资金中所占比重在四成以上。

    此外，随着银行、信托、基金等融资渠道的收紧，房企的国内融资渠道全面受限。在海外融资成本高企的背景下，这一缺口几乎不可弥补。

    严跃进认为，这有可能会对房企投资带来一定的制约。即虽然现阶段资金仍相对充裕，但企业在决策中会更加谨慎。