住建部住房改革专家委员会副主任委员 顾云昌

当前楼市去库存和控房价双轨并行，调控难度继续增加。

“当前房地产市场主要矛盾到底是去库存和抑泡沫，恐怕都不准确。中国房地产市场最大的特征就是东边日出西边雨。东边日出，就是指房价涨得很快；西边雨就是库存很高。一线城市、部分热点二线城市供不应求与三四线城市库存高形成鲜明对比，必须差别化调控。”6月27日，住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者专访时表示。

顾云昌表示，降杠杆、紧房贷过程中，有利于抑泡沫，但必然不利于去库存。如何实行差别化信贷政策，在库存大的地方，适当降低首付比例，以有别于大城市的调控，是需要考虑的。

对于楼市走势，顾云昌预计，总体上还将继续下行。“所谓下行就是房价增幅下降，甚至需求量会出现绝对的下降。一二线楼市先下行，三四线楼市下行时段会来的晚一点。”

中国房地产报：为何出现去库存与控房价看似矛盾却共存的现象？如何化解这一矛盾？

顾云昌：中国房地产市场最大的特征就是“东边日出西边雨”。从全局上说当前房地产市场库存量依然很大，但部分热点城区却是房价上涨太快，泡沫积累。部分一二线城市已经不是去库存，而是补库存问题，也就是供给侧方面。

政府供应土地是一个重要因素，也就是土地资源错配，该增加土地供应的城市，土地供应量不足，导致库存不足，而且现在看来热点城市的土地供应量依然不足，有些城市土地供应量甚至降到近年来最低时刻。

反观，三四线没有更多购房需求的城市，却依然大量供应土地，这和当地地方土地财政有关系。

同时，也是对于城市化过程中人口流向误判了。

主要问题还是出在供给侧结构问题，不仅城市之间结构失衡，不同房地产业态之间也存在结构失衡。一二线城市和三四线城市之间，中小城市和大城市之间房地产市场问题不都是结构性问题吗？当前去化比较好的是住宅产业，商业地产库存不降反升，这也是供给侧结构性问题。

中国房地产报：曾有国土部官员称，如果投机炒作不控制，即便大量增加土地供应,也难以达到抑制房价的效果。

顾云昌：为什么一些城市产生这样的情况，还是城市化问题。一二线城市资源丰富，就业机会很多，导致大量人口涌入，从而需求旺盛。投 资投机是后面的表现，即由于房价上涨太快、楼市供不应求，才导致投 资投机需求介入，所以是被动现象，而不是主动的投 资投机。这部分需求是完全按照市场情况进入的，三四线城市怎么没有大量投 资投机进入？这是市场行为，在哪个国家都存在。而且，投 资投机需求不是无时无刻都存在的，而是有其存在时间性。比如市场低迷的时候就没有人投 资投机，市场高潮才出现，这也是为什么大量投 资投机需求会出现在2016年、2013年、2009年。

我们调控不能仅从投机投 资着手，行政手段只能是一时限制。更主要的是从根本原因上着手，建立房地产市场长效机制。

中国房地产报：从当前看，房贷政策是逐渐收紧的，包括首付比例增加、贷款利率不断提高，这会不会误伤刚需，不利于去库存？

顾云昌：收紧房贷，完全是为了防止房价上涨过快的针对性政策，但实际上又和M2走势有关，和整个货币总量稳中从紧的货币政策有关。现在M2增速低于两位数，肯定影响整个房贷规模，这既是整体去杠杆需要，又是给房地产市场降温的需要。

其实房贷政策，包括首付比例、利率高低，是全世界都在使用的比较好的用于防止市场过热的调控手段。而限购限贷限售是行政手段，最好的调控办法就是少用行政手段，多用市场手段。房地产市场热的时候降低杠杆，减少贷款比例和贷款数额，提高贷款利率；市场冷的时候，增加贷款比例，降低贷款利率。

而现在是市场热的时候，肯定要提高首付比例，降低贷款总额，提高利率，这是必然的。央行信贷政策不仅针对房地产行业，也是对整个货币量控制的过程，这个过程必然影响去库存。这当中，如何实行差别化信贷政策，在库存大的地方适当降低首付比例和利率，以有别于大城市的调控，是需要考虑的。

中国房地产报：你提到最大的库存来自商业地产，商业地产怎么去库存？大城市已经在控制商改住，且控制商业地产个人交易。

顾云昌：北京上海这样的大城市严格控制商改住，但去年住建部明确提出政策，鼓励其他地方商改住，这就是差别化政策的体现。

商改住，或改成其他用途房地产，仍是当前商业地产去库存的主要出路。当然，一些已经批复的项目能否改变项目性质，新建成项目如何通过各种途径来消化，都是库存大的地方应该去做的。

中国房地产报：一些热点城市存在库存从开发商手中转移到投 资者手中，即库存搬家现象，怎么看?

顾云昌：好多人在谈库存搬家问题，商品在厂家手里还是消费者手里，性质是不一样的。既要承认库存搬家，但搬到消费者或叫投 资者手中，他可以用来出租；也可能用于改善生活，如在上海有一套房，嘉兴再买一套房，节假日会去嘉兴住，恐怕也是改善生活，也不能说是投机行为。

关键是如何把控好这样的供求关系，不能一味说就要打击投 资投机。这个地方需要去库存，需要投 资者买房，他买下来出租也好，改善生活也好，我们不能过于反对。

中国房地产报：你对下半年楼市走势怎么看?

顾云昌：楼市总体上已经开始下行了，但是下行的幅度 、时间段不一样。一二线城市楼市下行得更早一点，今年年初一二线城市房地产就开始下行了，所谓下行，就是房价增幅放缓，甚至已经出现环比下跌。

三四线城市楼市会晚一步下行。但总体上，2017年是房地产市场下行的过程，即房价增幅下降，甚至需求量会出现绝对的下降。