今年我省对非住宅去库存政策出台非常密集，各项政策利好都在向40年产权商住公寓倾斜。

　　近日，40年产权商住公寓再迎重大利好！

　　据悉，省“两会”期间，省政协委员李影提出关于深化商业用房供给侧改革的建议。对此，相关部门回复表示，我省即将出台《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策文件，有望允许公积金购买自住的商住公寓或酒店式公寓。

　　重大政策回顾

　　40年产权公寓要火！

　　为了助力商住房的去化，从2016年6月至今，全国以及安徽省连续出台多项政策调控非住宅商品房去库存问题，各地市也是通过各种财政补贴等方式促进商住房的去化。

　　国家政策导向

　　2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中，第12条提到了商业用房：

　　允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　从政策中可以看出，通过土地性质的调整，除土地使用年限外，商改住产品与普通住宅区别及差距在不断缩小，这也意味着商办产品未来的优势将更加突出。

　　安徽省政策导向

　　2016年6月，安徽省人民政府发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，要求优化各类非住宅项目，多渠道消化非住宅商品房库存。

　　鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业；支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变。

　　今年5月份，安徽省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门又联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。

　　对房企方面：

　　1、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业；

　　2、支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变；

　　三、鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务。

　　对个人方面：

　　1、个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房；

　　2、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓；

　　3、安徽省还鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。

　　合肥市政策导向合肥市：

　　今年5月份，合肥市国土资源局发话，40年产权的房子到期之后，不会收回！

　　官方回答：房子是私人永久产权，不会收回的，目前为止没有办理过产权有超过40年的，如果超过应该是补交土地出让金。

　　根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面指导价格，依一定比例缴费。比例大约是40%-60%。

　　也就是说，如果你当初买的时候商业地楼面价是1000元/㎡，50㎡的房子，土地出让金就是1000*50*60%=30000元。也就是只要交3万就可以继续享受使用权。

　　2017年6月29日，合肥出台新政，发布《关于个人转让非住房核定征收个人所得税问题的公告》，明确了非住房转让核定征收个人所得税的规定。

　　对个人转让合肥市非住房，难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。公告自2017年8月1日起实施，有效期3年。

　　这就意味着，从今年8月1日起，合肥个人转让非住房，卖方需缴纳的个人所得税由之前的20%变为1%。

　　即：8月1日之前应缴的契税=(全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+个税差额的20%)

　　8月1日后应缴的契税=(全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+全额的1%个税)

　　据了解，现行非住房转让个人所得税的计税方法是依据个人所得税法规定，按“财产转让所得”项目，以转让非住房的收入额减除房产原值和其他合理扣除费用的余额，为应纳税所得额，适用20%税率计征个人所得税。

　　除了政策扶持

　　40年产权商住房值得买吗？

　　40年产权公寓相对70年产权住宅存在一定的劣势，但是四十年产权的商住房也有其独特的优势。

　　1、单价和总价低

　　商用公寓从使用功能上与住宅房无异，但单价和总价都比同地段住宅房要低的多，颇受欢迎的loft户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积，这也在一定程度上降低了单价，相对于70年产权的公寓来说物美价廉。

　　2、地段潜力较大

　　40年产权的商业用地，一般都是在区域城市的核心地段，地段价值、升值空间都是比较大的，可以这样说，40年产权房产一般都地处在城市最佳地段处。

　　3、投资更加灵活

　　商住房一般更具有灵活性，即可以自己住，又可以出租作为长期投资收取回报，因为有很多小公司更喜欢租公寓作为办公场所，这样的话同面积的公寓比住宅的租金都会高出很多;还可以在房子增值到一定价格的时候选择出售处理，作为投资的话从灵活性和升值空间上看还是远远高于住宅房的。

　　4、不占用购房名额

　　40年产权房产大都不会限购，在目前住宅限制贷款套数的情况下，不浪费购房名额，这意味着你想买几套都可以，更不会使用你购房名额，门槛低省去很多麻烦。

　　5、过渡性购房的好选择

　　资金有限，又不安于居住在偏僻郊区，浪费时间成本与交通成本；可先购买套公寓过渡，财富积累，可再次购买，完全不受购买过公寓房而影响，与此同时，可将公寓出租，作为一项投资。

　　合肥40年公寓盘点

　　应该如何投资？

　　合肥紧跟国家商业去库存政策，如今各项利好不断，若公积金贷款政策放开，合肥商住公寓市场必将火爆，下面小编就给大家盘点下目前合肥市场上部分在售的40年公寓产品。

　　纵观合肥各区的几个40年产权公寓代表，可以看出，主力户型多集中在35—90㎡左右，装修性质多为精装，而均价大多数集中在9000-14000元/㎡，最低为6500元/㎡，最高18000元/㎡。

　　而对于公寓的投资，并非目前市场上价格低的项目就一定具备最大的升值空间，而一些高价的项目也并非不能入手，关键还要从地段、物业、回报比等多个方面考量。

　　1、地段：有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近地铁口，周边是否有便利店、超市、丰富的饭店和商场等。目前，投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心。尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。

　　2、物业：由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租值的关键。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。

　　3、精装：投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。

　　4、户型：首选小户型。一般而言，小户型适合租住、开小公司，而户型越大，则总价高，投资成本越高，出租越不易，单位租金也很难提的上去。

　　5、回报比：算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，投资价值越大。投资型产品，回报率永远是第一位的。每个楼盘，根据租金水平预测和买入成本，再结合每月还贷，投资回报率一目了然。