夏斌 国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长、中国首席经济学家论坛主席。受访者供图

新政有望扭转中国经济被房地产绑架的局面

新京报：十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。十九大为房地产市场定下怎样的基调，这一基调将对房地产市场带来怎样的影响?后续会有相关的政策出台吗?

夏斌：影响当然是深刻的。这深刻的影响不仅会表现在房价会逐步稳下来，而且还会表现为扭转现在中国经济被这么庞大的房地产市场所绑架，所扭曲的局面，表现为会逐步扭转现在有些宏观调控政策的变动不能不顾国内资产价格波动的被动局面。也就是说，房市如果调整到位，长效机制建立后，房市波动对宏观经济决策时的影响权重会大大减少，经济运行会更健康，更稳定。当然，这一时期还没到来。

至于问到后续是否会有相关政策出台的预期，这取决于你对中国房市健康发展长效机制内容的理解。我以为肯定会有。就从眼前看，人们呼吁了多年的租房市场应该规范的问题，最近国务院正就房屋租赁条例在征求意见。但我认为，这仅仅是长效机制建设中的其中之一。

新京报：在您看来，未来如何实现多层次住房供给，或者说租售体系如何搭建，租与售如何协同发展?

夏斌：租与售体系怎么搭建?是什么样的比例?我没研究这么细。总体上我认为这应该是市场长期发展的自然结果，人为去设计、安排出一个比例很难。近十年中国房市发展的历史表明，销售市场的规模发展到今天，是由房价、货币供应、土地供应政策、工业化进程中的人口流动、大中小城市群空间布局以及经常变动的调控政策等多种因素共同决定的。不乏还有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人们的预期与购房。

因此，由路径依赖决定的未来的租售比例，必然是“昨天的售”会决定“今天的租”，但“今天的租”未必会刺激出成倍影响于“明天的售”。也就是说在销售市场规模的预期上，如果长效机制这一综合性、关键性因素建立后，会出现明显的转折。届时，再用过去的历史数据来预期房市，是靠不住的。

具体就租售体系建立原则看，在市场经济下，一方面政府要坚持房屋商品化原则，另一方面房子作为一种商品，保持房价上涨的基本稳定也是政府宏观调控的原则。在坚守上述原则下，随着国民收入的提高，销售市场会有一个自然发展的结果。

然而，房屋政策是一项经济政策，又是一项社会民生政策。对于在市场原则下仍有一些居民一时无支付能力购房的，政府理应通过多种政策，满足他们“住有所居”的要求，这也是一项重要的原则。因此，政府的各项政策不应是刺激他们去过度负债、提前购房。政府的各项法规和政策应是确保租房人的权益，做到“租得起，愿长租，能长租”。同时，法规政策应激励有房人愿意房屋出租，增加社会房屋供给，以减少政府相关补贴和承租人的租金。在以上这些思想指导下，如果政策制定合理，自然会形成一个合理的租售体系。合理的租售并举比例并不是针对过去过大的销售规模，在租房规模上用行政手段去简单地“看齐补差”。

长效机制建立了 房价自然会稳下来

新京报：你如何评价目前的房价走势和调控效果?这轮宏观调控的目标是什么，调控有没有达到解决房地产市场出现的问题?

夏斌：当前房地产调控的当务之急，是要防止房价过快上涨，让房价稳下来。但我个人认为，就整个房市长期的调控目标而言，正如去年中央经济工作会议指出的，是要建立房地产市场健康发展的长效机制。长效机制建立了，房价自然会稳下来。

但是，什么是长效机制?官方没有统一的解释。我今年1月初就在学习中央经济工作会议精神时指出，长效机制的内容和措施是什么?譬如，对首套房，第二套，第三套以及更多的持房，应分别制定什么样的首付政策、利率政策、贷款政策?应分别采取什么样的税收政策?这些都应该明确，而且应该体现为国务院的长期法规，而不是相关部门经常调整的临时的行政限制或调整政策。

若是临时的政策那不叫长效机制。除财税、金融政策外，全国房屋租赁市场也要规范统一，包括哪些硬杠杆内容?租金的最高限是多少等?此外，各地的土地供应政策又如何结合大中城市城镇化率与城市人口规模不同，采取“人地挂钩”的土地供应政策?如果土地供应随人口流动走，过去有些地方曾以未来土地收入流量为担保的过度负债怎么解决?以及由此针对有些地方“土地财政”缺口所涉及的中央与地方的转移支出、财税体制又如何调整?还有，包括“学区房”问题中涉及教育公共品平等化问题怎么解决?以上这一切问题何时解决?是同时解决还是分项逐步解决?分别对相关房屋需求及房价会有什么影响?

这一系列问题既是当前中国房市问题深度分析所必然涉及的，也是今后长效机制所需讨论的。也就是说，要解决当前涉及中国宏观经济稳定的房市问题，已经绝不是住房建设部一个部门所能完成的，是一个牵连多方的综合的问题。

就长效机制而言，就“房子是用来住的，不是用来炒的”定位而言，即就买房是为了买消费品，而不是投资(投机)金融资产而言，其实大家环顾自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在买消费用房还是在买金融资产?就此而言，当前的调控效果只能说，“还在路上”

中国房市将“由炒变住”

新京报：现在老百姓手中货币很多，换成美元有额度限制，炒股票不赚钱，银行存款利率又低，买房又“四限”，“五限”，为什么不让炒房子?把房子作为资产炒，为什么不行?

夏斌：百姓现在遇到的这种困境我了解，并且充分理解，我也是百姓之一。但是从国家和宏观经济层面说，为什么不要把房地产市场作为一个资产市场来建设，来引导?我曾在近十年前讲过，中国在房地产市场上不能学英国、美国，要学德国，新加坡。英美把房地产作为资产市场来炒，最后炒成了危机。德国的房子不鼓励炒，房价一直比较稳定，但丝毫不影响其工业制造与科技的进步，不影响其成为世界的强国。中国房市“由炒改住”的理由，我认为是：

第一，金融具有天生的“不稳定性”，两百多年的市场经济史，可以说是一部不间断的金融危机史。英美是在完成工业强国之后，先后步入金融强国。国家经济运行是以金融市场为主导，金融服务业占有很高比例，历史的发展自然选择了房地产市场在英美两国今天的地位(其实英美对房地产市场炒作的限制同样也很多，有些就是不被我们常人所了解而已)。今天的中国仅刚刚完成了“工业制造”，离“工业强国”还有相当长的一段时间，发展实体经济实为迫切。然而目前的中国经济“脱实入虚”现象又极为突出，已严重影响了经济的稳定健康发展。从长期看，中国的实体经济发展和潜在增长率空间又很大。要保持中国经济未来长期的稳定增长，不管从经济结构看还是从长期看，实在没有必要在天生“不稳定”的金融领域中，在已有的股票市场旁边，再人为加快制造出一个类似股票市场这一资产市场的房地产资产市场，来增加市场的波动性。

第二，从对国民经济稳定运行已形成严重波动冲击的房地产市场自身看，近十年来房市是在牺牲农民利益，破坏生态、土地财政已不可持续的基础上畸形、快速发展起来的。这些负面影响已是有目共睹，也已不能再持续下去了。有些做法在改革转型中也正得到扭转和遏制。从科学发展观出发，房地产市场的自身发展不可能像过去那样，以满足资产市场快速发展的势头发展下去了。

至于说，国内目前货币多、可投优质资产少，“金融国门”管得相对较紧所反映出的居民资产配置的一些问题，恰恰表明了，这是国民经济发展中积累下的问题和现在调整转型所要付出的代价。房子由“炒”变“住”这一新定位后产生的“后悔药”苦果，现在可能不吞也得吞。今天不吞下，明天早晚要吞下。怎么办?为了中国经济明天更好，这一切只能通过加快改革，“三去一降一补”，处理僵尸企业，相关经济主体资产负债表缩水，以及在调整优化结构、寻找经济发展新动能等一系列举措来解决。

长效机制确立后将打破“越调越涨”现象

新京报：国内的房地产调控多是短期的政策或者行政性手段，不少人评价说，房市发展的模式是“疯涨、调控、再疯涨、再调控”，以至于越调越高。您如何评价这种短期的调控政策?

夏斌：对于有人说“房价越调越涨”，每次调控后房价都会涨的观点，我认为，过去近10年从事实上确实得到了证实。

但是，我劝持此观点的人也要看到，中国经济体制正处于大转轨的历史阶段，中国经济正从2003-2010年的“超级繁荣”转向“新常态”增长的转换时期，即从高速增长向高质量增长转化，“转换”的重要特征是在“过程中”，是“动态变化”。有些事用前一阶段的经验数据来推测后一阶段的做法，曾经一个时期可能会管用，但并不是一直管用的。更重要的是，我们应承认，过去的10年中确实房地产政策是在不停地变，有些政策是短期的，有些“碎片化”，缺乏非常明确的房地产市场的定位和调控的方向。现在应看到，这次中央对房地产市场的定位，方向非常清晰，态度非常坚决，两年来，就是咬住“消费品”不放。这是一个非常大的变化。我认为这是观察、预期未来房市的关键因素。就这一点而言，我相信，只要坚持住，坚持下去，真正确立“长效机制”，肯定会打破有些人的“经验”之谈。

当然，因为政策需要一项一项出台，而且又要结合当前坚决守住不发生系统性风险底线这一状况，出现的情况就比较复杂。因此，政策出台要非常谨慎，长效机制的建立恐怕需要一段时期，绝不是一年半载能完成的。

新京报：您之前提到，要警惕国内房地产市场出现“黑天鹅事件”。国内房地产市场会出现“黑天鹅”吗?应该怎么当心出现?

夏斌：在当前国民经济调整转型时期，特别是在决胜全面实现小康时期工作任务很多，不知你注意到没有，尽管千头万绪，十九大报告特别提出了在这关键时期，重点要打好三大“攻坚战”，其中之一，就是要防范化解重大风险，还有两个分别是脱贫和环境防治。

我理解，就是要守住不发生系统性风险的底线。但是与此同时，房地产市场又要从资产市场回归消费品市场，这就进一步加大了“攻坚战”的复杂性、艰巨性。即对多年累积的问题要处理。不处理不足以稳大局，但处理中又不能影响大局的稳定。

所以，涉及房市长效机制的相关政策，必须要研究透彻，既要体现方向定力，又要兼顾经济安全运行的态势。政策出台时机要适时，相关政策要协调，要讲究艺术。对房地产政策之所以要求如此之高，是因为问题已“非一日之寒”，甚为敏感。可以说，现在对资产价格的变动，人们的预期行为往往大于货币供求的行为。人们的预期影响力已远胜于一定的货币供应量。因此，可以说“长效机制”的逐步形成与人们预期的逐渐改变相适应，这是这轮房地产市场调控取胜久远的关键。这是一句定性的话。如何度量操作?恐只能在博弈思维的框架下实现。要特别防止人们炒房预期的突发大转变带来的麻烦。