“在未来，我们新的住房体系，可能会有三个主要市场部分：商品房、经济适用房(或棚户区改造)、租赁房。”近日，摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌在“《财经》年会2018：预测与战略”上谈及未来住房供给结构变化时说。

　　朱海斌表示，我国的住房政策从1994年以后有三个大的拐点。第一个拐点是1998年，当时房地产市场改革正式终止了住房分配的制度，当时提出的是建立以经济适用房为主的多渠道的住房供应体系。第二个拐点是2003年，把以经济适用房为主改成了主要以普通的商品住房为主。朱海斌说：“这次是多渠道供应、租售并举，这是一个新的思路，从政策上来讲，很可能是下一个最大的拐点。”

　　朱海斌认为，在大力发展住房租赁市场的同时，要充分考虑到一二线城市与三四线城市的差异，防范政策执行中“一刀切”的问题。他指出，考虑到人口流动的特征，随着中国城市化发展，人口还会集中流动，三四线城市则可能是一个人口流出的过程。如果不考虑城市之间的差异，在各个城市都大力发展租赁房市场，有可能会导致一二线供应严重不足，三四线城市供应严重过剩。

　　至于租赁房市场怎么做，朱海斌提出了三种思路：第一的政府为主导，在城市地区或城市的边远地区新建新增的租赁房，比如政府投资，或鼓励机构投资者参与。第二是利用城市周边地区或城中村，涉及到农村的集体用地改为租赁房问题。第三是鼓励私人闲置的住宅做出租用途。如果按这个思路走，下一步政策着重的方向，一是增加居民闲置房的持有成本，如推出房地产税、遗产税，二是政府会介入规范民间的租房市场。