２０１７年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布１５０余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。

    “新华视点”记者调查发现，目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。与此同时，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。

    控房价：热点城市集体降温，有的三四线城市加入限价行列

    今年，一二线热点城市房地产从严调控、保持市场的平稳健康发展成为主基调，北京、南京、郑州等地还提出房价环比不增长的目标。从３月份开始到１１月底，已有超百城发布１５０余次楼市调控政策。

    密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。国家统计局的数据显示：从５月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；８月份，１５个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是３３个月以来首现房价集体停涨；９月份，上海房价出现同比下跌；至１０月份，１０个热点城市新建商品住宅价格跌回１年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。

    中原地产首席分析师张大伟认为，１０个热点城市房价同比齐跌的现象，为２０１６年来首次出现。在楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。

    房地产市场降温影响了土地市场。中国指数研究院发布的最新报告显示，１１月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落，监测的全国３００个城市共推出土地２６９６宗，环比减少１１％；土地出让金总额为３７１５亿元，环比减少７％；从价格层面来看，１１月份全国３００个城市土地平均溢价率为２０％，较上月下降４个百分点。

    “在‘房住不炒’的政策指引下，未来住房属性将去投资化，更加注重居住属性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新一轮调控一年多来，各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势，７０城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势。

    而一些三四线城市，在去库存取得积极效果的同时，也从库存积压变成了房价快速上涨。为此，今年的房地产调控继续补短板，调控政策开始向三四线城市深入：山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限售行列，扬州则针对二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地还加入了限价行列。

    去库存：三四线城市出现分化，存量规模下降与销售困难并存

    多位业内人士认为，２０１７年房地产去库存的关注点，主要集中于三四线城市。

    国家统计局数据显示，１０月末，商品房待售面积６０２５８万平方米，比９月末减少８８２万平方米。其中，住宅待售面积减少７７２万平方米。

    易居房地产研究院发布数据显示，截至２０１７年１０月底，受监测的８０个城市新建商品住宅库存总量为３９４９０万平方米，环比减少２．１％，同比减少１０．１％，已经连续２７个月同比下跌。记者注意到，８０个城市中三四线城市占一多半。对比历史数据，库存规模相当于２０１３年８月的水平，即库存规模回落到了４年前。

    不过，“三四线城市的住房存量情况大不相同：有产业依托和靠近热点城市的地方，对人口有一定吸引力，市场需求旺盛；而还有不少城市则因过去盲目开发，造成不少楼盘销售困难。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。

    此外，“在热点城市加码房地产调控后，大量的投资需求被挤到周边三四线城市。一方面是去库存，另一方面是限房价，部分三四线城市进入了双轨调控并行的模式。”严跃进说。

    租购并举：超５０城发布租赁新政策，多地租赁用地已入市

    今年，多地把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点。目前，我国租赁人口预计为１．９亿人，租赁市场规模已超万亿元。据不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超５０个。

    ——多途径增加租赁用地。近段时间来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”卖地模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示，截至２０１７年１１月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计２６宗。

    ——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。杭州提出，选择１５家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都、沈阳提出，力争到２０２０年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于５０家；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。

    ——推动租赁市场发展的金融要素正在形成。近日，首单央企租赁住房类ＲＥＩＴｓ产品获上海证券交易所审议通过。中信银行、建设银行、中国银行等多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业端的金融支持和个人端的消费信贷支持。

    业内人士表示，国家发展租赁市场力度空前，后续还需加快住房租赁法律制度体系建设。