导读

　　分析人士称，土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

　　作为房价中占比最大的因素，土地市场在2018年发生了显著变化：流拍或底价成交大量出现，溢价率持续走低，甚至出现下跌至“腰斩”。

　　8月10日，太原8宗品相较好的地块全部流拍，引发一片哗然。至此，全国年内流拍的土地已近800宗；同时，全国范围内底价成交的土地也越来越多，房企拿地的土地溢价率也保持低位。

　　地价下跌也已出现。在今年7月的土拍中，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元，相比两年前同区域的地王37512元/平方米，跌去近一半。

　　过去二十多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了中国房价不断上涨的逻辑链条，但是随着地价的大概率下跌，高房价还能撑住吗？

　　土地市场疲态已现

　　据国家统计局最新数据，1-7月，房企土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%；土地成交价款6619亿元，增长21.9%。

　　在总量仍然显著增长的表象下，土地市场的疲态已经出现，多城土地流拍或以底价成交。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。

　　其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

　　尤其值得注意的是一线城市，即使成交的土地，也是底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。

　　8月9日，上海宝山顾村出让一幅宅地，底价42.7822亿成交，楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米；8月14日，广州拍出的5宗地块中，1块地以底价成交，2块仅比起拍价高60元/平米左右，价格也大幅低于两年前。

　　整体而言，土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中国指数研究院统计，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。

　　“流拍、底价成交、溢价率走低，说明市场在降温，但这是一种不情愿的降温。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

　　美联物业总监何倩茹认为，近期土地以底价成交为主，主要原因是土地出让的限制条件比较多，比如达到最高价后竞自持面积、竞公租房面积等，加重了房企建房的成本。

　　国泰君安分析师谢皓宇则指出，拿地资金严格监管，房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度，使得土地购买力有限，最终带来地价下行。

　　浙商证券也称，开发商资金来源在今年持续紧张，再加上去年是土地大年，房企已补充了充足的货值，今年在拿地方面就更加谨慎。

　　广州一家大型房企人士坦言，受限价、限签政策影响，公司的销售回款明显放慢，对于拿地的资金预算也相应缩减；同时，热点城市的热门土地限制性因素太多，综合测算下来能盈利很难，公司也不去抢了。

　　严跃进提醒，近期部分土地供应部门需要关注企业拿地的心态，换言之，分析房企拿地的压力，进而形成科学和有效的供地模式，“否则房企拿地的盈利账都算不清，也不会去拿地了”。

　　高房价正失去支撑

　　流拍、底价成交、溢价率走低意味着，地价正在进入下跌通道。

　　但受上半年三四线城市土地成交影响，全国地价目前还没有出现下跌，“今年土地市场剧烈分化，大城市流拍、中小城市高地价成交，类似浙江丽水等中小城市，都出现了土地的高溢价率成交，甚至超过100%。”严跃进说。

　　从价格绝对值来看，1-7月，房企购置土地均价4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。

　　重点房企的数据更能说明地价的走势，其拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。

　　其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%；二线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。

　　广发证券分析师乐加栋指出，从地价和房价关系来看，中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本在持续走低。

　　过去很多年，中国楼市的房价很大程度上由地价决定，“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。“一线城市的土地成本，像北京土地成本占房价的60%”，国家税务总局税科所研究员付广军曾提出“降房价首先降地价”的观点。

　　那么，当下房企拿地成本的下降是否会传导至新房市场，导致未来的房价下跌？

　　对此，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

　　徐枫就香港经验举例，地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年，有些开发商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市场，楼价全面下跌，开发商的楼盘也因时而调整。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，地价低有利于房价回调，但是不尽然。因为还得看市场的因素，不完全是地价，供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

　　严跃进认为，地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会减少，所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是，地价下跌同时，建材等成本却在上调，所以从稳定房价的角度看，包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。

　　美联物业总监何倩茹则认为，仅凭地价下跌，还难以评判对房价会有何影响。可以确定的是，目前的土地出让方式，会让土地集中到国企、大型房企的手里，因为国企和大型房企的底气更足，资金充足，可以以更低的成本去运营。