7月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。本次会议明确了楼市调控的基调：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城实策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨；加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。政治局这次对楼市调控的基调与以往最大的不同是从“遏制房价过快上涨”调整为“遏制房价上涨”，表述方法出现了重大变化。下面我从两个方面对调控政策进行解读，一是为什么要遏制房价上涨；二是未来楼市会有什么的调控方向和路径。

一、为什么要遏制房价上涨

2008年美国次贷危机之后，我国进行了三次房产刺激和调控小周期，每次周期大概三年左右。为了应对经济下滑，发展房地产成为刺激经济发展的重要手段，但每一次都会刺激过头，接下来就是各种调控措施，抑制房价过快上涨。当下，中国经济又面临着增长放缓的势头。按照以前的经验，现在又该轮到刺激房地产发展为经济托底了。但是这一次中央的态度非常果断：坚决遏制房价上涨。政策一出，房地产企业的股价应声下跌。虽然在表述上只是去掉了“过快”两字，但其背后凝聚了中央对楼市健康发展的深思熟虑和长远规划。

为什么这次要“遏制房价上涨”？ 历史上的三轮调控，每调一次房价涨一次。将“过快”两字去掉，是要改变大家对楼市抱有不切实际的想法和预期。如果再来一次房价暴涨，其后果是中国无法承受的。房价是典型的金融现象，首付款比例、贷款利率、限购限贷政策、贷款审批松紧程度是影响房价短期走势的重要变量。经历三轮楼市调控之后，不仅房价越调越高，老百姓的个人杠杆率也越来越高。截至2018年7月，按照人民银行的统计口径，住户贷款规模接近45万亿，加上5万亿左右的公积金贷款，个人负债总额与GDP总量的比值在60%左右，这还不包括无法精确统计的民间借贷。60%的个人杠杆率不算太高，但也不低，而且最大的问题是最近3年个人杠杆率增长速度过快，每年以5%左右的绝对值比例在上升。如果还以这样的速度上升3-5年，中国就极有可能复制90年代末日本的地产泡沫和2008年的美国次贷危机，从而导致个人杠杆难以持续，信用违约上升，经济限于萧条。

遏制房价上涨还有一个重要的原因是政府希望房地产是满足老百姓的实际居住需求，而不是投机需求的。因为我们在总体上是不缺房子的，如果投机盛行，就会造成社会资源浪费。过去5年，中国的城镇化率平均每年在1.2%左右。按照14亿人口，每年1.2%的城镇化率计算，每年最多有1680万人口的住房问题需要解决。2008年之前，城镇住宅的建设速度与新增城镇人口基本匹配。从2009年开始，房地产的功能除了满足居住的功能，还承担起来为经济托底的功能。经大致测算，2009年-2017年，全国累计发生的新房销售面积为84.3亿平方米，按照人均40平米的居住面积计算，可供2.1亿人居住。而这段时间的新进城人口，按照1.2%的城镇化率计算，大概在1.5亿左右。也就是说多出来的房子可以6000万人居住，如果按照每户住3口人计算，空置出2000万套房子。也就是说，从总体结构上看，我们不仅不缺房子，还有富余。当然在结构上是不均衡的，北上广深等一线城市，因为人口持续流入，房子还是供不应求的，只不过这些城市的需求被严重压抑了。三、四线城市是不缺房子的。早在2014年，三四线城市就出现了房产库存过剩，当时中央启动了去库存政策。短短3-4年三四线城市库存没有了，房价又开始暴涨，库存真的去掉了吗？我不这样认为，由于涨价的货币幻觉效应，大家对房产过于投机，库存只不过是从开发商手中转移到了个人手中。三四线城市的房价一旦下跌，热衷于投资房产的老百姓就会成为最后的接盘侠。

二、未来楼市调控的方向和路径

虽然当前我国的经济增速在缓慢下行，但是政府对楼市的调控方向不但没有放松，反而更加严格。海南、西安、长沙等城市陆续出台了更严厉的调控措施。未来，我国楼市调控将会是什么样的方向，房产是否还有投资价值呢？

（一）放弃幻想，房产投资的美好时代已经基本结束

无论是10年前，还是20年前，如果您购买一线城市的房产，并且是通过按揭购买的。您的年化复合投资收益率是要超过股神巴菲特的。现在这样的美好时代已经一去不复返了。

经历三轮房地产小周期，政府积累了丰富的调控手段，总结起来就是“六限”：限购、限贷、限商、限售、限婚、限价。限购就是限制购房资格，例如北京针对外地户口，必须社保或者交税满5年，才有购买资格；限贷就是对贷款比例和资格的限制，例如要求第二套住房贷款比例不得高于40%，对第三套不得发放按揭贷款；限商就是限制商住两用房的交易和买卖；限售一般是针对新房，拿到房产证后多少年内不让出售，例如海南的新房拿到房产证后5年内禁止出售；限婚就是对离婚一定时间内的购房者设置各种约束条件，打击“假离婚”来规避调控措施；限价就是对新房的销售价进行控制，超过规定价格，拿不到预售证。有这“六限”措施，只要地方政府下定决心，任何一个城市的房价都可以控制住。在当下这个时间段投资房产，面临着巨大的政策风险。除非是刚需，现在不建议买房。

（二）“因城施策，一城一策”是未来房产调控的基本方向

根据全球城市发展的规律，人口向核心城市集中的趋势还远远没有结束。2017年，北上广深四个城市老百姓缴纳的个人所得税收入占全国的40%，未来这一比例还会继续上升。未来，城市之间的房价还会继续分化。对于那些产业基础薄弱，人口持续流出的城市，尽管现在房价在上涨，但如果这种上涨不是真实的刚性需求在支撑，而是投资需求在推动，那么未来这些城市的房价将长期低迷。由于城市之间的差异越来越大，为了控制房价上涨，每个城市对应的政策和措施也会不一样。

“因城施策，一城一策”将是未来楼市调控的基本方向。对于北上广深等一线城市，供不应求，住房紧张的局面短期内难以缓解。这些城市的调控措施将会长期坚持下去；对于非核心都市圈的三四城市在这轮调控结束，房价稳定后，预计调控措施会逐步松绑。