伴随着城镇化不断深入，中国进入了以满足人们“美好生活”为目标的新阶段，城市发展进入快行轨道，其中一线城市开启存量焕新、内涵增值为特征的的城市更新4.0时代。面对这个万亿级的市场，品牌房企积极拓展市场机会，掀起城市更新热潮。

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城市更新是城市升级和房企转型的主要途径

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新，以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代，城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用，成为下一轮城市发展的新增长点，成为企业转型升级持续性发展的主要动因。

图：城市发展模式与城市更新发展历程

城市更新的发展总体经历了六个阶段，从初创期消费型城市，到赋予生产、生活、生态三生及美好生活内涵的可持续高质量发展城市。

第一阶段（初建期-1977年）：城市向满足自己大部分需求的生产型城市转变，城市资金用于发展生产和挖掘改造。

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第二阶段（1978-2000年）：城市进入改革开放期，城市扩张成为城市建设的主流，新的政策导向、更新类型和更新模式开始涌现。

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第三阶段（2001-2008年）：城市的发展战略和格局发生重大变化，如《上海市城市总体规划（1999-2020）》2001年被批复，深圳2004年颁布《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》，城市序幕拉开；2008年发布《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》探索旧工业区改造路径，现代城市更新渐现雏形。

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第四阶段（2009-2014年），城市更新规模和方式发生转变，由大规模改造向注重细节的微改造转变。如深圳2009年出台《深圳市城市更新办法》、上海2013年出台《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》来规范工业用地改造为商务办公或商业服务用途的“非正式更新”。

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第五阶段（2015-2016年），城市更新制度化，各地纷纷成立城市更新局等专门机构，城市更新规划实施更有保障，如深圳城市更新局2015年9月挂牌成立，广州城市更新局2016年2月挂牌成立，济南城市更新局2016年6月挂牌成立。

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第六阶段（2017-至今），城市可持续高质量更新，赋予美好生活服务产业升级新内涵，城市群和城市圈层的发展，对城市提出更高的要求，城镇化要求城市地位向更高的品质升级，如上海定位全球城市，深圳定位国际化现代城市。

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城市更新包含各个功能区块的系统性更新迭代。经济发展、政治社会定位的变化，带来城市更新系统不断向更高的层次演绎迭代。城市更新系统由政府引导的制度更新、规划更新、环境更新、交通更新、机构更新和市场企业主导的建筑更新、人文更新、产业更新、场景更新、其他更新等不断发展演进，伴随着城市更新的始终。如上海由小渔村小城镇到1843年开埠逐渐演变为对标美国纽约的国际化大都市；深圳从小渔村演变为对标香港的国际现代城市；雄安新区从几个小县城或将发展成为国际绿色智慧城市。

图：城市更新系统内容解析

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城市更新变化与企业应对机制

“减量建设”时代，城市更新获得政策红利机会，房企参与数量与深度均加大。随着城市的不断升级，城市更新已成为万亿级别市场，这个市场最大的产业机会是“通过传统业态提升坪效，提升资产价值”和“通过服务升级获得线下持续流量，获得平台型价值”成为最多人认可的产业机会。城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展变化，不断成为企业持续保值增效的手段。

具体来看，城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市，更新对象为旧村、旧厂和旧城更新，更新模式为城中村改造、工改工、工改商住、工改居等，更新领域主要是商业改造、住房租赁、内容更新、产业园区、办公升级、公益项目等。

图：企业参与城市更新方式解析

品牌房企半数已参与到城市更新领域，合作与收并购在加速进驻，金融退出机制已见雏形。目前，品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利地产等半数以上房企已经参与到城市更新中。房企通过独立运作、收并购和合作三种方式参与城市更新。房企参与城市更新的主要方式为独立运作，如佳兆业成立200多人的专业公司，强化城市更新的品牌内涵；中南、旭辉等主要以收并购为主，如中南建设出让深圳草埔旧改项目47%股权，旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目；碧桂园等主要以合作形式参与，通过成立平台公司：如碧桂园、美的地产分别与顺控集团成立城市更新平台，奥园与恒基在资源和产品上通过良好的优势互补进行合作。高和通过国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。

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城市更新存在问题与趋势探讨

目前，城市更新已开始进入加速阶段，操作模式也从政府主导财政投入逐渐演变为政府引导市场化运作模式。在资源环境约束成为常态的时代，城市如何利用存量空间升级完善城市功能，企业如何获取政策资金支持，搭建适宜平台、科学导入产业以及安全获利退出，成为提升城市生活品质和城市魅力的重要课题。

图：城市更新主要面临问题

可持续发展、生态宜居、绿色智慧、产业适配和特色鲜明将是未来城市更新发展的主要趋势。其一，中国仍处于加速城镇化的进程中，不同城市的产业迭代、文化更替更加的频繁，可持续发展将成为城市更新的核心竞争力；其二，生态文明已经成为“美好生活”的应有之义；其三，产业适配是城市与产业的协调，构成了城市发展的经济基础；其四，科技与人工智能的发展为智慧城市创造了可能，提升现代城市生活的品质；其五，只有特色鲜明的城市才更具有吸引力，赢得更大的发展空间。

图：城市更新发展趋势

结语

伴随着人们对美好生活的不断追求，城市更新迎来了由量变到质变持续发展的良机。城市更新作为城市生长的新力量，在变与不变之间挖掘、创造城市更高层次的价值，推动城市人口、产业、文化、生产要素的更高阶的演进。房企应加大与专业设计、基金、运营的等机构的合作，创造城市美好生活的“点睛之笔”，为建设高品质城市生活贡献力量。