十年前，万科创始人王石提出“拐点论”；十年后，万科董事会主席郁亮再提“大转折”。

9月22日，郁亮在万科南方区域的月度例会讲话纪要流出，将万科对于当前市场的判断真实呈现。

郁亮指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。

这是万科首次就当前楼市发表观点，郁亮提出要重新梳理开发业务，坚决完成6300亿的年度回款目标。

郁亮透露，6300亿回款目前完成不到一半，今年任务艰巨；而作为龙头房企，万科一向是行业的风向标。如果连财务稳健、资金充沛的万科也感受到了压力，其他房企的资金链问题将更为严峻。

据21世纪经济报道调查，受按揭贷款放慢等因素影响，今年以来开发商的回款率普遍下滑，仅有万科、中海、龙湖等少数房企能达到85%以上，其他主流房企大多在85%以下。

接下来的四季度，将是开发商们加紧销售回款、回笼现金过冬的关键一季。

楼市突然转凉

高歌猛进的房地产销售在8月迎来拐点。“销售速度可能入秋。不仅热点城市二手房市场出现明显降温，新房开盘去化率也明显下降。”9月25日，中信证券分析师陈聪接受记者采访时表示。

8月份，商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势，环比分别下降7.5、3.9个百分点。

据统计局数据显示，8月单月商品房销售面积1.25亿平方米，较7月下降7.5个百分点；1-8月商品房销售面积累计10.25亿方，较1-7月下降0.2个百分点。

而兴业证券在调研中也感受到了楼市的“凉意”，北京、上海、深圳和部分三、四线城市7、8月成交均有所回落。

深圳具体表现是，开发商去化压力大，给中介的佣金费率提高，部分开发商降价。

广州量价均有所下降，月成交量不足正常年份的7成，开盘去化率从之前的5、6成降低为4成，增城、黄埔区有拿特价房做促销的现象，平均有500-1000元/平方米的降价。

作为布局全国的龙头，万科也感受到了市场的寒意。“当前房地产调控的限制非常多，已经超出了公司2012年的研究。”郁亮称，如果按照目前的销售情况，集团年末会有1000 亿的长期库存。

郁亮检讨反思了开发业务。他指出，万科很多人对最基本的市场信号没有反应，失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱。

包括万科在内，碧桂园、恒大、龙湖等大型房企8月份的销售增速均已放缓。

与此同时，二手房交易也面临下跌的压力。易居研究院监测了北京、深圳、杭州（楼盘）、成都、南京（楼盘）、厦门（楼盘）等10城，二手房成交共计6.1万套，环比下降5%；1-8月累计成交套数同比已连跌20多个月。

一线城市中，8月份上海二手房加速向下调整，月成交量处于较低水平，中介关店明显；一向坚挺的深圳二手房放盘量大幅增加，二手房价格下降了2%左右。

“房地产销售速度可能入秋。”中信证券认为，持续上升的按揭贷款利率，不断走弱的房价上涨预期，和各地陆续出台的调控政策，都是市场走冷的主要原因。未来几个月销售速度将继续下降，去化难度增加。

　　易居研究院研究员王瑾钊认为，购房者受持续性的政策打压和信贷政策影响，入市的积极性减弱。同时，部分城市新房供应有所增加，部分购房者或放弃二手房认购，而转向一手房市场，让此前的一二手倒挂有所拉平。

王瑾钊预计，随着中央对房地产的持续调控、全国整体信贷环境的收紧，下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。

开发商对未来投资的预期也并不乐观。1-8月，在房地产开发资金来源同比增长6.9%、增速提高0.5个百分点的情况下，投资意愿却呈下降趋势。8月单月，开发投资同比增长9.3%，增幅环比下降3.9个百分点。

“现金为王”时代

在销售增速下行、融资收紧的压力下，销售回款及回款率作为考核房企现金流的重要指标，显得尤为重要。

广发证券表示，今年以来，随着信贷政策收紧、银行放款周期拉长，开发商的回款速度受到制约，回款率普遍下滑。

去年实现90%以上回款率的碧桂园，今年要求全年保持在80%以上；中海、龙湖、保利等过往回款率优秀的公司，今年也有所下滑，如中海上半年的销售回款率为89%。

根据万科历年财报，销售年景好时，公司的回款率往往在95%以上。而2018年上半年，万科的销售滚动回款率在93%以上；万科今年目标回款6300亿元，郁亮称目前完成不到一半。

这意味着，在剩余百天的日子里，万科还需要完成超3000亿元的回款任务，压力可想而知。当前，南方区域的回款压力比较大。

在检讨中，郁亮表示，公司的管理动作没有考虑如何应对政策调控，比如：不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款带来的损失。

郁亮强调，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，“如果6300亿回款目标没有达成，万科所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

感受到资金和生存压力的开发商，不止万科一家。此前，部分房企已通过裁员“瘦身”，减少现金支出。

8月25日，泰禾集团各个区域公司的设计研发人员进行统一考试，员工的考试分数在60分以下属于不及格，将被集团裁员；8月23日，华夏幸福天津（楼盘）事业部因战略收缩已就地解散；另绿地、长江实业上海公司等均有此类动作。

不过，对开发商而言，下半年的销售回款率才是关键指标。

广发证券分析师乐加栋指出，2018年上半年样本房企开工明显前置，新开工同比增70.8%，将支撑下半年的供货能力。

为加大回款率，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科、金地等大型地产商都在加紧出货。

其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，而如果全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促销力度再次升级。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠。

从城市来看，此前火爆的厦门、杭州、南京、西安（楼盘）等地，均出现多个项目降价。

绿地首席营运官兼执行董事侯光军在中期业绩会上表示，今年绿地对回款的考核和把控是最严格的，签约只占30%，回款占到60%。据悉，这是当前开发商的普遍做法。