“金九银十”通常是楼市传统的销售旺季，不过今年的“金九”似乎并未达到预期，楼市销售颇为冷淡。而刚刚过去的国庆黄金周，虽然各大地产商推出各种打折促销的优惠措施，但多地楼市仍然一片“凉意”，一天只成交几十套，甚至更少的房子，成为多个一二线城市楼市的普遍现象。

　　黄金周楼市为何“哑火”？“金九银十”行情为何不再？随着调控继续深入，接下来楼市会如何发展？10月9日晚，中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎和央视财经评论员马光远，做客《央视财经评论》演播室，深度解析。

黄金周楼市“哑火” “金九银十”行情为何不再？

　　冯奎：政策调控为房价走向定了基调

　　中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：这一轮调控，从2016年9月30日开始持续了两年的时间。这两年调控基调其实没有变化，尤其是今年7月31日中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决控制房价上涨。在这样的政策背景下，各个地方又相继采取了很密集的措施，所以现在看到的现象是意料之中。在某种意义上来说，也意味着市场越来越趋于理性化。

　　马光远：房地产调控效果凸显 市场趋稳

　　央视财经评论员 马光远：经过差不多两年的调控，效果已经出来了。整体来讲，市场已经比较平稳。所以，不是说现在有多冷，而是过去有点热得过头。我们不能拿以前不太正常的温度，说现在不正常。其实，恰恰应该说现在才正常。

　　冯奎：应该分区域看待房地产市场

　　中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：现在提到房地产市场，都说比较清淡，但全国并不是铁板一块。一些都市圈的核心城市，尤其是一些交通条件得到极大改善的周边中小城市，大家对房地产未来的发展应该说还是有信心的。还有一些直接受惠于有利政策的地方，市场发展也非常平稳。

　　土地流拍频现 房企面临哪些挑战？

　　冯奎：房企面临“多重锁定”带来的困境

　　中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：有些企业，它的思维和营销模式还是传统房地产的企业；还有一些企业，它所在的城市本来空置率就已经很高了，再在这样的区域里面深耕细作，并没有很大前途；更重要的是一些房地产企业他们的能力仅限于以前快进快出买地卖房子，而没有迁移到高质量发展产业上面去，本身面临能力不足。

　　马光远：房企对市场的判断趋于理性

　　央视财经评论员 马光远：第一，是开发商在市场比较热的时候拿了很多地，需要时间消化。第二，开发商有自己的策略，比如大家都不拿地，他可能会去拿，也就是所谓的逆周期拿地，主要在于他们对后市的判断。再一个可能觉得市场已经过热，就会通过并购或者其他手段来拿地。

　　冯奎：房企越早创新越主动

　　中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：一种是经营模式转型，还有一种产业方面的转型。比如，原来就是买地卖房子，现在可能考虑建设文化旅游、搞科技小镇等。以往的价值模式可能是独享，现在可能会联合起来应对市场上的挑战。总之，房地产企业越来越不是传统的房地产企业，未来可能演变成为各种各样美好生活所需要的运营商。

　　调控政策见成效 未来如何继续深入？

　　马光远：房地产市场进入新周期 稳定预期很重要

　　央视财经评论员 马光远：房地产市场其实进入到一个新的周期，企业如果对这个市场未来的裂变有深刻认识，可能会活得更好。对于普通老百姓来讲，可能不是简单的看价格、看交易量，而要更多地看到这个市场在新的周期会带来更多不一样的东西。当下很重要一点是要稳定整个房地产市场的预期，告诉大家在中国城镇化没有完成的情况下，市场既不是有些人说的很惨的周期，也不是白银周期。

　　冯奎：精准施策是房地产调控的大考

　　中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：调控已经持续了很长时间，未来的调控应该在精准施策上下功夫，比如因城施策，中国的城市如此众多，如何制定出适合他们的策略？再比如，不同的人群需求不同，有人确实要改善住房，有人却是在炒房，如何精准施策，不至于一棍子打过去让真正有需求的人也受到损失。如何使得一个笼统的说法，变成在每一个环节上都可以发力的政策工具，要下的功夫还很多。