榜单解读

  近日，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，两万七千余字勾画出未来粤港澳大湾区发展蓝图。规划要求发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用，以香港、澳门、广州、深圳等4大中心城市作为区域发展的核心引擎，全面提升珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等7大节点城市综合实力。受此影响，珠三角房地产市场将明显受益，提前布局粤港澳大湾区的房企也能更好的享受政策红利。

  01

  TOP30房企

  大湾区总货值达5.73万亿元

  2018年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。而根据统计局数据显示，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米，按此来看，TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。

  此外，从大湾区（不含港澳）2016至2018年的招拍挂土地成交情况来看，TOP30房企的新增土地储备总量达到了0.8亿平方米，而9个城市的招拍挂土地成交建面总量则为1.7亿平方米，TOP30房企拿地占比达48.7%，包揽了近一半的成交土地。可见，TOP30房企凭借提前布局和持续深耕，已掌握了湾区大量的优质资源。在充足的货源支撑下，TOP30房企未来在粤港澳大湾区的发展优势显著。

  02

  碧桂园位列第一

  是粤港澳大湾区最大收益者

  从货值排行榜上榜的企业来看，大多都为规模房企。2018年流量销售金额排名在TOP30内的房企数量多达15家，占据货值榜单的半壁江山，其中销售TOP10的房企达到了8家；此外销售TOP30-50的房企也占到了10席。

  在众多房企中，碧桂园无疑成为了最大受益者，其在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万方，远远超过其他企业；拥有大湾区的土储货值5713.4亿元，占到了30家房企总量的10%。由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备，碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州，其中惠州更是位居各城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占到了总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。

  03

  恒大、保利等老牌广东起家

  龙头房企占据先发优势

  大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头企业的发源地，这类企业以大湾区为原点，开启了全国化的规模扩张，其中包括从广州起家的企业如恒大、保利等；从深圳走出的招商、万科、金地等等。从货值排行来看，老牌广东起家的龙头房企强势占领了大湾区货值前五，在TOP10中占据了六席。

  以保利为例，自1992年于广州成立以来，截止2018年上半年其已覆盖了全国99个城市，其中在粤港澳地区，保利发展更是已实现了除澳门、香港外的湾区城市全覆盖。2018年末，保利发展于大湾区拥有总货值2788.6亿元，土地储备建面1853.4万平方米，皆位于货值榜及土储建面榜的5强之内。

  04

  龙光、佳兆业等本土企业

  深耕布局辐射发展

  除老牌广东起家的龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。货值榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了38%。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等。

  其中龙光集团2018年底在粤港澳大湾区的货值约为2612.1亿元，在本土企业中遥遥领先。此外，奥园集团立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截止目前已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖。

  05

  融创、福晟等全国化房企

  提前布局大湾区享受规划红利

  值得注意的是，作为中国经济活力最强的区域之一的粤港澳大湾区，也成为了众多外来全国化房企的必争之地。在货值排行榜中，此类房企的数量达到了9家，总货值达到了1.26万亿元，占到了总货值的22%。在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，这类企业包括融创、世茂、福晟等，积极地在广州、深圳、佛山等地频频落子。

  以发家于天津的融创中国为例，此前其计划收购佳兆业已经露出了布局华南的目的，收购失败后，融创于2015年3月成立了广深区域公司。2016年初，融创董事长孙宏斌正式对外透露将布局穗深。接着2016年1月，融创就两度在佛山拿地，成功进驻佛山，从而跨出了在珠三角布局的第一步。此后在短短一年多的时间内，融创接连布局粤港澳其他城市，包括东莞、惠州、珠海、中山、江门及肇庆等。

  展望未来，受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望将给珠三角9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。具体而言，广州、深圳市场需求依旧坚挺，叠加土地供应长期受限，房价看涨预期强烈。佛山、珠海将分别与广州、澳门强强联合，新一轮发展红利着实可期，叠加核心城市外溢置业需求不断涌入，房地产市场可高看一线。预计佛山成交量将稳步提升，房价犹存较大的上涨压力。珠海市场有望摆脱调整期，成交量将显著回升。惠州、中山市场热度将惯性延续，成交量将持续高位运行，房价犹存一定的上涨压力。东莞市场调整阶段性收尾，成交量将明显回升。江门、肇庆市场规模将明显扩容，成交量增长空间可期。

  对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言，可以更好的享受政策所带来的红利，推动企业规模更上一层楼。此外值得注意的是，《粤港澳大湾区发展规划纲要》中还提到了金融、旅游产业、城市更新、科技产业、教育、生态等各方面的发展规划，这也为房企提供了绝佳的多元化业务拓展机遇。从传统住宅到创新业务，如医疗健康、海洋经济、产业小镇、特色小镇等，房企可以通过多元化的布局，创造新的利润增长点，增强企业竞争能力。