备受关注的“房地产税”又有了新动态。
继2019年政府工作报告中提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”后，“房地产税”一词在两会期间多次出现。
作为新的税种，房地产税的具体征税范围、征税对象、税率、推出时间等细节还是未知。不过，据全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图近日透露，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，目前，相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
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征收范围
追溯历史，这已经是“房地产税”一词第三次出现在政府工作报告中。2014年，政府工作报告中的相关表述为“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；2018年则为“稳妥推进房地产税立法”。在业内人士看来，今年从“稳妥”变为“稳步”的新提法或也意味着房地产税推进时间表的逐步清晰化。
由于目前法律草案雏形未露，坊间对于房地产税的定义、征税范围和方式等解读不尽相同。
中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者表示，房地产税作为一个综合性概念，即一切与房地产经济运行过程中有直接联系的税收都属于房地产税，包括但不局限于：企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等。
中信建投也在其报告中指出，房地产税涉及房地产开发、持有和交易阶段。
不过，易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者指出，在十三届全国人大常委会立法规划中，建设、交易环节的税种，比如，契税、个人所得税等均有单独立法项目。
“未来推出的房地产税主要是把房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税合并成一个新税种，取代两个老税种。”中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青对《国际金融报》记者表示。
不少接受《国际金融报》记者采访的分析师认为，未来房地产税征税对象将包括个人住房。
“房地产税出台也是为了完善房地产税收结构。现阶段保有环节，个人居住房屋免征房产税(上海、重庆除外)和城镇土地使用税。”杨红旭补充道。
其实，有关房地产税的铺垫或早已开始。
比如，早在2011年，上海、重庆两地就已作为个人住房房产税征收的试点。具体而言，上海征收对象为暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海新购房且属于该居民家庭第二套及以上住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房，而重庆地区彼时的征收对象则是独栋别墅、高档公寓，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房。
“上海房产税试点办法针对的是增量房产，某种程度上来说是限制新购入房产的热情。而重庆的做法则是，无论买房时间，高档住宅、独栋别墅均在个人住房房产税的征收范围内。所以，在未来房地产税立法时，是针对存量房产还是增量房产需要进一步斟酌。” 汪蔚青表示。
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怎么征收
全国人大财经委副主任尹中卿在接受《21世纪经济报道》专访时表示，“房地产税是一个地方税种，地方政府应该会有很大的自主选择权”。此前，国家财政部时任部长肖捷也曾指出，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
CIC灼识咨询执行董事赵晓马对《国际金融报》记者表示，房地产税“因城施策”的原因在于，全国不同区域区情不同，房地产市场的健康程度也不同，地方对于税收的承受能力也有差别，房地产税只能分地区逐步推进。
各地征税标准、税率设定和操作细节等方面或有差异，但从整体征收框架考虑，汪蔚青建议，房地产税应设定最低居住面积免除额，且可对于两套或以内用于自住的房产给予一定程度上的房地产税豁免政策。
设置税收优惠减免条例在此前上海与重庆征收针对个人住宅的房产税时也有所体现。以上海为例，上海市居民家庭在本市新购第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。换言之，以家庭为单位，上海市居民人均可拥有60平方米的免征面积。
此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，房地产税开征时，建设交易环节的税费或会裁撤，比如契税和个税等。
“对持有环节征税后，或会抑制多套房持有者的持有成本，起到一定抑制楼市投机者的作用，但这仅是一个辅助功能。”杨红旭说。
在赵晓马看来，站在财税政策角度，房地产税开征的主要目的是基于未来存量房时代的形势判断，“用房地产税替代土地出让收入，为地方政府开辟新税源”。
对此，恒大研究院副院长夏磊曾在其报告中解释，当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比为28.6%，房地产相关税收占比为17.1%，且集中在房地产开发建设环节。但随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，一线城市房地产市场二手房成交占比超50%，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。
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难度在哪
因涉及经济、法律、社会公众利益等多方面因素，不少观点认为，房地产税的立法、落实过程中还面临诸多挑战。事实上，虽然与房产税仅有“一字之差”，但“地”字的加入增加了房地产税的复杂性，比如，赵晓马对记者表示，征收房地产税与缴纳土地出让金之间是否存在重复问题或还有待论证。
从房地产税制定设计方面来看，有业内人士指出，第一，在经历从福利分房到住房市场化的变迁过程后，我国住房产权类型具有多样性的特点，对于不同性质住房的征税或需区别对待。其次，住房获取成本或存在差距，以住房套数或面积作为房地产税起征依据是否可达到调节收入分配的功能也是外界关注点之一。
对此，汪蔚青认为，无论房子的性质和来源，由于房地产税考虑的是财产的存量，未来房地产税开征对象应是登记在个人或家庭名下的所有房产。
在推进顶层设计的基础上，北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师对《国际金融报》记者表示，“房地产税落实执行的基础条件之一是其他配套措施积极跟进，比如不动产登记的完善、相关财产的确权和产权保护、对各类不动产的产权归属的梳理、对各类房地产评估体系的健全等。”
据了解，就不动产信息登记方面而言，2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。而国务院办公厅近日印发的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》中提出，2019年底前实现所有市县城镇登记数据成果的完善与汇交全覆盖。
不过，多位业内人士坦言，介于房地产税的复杂性，距其尘埃落地还有待时日。
同策集团首席分析师张宏伟对《国际金融报》记者表示，从研究角度来看，2019年末至2020年中将是下一轮楼市上行周期，随后的2023年至2024年也将是一轮楼市上行周期，一般来说，房地产税此类调控政策会选择在此类市场上行期推行。
“再考虑到城镇化率因素。目前，全国城镇化率还不到60%。一般来说，城镇化率要达到70%-80%，尤其是达到80%以后，整个市场才能正式进入存量阶段。”张宏伟预测，房地产市场或会在2026年、2027年以后进入存量时代，在此之前，房地产税落地执行的可能性或不大，但或会有一些方案储备，做部分试点探索。
从法律角度来看，郭韧表示，一项法案从立法到落地一般还要经过几个步骤，包括立项、建立工作班子、调查研究、形成草案框架和对房地产税的主要问题意见、起草条文，征求意见稿形成后可能会广泛征求各方意见、形成送审稿后再对送审稿进行审查等，不可能一蹴而就。
