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为期一个多月的房企半年报发布，基本快结束了，不同房企都表达了对行业、对调控、对市场、对自身发展的成绩单答疑解惑。今天老潘特别总结和盘点当下50强房企在战略、经营上有哪些变化，简要总结为50强房企10大变化！
变化1：业绩增速下降到20%左右，统一强调有质量的增长
狭义规模论开始被摒弃，2019年，房企也逐步弱化了对房企排名的关注度。
比如很多房企掌舵人就强调，企业追求更高价值创造能力，更高利润获取能力，这比单纯追求规模排名，对投资者往往更有价值。这话也对，但也得辩证的看，调控趋紧、市场走低当然得强调“有质量的发展”，行情好事，窗口期在时，房企都卯足了劲跑！
事实上，前三年资金宽松，调控相对宽松，导致过去3年房企业绩平均增速大约在50%以上的房企，大概有10到20家，超过70%复合增长率的大约有5家，这里不凡从100亿到千亿只用了3年的中梁、祥生、融信等。
2019年之后，昔日快速进入30强、20强的房企基本开始下调“增速”，提质控速成为30强房企内部普遍的行动纲领。销售目标基本保守为10%到30%左右，这与前些年动辄50%、甚至70%以上的增速形成了鲜明对比。
面向未来，30强以上房企已经都是千亿房企，突破千亿龙门后，对规模的焦虑少了很多！
再加上2018年731政策和资金的调控，所以从外部环境和内部规模破千亿进入未来地产一二阵营之后，基本心态都从容了一些，普遍提出“有质量增长”的战略新主张，这种高质量，即是对未来严厉政策市场的回应，也是过去高速发展积累问题的修复。
归来起来高质量的内涵核心有三点变化。
其一，未来3年复合增长率，从50%左右调整为30%，20%。速度不会追求好日子时期的速度了。未来行情好时多涨一点，差时就少一些，平均下来未来3年大概20%到30%，当然具体增速还得看未来政策的开关开合大小。
其二、对利润的提升开始强调，这表现在利润率从过去5%、8%开始向10%甚至更高标准提升，有的公司比如当下800多亿量级的合景泰富就强调2个战略，第一，有质量的增长，第二，明确提出要做赚钱的公司。
其三、30强房企尤其是过去几年高速成长、加量投资，往往导致负债率普遍都很高，甚至净负债率超过100%，未来他们开始调整，即负债率每年都会稳步下降，这些房企普遍进入“降负债，降杠杆”的周期通道。
整体而言，房企2019年表现为两高一低，即“业绩合理增速、利润显著提升、负债率稳步降低”的新的财务铁三角格局。
变化2，2019年房企最强调的是回款、回款、回款
现金为王每年都在喊，但不同的是，2019年50强房企普遍把回款当做第一任务来抓。
行动上、考核上动真格，回款大于一切、回款高于一切。对于具体2019年回款工作项，房企核心表现出几点变化。
其一、不考虑销售目标、直接考核回款额和回款率指标。道理很简单，如果回款额、回款率高，自然就意味着相对高的销售额，本质上，考核回款更接近现金为王的本质。
比如万科在前今年就表示，未来万科将不再设定回款数字的目标,取而代之的是回款率指标。而且在执行中，万科销售回款都是动态计划，每个季度调整一次，且把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略，坚持积极销售、积极回款。
其二、2019年房企回款的分化依旧很大，感觉一般水平在80%左右，在百强内部，有的房企回款率达到94%、95%，有的房企则在85%，还有房企甚至不到70%，分化差距其实很大。比如旭辉的回款率高达95%、碧桂园的回款率就高达94.3%，万科的回款率超90%。比如有的百强房企回款率才70%左右，就不点名了。
其三，与强化回款对应的是，房企经营态度上开始强调经营现金驱动大于融资现金驱动，2019年之后房企对于融资驱动、杠杆驱动在降低，更多依靠自我造血，依靠经营性现金流去推动公司的中速发展。比如2019年碧桂园的销售回款就大幅度超过融资回款。
变化3：相对2018年前松后紧，2019年政策是持续严厉
预计2019年的政策会一严到底！
2018年的楼市调控是从731真正变天的，上半年三四线依旧火爆，但下半年市场迅速降温，整体是前热后冷，但对2019年从一开始到现在，政策是持续严厉，尤其是730会议强调不以房地产作为刺激经济的短期手段的定调，让很多期初期待2019年下半年会政策松绑的开发商大跌眼镜，刺激政策的侥幸心理瞬间破灭。
预计未来9月、10月乃至整个下半年房地产市场压力巨大。
但是2019年经济压力和中美贸易战、以及房地产调控很久或许该放松了……这些为何政府在2019年更加严厉的调控楼市？这背后是为什么？原因总结下来有三：
其一、楼市小阳春，部分城市出现超过20%的涨幅，而2019年房地产的一个关键字就是“稳”，所以政府必须“高压低托”，比如苏州被更加严厉的调控。
其二、这些年资金流向房地产过多带来很多的批判，而在这样一种背景下，2019年人民币新增贷款流入房地产行业的速度，竟然达到了“工业中长期贷款”的3倍，基于此，对房地产资金、信托资金等的限制严厉启动。
其三、上半年楼市小阳春以及土地窗口期，地方政府卖地收入还不错， 据刘晓博财经表示，前7个月政府“土地出让收入同比增长3.1%”，这个3.1%看似很慢，但是在去年35.1%的高位增速基础上的达成的，如此算来，2019前7个月卖地准确收入是32526亿元。
多种原因下来，政府对房地产2019年调控长时间趋严！
变化4：结构性变化、结构性分化“加剧”是2019年的行业特征
行情好的时候，房企鸡犬升天，好企业和差企业、好项目和差项目都能活；
行情差的时候，差企业、差项目就非常难受，而一个行业有限的优质“资源”，就自然因为安全、发展等综合考虑，往往会——优先配置给予优秀的企业，优秀的项目。
这样对比下来，反而行情不好的时候，优秀的房企、优秀的项目反而变得“没太大压力”。
原因很简单，资源的倾斜度更高了，承接行业优质和稀缺资源优先级更高了！
比如楼市调控、土地招拍挂等更倾向于给优质的大型房企，很多拿地条件就是变现的拒绝没有优势的中小房企。
比如资金是收紧了，但核心是对信托、对发债、对规模和财务质量差的房企收紧了，但对优秀的房企的融资机会、融资成本、融资额度还是相对有更好的“优待”了。
比如房企而言，行情不好的时候，大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼的机会反而更多了，所以孙宏斌考虑到当下资金收紧和调控不放松，预计未来的地产并购还会有很多，这对差的房企是危机，对好的房企反而是机会。
所以，不能说调控了，资金收紧了，就对所有房企是利空。
今天的房地产格局，更多是结构性变化、结构性分化！
今天房地产的“结构性机会”反而更多了。
在这一波“调整行情”中，就是优秀房企“显功力、显优势”的时候到了。
事实上，你看世茂在2019年年初大鱼吃小鱼、大手笔高频并购的手法就是一个案例。
正如同最近摩根士丹利研报中预测，未来高资产周转率和低杠杆的开发商会成为行业领头羊，低杠杆可以给开发商带来溢价的原因，在于降杠杆过程中通常会出现多次估值, 且低杠杆意味着资金成本和销管费用降低从而净利润率更高。
变化5：回归基本盘，多元化“来日方长”
多元化业务，在2019年进入“适度收缩、选择性扩张”的状态，而房企集团重心开始以万科为代表的回顾住宅开发的基本面、基本盘。
即回归、聚焦、重整地产主业。原因有三点。
其一，2019年行情不好，政策调控和资金收紧让房企头疼，焦虑，这些年大型房企都被动、主动加快多元化步伐，分散了很多资源和管理者精力，所以回归地产主业，先保住“大本营”是第一要义。
其二，多元化业务“来日方长”，远水解不了近渴。多数房企多元化业务现金流、营收、利润都还没有形成。整个营收95%以上还是住宅地产行业。比如旭辉就表示未来非住宅的租金占据营收30%以上，但这估计需要至少10年、20年，比如首创就直接说地产是主业，多元化只是亮点，非住宅未来不可能超过地产主业。
其三，老潘这里还提醒一句，少数天生多元化企业的非住宅业务还是不错的，或者很早就布局非地产业务的房企多云化业务也是值得的。比如当下碧桂园对机器人产业、恒大对新能源汽车的投入、万科对物流、物业、商业等的投入，龙湖、新城、弘阳对商业的多年投入、世茂对酒店的多年运营……我们看到
万科物业已经接近100亿，龙湖今年商业收入半年就突破20亿、世茂酒店营业额今年可能20多亿的营业额，明年计划超过30亿、后年40亿……这些取得看得见且不可小觑的增长势头的多元化，都有一个特点。其一，持续战略性高投入，比如龙湖每年10%的商业地产投入，其二、运营时间较长，强运营并形成很好的细分行业的品牌知名度和专业度。
但对大多百强房企而言，多元化还任重道远！
变化6：撤离三四线、回归一二线成为2019年共识
过去2、3年，三四线可是香馍馍！
很多坚守一二线的迅速进入三线、也催生了中梁、祥生、碧桂园的高增长，彼时融创、金茂、万科、旭辉等这些过去多年看好和聚焦一二线的房企，也局部、小比例的进入部分三四线。
但随着2018年731亿会议和棚改红利的削弱，2019年房企开始普遍形成共识，即撤离三四线、回归一二线。这里核心有几个典型案例和认知。
其一，典型房企开始调整城市布局重心。比如就连被贴上小碧桂园标签的中梁，2019年新增拿地80%集中在一二线，中梁城市调整速度之快，可见一斑。而且过去率先进入和聚焦三四线的恒大——目前整个土储66%也在一线和二线，剩下33%左右的也在强三线，而且恒大这个强三线基本是围绕北上广深一线城市周边的3线城市，所以安全度更高。
目前而言，还在不放弃三四线的最典型的就剩碧桂园了，其土储和销售额分布基本三四线占据了55%以上。
其二、三四线过去3年的爆发其实已经收购了一批韭菜，如今投机性的三四线机会已经很少了，三四线进入高位的调整期也是情理之中。今天30强还部分在三四线布局基本都符合几个高质量特征。第一，人口流入和自身有产业实力，比如河南几个地级市就有1000万以上人口，第二、分布在一线城市周边，第三，房地产供应库存还没有过剩。
其三、2019年一二线市场表现也不错，由于中国的一二线核心城市调控已久，大量改善性需求被压制，城市更新的需求也日趋旺盛，再加上一二手倒挂，所以反而2019年以来一二线城市的销售还不错。
一个逆向思维道理是，越是被严厉调控的城市，往往反而是购买力强劲、市场动力强，反而越是相对安全。这也是2019年一二线城市销量去化反而不错的一个原因。
变化7：拿地标准、拿地纪律、拿地门槛普遍“在加码”
拿地，依旧是房地产的重中之重。
但房地产投资如同其他重大的金融投资行为一样，宏观经济和城市经济的变化是决定是否下注的重要指标，比如恒大为何1500万年薪请来任泽平做宏观经济和行业分析，其实投资的时机、城市选择、选址、拿地太重要了，其次才是做对产品。
这也是恒大夏海钧在2019半年业绩会上分享：恒大5万亿土储的成本只有1600元\平米，核心原因就是超前的、前瞻的土地投资带来的。
2019年的30强房企拿地的时机、区域、拿地的纪律、拿地的标准如何了？
应该说与土地价格在2017年、2018年销售大涨带来土地高成本之后，2019年上半年有适当回落，加上2019年初资金相对宽松的窗口期以及三四月的小阳春的热销，开发商有钱了，土地从过去2年的高位回落了，再加上30强保持规模的持续性必须保持一定的土地获取量，最终在上半年拿地还是小有收获，而后期土地价格又开始上涨。
这正如融创判断一样，2019年土地窗口期和融资窗口期都很短。
2019年资金前松后紧的节奏，以及2019年3月、4月小阳春之后的销售下降、5月、7月、乃至8月销售数据不太理想（6月为半年报都人为冲业绩暂且不谈），比如刚过去的8月，30强房企中有11家单月业绩环比下降……加上年初资金松如今后续几个月资金融资端的“调控”政策频出，这种“销售不景气、资金更严控、销售又限价”的格局下，房企拿地开始变得气氛紧张。
拿地标准、利润率指标开始提升，拿地更加谨慎、纪律更严格、当规模房企尤其土储总量不足的还是要保持一定的量支撑未来的发展，但这样情况下很多是“看得多，拿得少”，比如融创甚至十里挑一，上会的土地很多，但最终确定的是优中选优。
比如拿地标准也适度提升了，比如一些50强房企就明确拿地毛利在25%以上，IRR在20%以上，净利率10%以上……拿地标准在提升。
其次，结合降负债和风险考虑，目前很多在“以收定支”决定拿地的总额控制，即一般会采取回款率50%来购地，考虑到一般回款率在80%，因此基本是销售额的40%进行拿地，如此以来，在风险和进取之间取得一个合适的平衡点。
这一点与之前开发商卖多少钱、买多少地的做法，风险迅速降低。
变化8：行业整合度加大、并购方式拿地占比提升
从2018下半年的活下去，到如今2019年资金继续收紧、销售乏力，以及之前一些拿了地王、高价地的那些房企……2019年是个苦年份。
尤其在房地产最核心的资金全面收紧下，大鱼吃小鱼、甚至大鱼吃大鱼的并购现象层出不穷，比如2019年的新晋并购王的世茂以及融创的并购项目都非常多，而2019年下半年或许会更显著。
比如世茂2019上半年基本上70%的购地方式都是通过并购，因为2019年很多小开发商可能遇到了一些流动性的问题，当然也有一些大一点的开发商可能也遇到各种不同的问题，比如世茂接盘了泰禾很多项目。
除了并购方式增多之外，并购由于当下的金融收缩和市场不确定性，因此，并购的目标利润也在提升，比如世茂之前收并购税后利润可能在10到12个点，2019年可能会把标准提升到12%到15%，这样来应对市场的可能风险。
同样比如恒大目前2019年全国拿的项目大概有200多个是通过并购来的，占了整个新拿项目的54%。恒大也表示，未来拿地将继续以并购为主。
变化9，产品红利、组织红利的时代逐步到来
过去的行情好，房企做大其实更多源自区域红利、城市红利、土地红利，但如今2019年资金收紧、土地红利微弱，很多项目按照传统操盘甚至算不过来账。
这个时候房企要继续成长，提升利润和业绩，2019年我们看到行业两大显著变化
其一、回归产品、服务红利、特别是产品的创新、产品的品质、产品研发上来。
其二、向内看，向管理和运营要效益，即大运营、强运营、组织优化、成本制胜、运营制胜开始在2019年被强化。
未来外部的风口越来越少，而反过来，内圣为王、组织红利的时代正逐步到来！
变化10，中型房企基本完成全国化布局，进入深耕时代
30强房企，尤其是30强新选手，基本都完成了从过去区域化布局向如今的全国化布局！如今就连省域化的建业，也开始走出河南，聚焦500公里以外的区域扩张。
而且在区域布局、城市选择上，大型房企趋同性很强。
大家基本围绕中国三大核心都市圈和其他城市圈在重点布局，基本都是3+X，即长三角、珠三角、京津冀以及其他X都市圈，这种趋同性往往也意味着后期区域深耕、城市深耕竞争的激烈性。
细分来看，这些房企在大本营和早年进入城市往往城市市占率还不错，但在大多数新拓区域、城市的市占率还很低，单城市产能还不足，未来这些规模房企更在乎在单一区域、单一城市的销售规模、市场占有率，区域口碑和客户满意度，千亿房企在核心城市群、核心城市的较量开始进入深耕、PK、较量时期。
尤其是在很多千亿房企内部，区域或城市公司如果规模连续几年在50亿以下的，可能面临被合并的威胁，这一优胜劣汰也将倒逼所有区域公司加速成长，区域深耕。
而且在当下，在中国诸多核心一二线城市、地产10强尤其是万科、碧桂园、恒大、融创等巨头，他们在核心一二线城市的市占率和城市影响力许多都位居城市TOP3，而未来这些底子好的城市，房企区域深耕的争霸赛、十强赛将更加激烈。
所以，未来房地产，我们不仅要关注整个行业房企的集中度，也要开始关注中国主流一二线城市的TOP10房企集中度。也就是在最近2、3年，300亿、500亿的城市公司、区域公司将越来越多。
小结
结尾老潘想强调一个朴素的理念，就是
没有差的行业，只有差的企业！
当下的房地产与房企更是如此！
今天，越是市场调整的时候，
就越是优秀房企亮剑的时候！
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