今年中国市场，房地产调控是件大事。在“国十条”政策之下，国内房地产市场承受了巨大压力。目前房地产市场的格局是：成交量大幅缩减，但价格仍维持高位。国家统计局公布的最新数据与此相符：5月份商品房销售面积6777万平方米，环比下降15.8%;商品房销售额3335亿元，环比下降25.0%。但5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，环比上涨0.2%。不过，在部分城市、部分房地产企业，开始出现价格松动迹象。业内人士估计，全国房地产行业性降价可能在6月出现。

针对“国十条”政策的调控效果，住房和城乡建设部已经开始在国内摸底调研。早在5月19日，住建部房地产监管司司长沈建忠就带队到厦门调研，了解上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西等省市贯彻落实国务院10号文件情况，通过华东六省一市及时了解当前房地产市场动态、了解稳定房价等工作的在各地的开展情况。按照住建部的安排，今年6月底前，各地要将整顿房地产市场秩序和稳定房地产市场工作的情况进行上报。

下一步房地产调控政策会如何走?这是牵动市场信心的大问题，不仅会涉及多个实业产业，还牵涉到国内银行体系和资本市场，近期国内股市的运行，实际上就是看房地产的脸色。今后房地产市场会怎么样?当然要看中央的态度了。但中央又会看什么?这就是分析房地产问题的关键点。

安邦首席研究员陈功的研究表明，对于房地产业的调控，中央的观察点可能集中在以下几个方面：

第一，国内经济社会基本面是否能承受?房地产虽然是一个产业问题，但与经济社会大局势紧密相关。对房地产业再进行重大调整，中国经济社会是否可以承受?如果中央判断可以承受，那么当然就会坚持调整政策;否则，调控政策就会松动。

第二，房地产价格是否出现了回落?就中央而言，房地产价格回落是最好的调控效果。要指出的是，这里所说的回落不是暴跌，而是指价格大致下跌20%-30%左右。北京有报告称房地产价格下跌50%，银行才会受不了。在陈功看来，这种看法基本上是胡说。如果跌到这个份上，中国经济可能就崩溃了。其实，房地产商如果能配合适当降价，对于中央调控政策将会有微妙的影响。

第三，房地产开发商的激情是否有调整了?如果房地产商继续表现得与中央政策“对着干”，不顾社会影响和大众心理，过分强调房地产商的利益，比如像任志强(博客)那样继续发表火爆的谈话，显示出硬干的激情，那么政策松动就不行。这里有个大局观的问题。

第四，地方政府对拍卖土地创“地王”的热情是否减退?如果地方政府不识相，继续推出“地王”，继续热衷于“地王”，继续在土地财政上大做文章，那么政策松动就不到时候。

第五，房地产行业是否从市场概念走向技术路线?陈功认为，这是个重要的转折点。过去国内市场热衷于炒作概念，这是做市场的路数，结果是越炒越热，直到不可收拾。今后是否有可能转向技术路线?即更多从技术角度来看房地产项目对城市经济的帮助，对经济发展的重要性，解决了什么居住难题，解决了什么样的城市发展障碍等等。这对此轮政策调控意义重大。

陈功认为，下一步房地产政策是否有转折点，关键就在于这五个点，它们决定了未来的政策方向。一旦这五方面问题的结果是正面的，那么股票市场和房地产市场都会好起来的。而这两个市场的转好，对资产价格和生产资料价格的影响也将是正面的。其实，所谓宏观调控，从来都是微调，有微调才有宏观调控，如果一下子就踩刹车了，经济“硬着陆”了，那就不是需要艺术的宏观调控，而是什么人都会做的事情。