疫情就像一个放大器，原本早出晚归的人们有了更多的时间呆在家里。小区里，家里，那些原来被忽视的问题，在将近甚至超过一个月的宅家生活之后，都一一冒了出来，那些原本被忽略的细节和问题，在这个时候被无限放大。

  上周，有10353组家庭参与了我们关于住房需求变化的问卷调查，向我们讲述了他们疫情期间的宅家故事、他们与房子之间的故事，还有他们与小区之间的故事。

  这组数据肯定是开发商们最关心的，在楼市惨淡的当下，这组数据足以让他们对市场的回暖多一点点信心。在参与调查的10000多组家庭中，虽然只有22%的家庭对现有居住环境不满意，但有将近65%的家庭准备买房或换房。

  他们有的说，下次换房子一定要有朝南的窗户，宅在家里有阳光和落地窗是种心灵救赎；也有的说，一定要和父母分开住，每天待在一起真的太痛苦了；还有的说，疫情期间每天都在抢厕所，简直生无可恋……宅家期间，让我们有更多的时间充分思考：到底什么样的房子，才能装得下有意义的生活。

  在这其中，有8.86%的人因自有住宅居住条件不理想而租房，也有三分之一以上的受访者认为有一个大阳台很重要，随着时代的发展，人们对房子的需求也开始出现了新的变化，比如边看视频边吃饭是一种需求，比如在社区的公共空间里，开发商还需要重点考虑设计宠物的专门活动区域。

  行业发展至今，早已从传统的“粗放式”发展转向“精细化”发展，产品也已开始从“批量化”向“个性化”过渡。这份调查问卷的背后实际上折射出的是消费者对住房的空间功能的需求变化，而如何应对这些变化，恰恰会影响到产品的发展方向。

  今时今日，对于购房者而言，什么样的产品才是他们真正需要的呢？

  一、8.86%的人因自有住宅居住条件不理想而租房

  此次调查一共发出18571份问卷，共收回10353份答卷，答卷中男女比例较为平衡，男性偏多约占57%的比例，女性占43%。

  其中，在一二线城市的占据半数以上，约56.7%，其次是三线城市占比约31.22%，职业选项中，公务员/事业单位职员、国企员工、普通白领占比最高，并且不分伯仲，私营业主也有13.23%的占比。

  城市及职业分布情况

  从家庭年收入及现有住房情况来看，本次调查问卷覆盖的人群以有房一族为主，约75.23%拥有房产。绝大多数居住面积在70-200平方米范围内，占比约71.47%，其中70-100平与100-200平的面积段占比不分伯仲，同时，200平以上占16.23%高于70平以下11.76%的占比。

  家庭结构以三口之家为主的占比约45.26%，二孩或三孩家庭的约占17.58%，独居与二人世界的约占21.77%，和父母同住及三代同堂的约占15.02%。家庭年收入呈橄榄型分布，30万及以下占41.3%，30-100万的约占46.78%。100万以上的占11.93%，其中200万以上的仅1.1%。

  家庭年收入及居住面积情况表

  77.63%的受访者对目前居住环境表示满意，其中31.02%非常满意，不满意及非常不满意的约占22.37%，其中，有8.86%的人因为自有住宅居住条件不够理想而租房居住。

  居住环境满意度

  二、对客厅、玄关、餐厅的意见最大

  由于疫情的影响，人们有更多的时间宅在家中，这也使得住房空间分布设计面临巨大挑战，从调查情况来看，疫情期间宅在家的主要活动前三项分别为：追剧、看电影，运动健身，玩手机游戏/刷短视频软件。

  这也不难理解为什么2月初，应用软件Keep在苹果应用商城下载量飙升至第79位；春节期间，中国手游市场收入规模同比增长32.9%。

  值得一提的是，在宅家抗疫期间，有超过三分之一的受访者需要居家办公/上网课。

  对房子最不满意的地方

  从调查结果来看，疫情期间对自己房子最不满意的前3项分别为客厅、玄关及餐厅。此外，“厨房空间局促，消毒柜等小家电无处安放，烘焙西点等功能欠缺，施展不开”也有37.4%的占比，仅有3.5%的受访者对目前的房子较为满意。

  1、 客厅储物空间及通风采光都很重要

  从最不满意的客厅部分来看，约有49.5%的受访者觉得“基本没有储物空间，许多东西用了没地方放”，约49.22%觉得“客厅不是南北通透，影响空气流通和采光”，两者人数及占比不相上下，这说明对于购房者来说，客厅的储物空间与通风采光同等重要。

  其次，有约46.49%的受访者觉得“功能太少，只能坐在沙发上看电视”，觉得“客厅面积太小”的反而没有那么多。随着人们居住条件的改善及业余生活的丰富，开发商在客厅设计上也需要留有一定的创新空间。

  客厅需要改进的问题

  2、玄关空间尚有提升空间

  第二大选项是玄关，约有55.92%受访者觉得“鞋柜空间不够用，而且没办法给鞋子消毒，散味功能欠佳”，这是玄关最需要改进的问题。其次为“玄关/入户花园等缓冲空间大小不够，没有能实现基础消毒的设备”。

  我们认为，在疫情结束之后，消毒设备的需求可能会有所下降，“入门没有换鞋凳，换鞋子不方便”与“没有挂衣物的衣柜，入门后衣服没地方放”两项的需求将出现一定的提升。

  值得注意的是，在疫情期间，玄关空间的重要性在一定程度上被高度强化，疫情过后，玄关空间的占比及整体设计虽有一定的提升空间，但仍需根据整个户型情况进行。

  玄关需要改进的问题

  3、餐厅需求开始出现变化

  餐厅作为第三大选项，51.44%的受访者觉得“餐厅没有收纳柜，需要多余碗筷、调料等还得往厨房跑”，还有49.48%的受访者觉得“餐厅空间太小，一家人坐一起吃饭太拥挤”。

  还有超过1/3的受访者觉得“插座不够，没法边吃饭边充电看手机”。

  随着越来越多“泡面番”“下饭剧”等连续剧及电影的播出，边看视频边吃饭也渐渐成为了新时代购房者的需求之一，未来在餐厅空间设计中，可多参考90后及00后的生活方式及需求，这或将成为未来产品的一大卖点之一。

  餐厅需要改进的问题

  4、34.07%的人认为有一个大阳台很重要

  在同等条件下，你觉得哪几个空间的功能最重要？调查结果显示，“厨房”、“卧室”、“餐厅”面积不出意外成为最重要的三大选项。

  宅在家的这段时间，每天在家做饭，才真切体会到：厨房原来这么重要！参与调查的人中，认为“厨房空间太小，三个人进去就太局促了，施展不开”与“智能化东西太少，没有洗碗机，也没法消毒问题”的最集中，其次是“厨余垃圾不好处理，通风不好，油烟味太大”。

  出乎意料的是，有34.07%的受访者把“阳台面积”列入了三大重要空间的选项，甚至比平时被屡屡提及的卫生间不够用的需求还要高出10个百分点，比客厅面积需求也高出5个百分点。

  长期宅家的生活，都让大家更向往自由的空间，哪怕站在阳台，自由地呼吸一下新鲜的空气，也是好的。

  房屋空间哪些功能最重要

  5、41.6%的人希望动静分区、互不干扰

  在此次疫情过后，如果你有机会将房子重新装修调整，你会重点完善哪几个空间功能？

  有将近50%的人认为“厨房需要中西厨分区，要有足够的储物空间”才行，46.46%的人认为“餐厅略显局促，希望有更多娱乐的设备”，另有41.5%的人觉得“一定要动静分区，居家办公与儿童娱乐打闹互不干扰”才是最重要的。

  其中“居家办公与儿童娱乐打闹互不干扰”以2.1%的微弱优势高于 “增加客厅区域可拓展空间，尤其家庭成员交流互动和休闲空间”的需求，占约41.6%，这一比例甚至高于宅家抗疫期间35.37%的受访者需要居家办公/上网课的占比。

  这说明不仅需要居家办公/上网课的人群认为动静分区、互不干扰很重要，还有其他无需在家办公、学习的人群也对互不干扰有一定的需求。

  疫情后想重点完善房屋空间功能

  三、物业服务比想象中更令人满意

  有意思的是，在此次调查中，85.68%的受访者对所在社区物业满意及非常满意，高于77.63%的居住环境满意率。

  其中，“社区消毒、保洁”、“代买蔬果生鲜日常用品”、“应急响应速度”成为疫情期间住户对社区物业提供的服务中最满意的前三项。

  此次疫情，让原本存在感并不强的社区物业走到前台，物业工作人员，凭借其负责的工作态度及有效的服务措施使其获得了绝大多数的住户们的欢迎。

  对物业满意度及物业具体服务满意度

  1、社区安全仍是第一选择

  疫情过后，有54.71%的受访者认为需要“继续加强小区陌生人进出管理以及安保巡逻”，45.87%的受访者对“社区消毒、保洁还可以做的更全面一些”仍有需求。

  同时，“公示物业值班工作人员，以防冒充工作人员上门诈骗”的需求以52.8%的占比强势挤入最希望物业服务继续改进前三项，仅以2个百分点的弱势低于陌生人进出管理以及安保巡逻。

  看来对于大多数住户来说，社区安全仍然是其第一选择。

  希望物业改进的方面

  2、社区空间分配，宠物比小孩更重要

  在疫情之后，你希望社区空间在哪些方面进行改进中，“疫情期间不能出门，慢性病、常见病也不方便去医院开药，希望可以有完善的社区医疗配套”毋庸置疑成为最多的需求，占约63.7%。

  令人惊讶的是，有50.91%的受访者觉得“需要宠物活动场所，我家狗狗每天都需要遛弯”这一需求，比“需要儿童活动场所，大人宅得住，小孩子宅不住”还高出7.65个百分点。

  结合此次调查问卷的覆盖人群结构来看，独居及二人世界的占比约为21.77%，也就是说，起码有约30%的有孩子的受访者认为社区里增加宠物活动场所比增加儿童活动场所的需求更迫切。可见，在现代人的家庭中，宠物的地位正在逐渐突显，甚至已经成为重要的家庭成员之一。

  在“丁祖昱评楼市”2020年度发布会上我也说过，现在天猫上最受欢迎的食品从奶粉变成了猫粮，《2019年中国宠物行业白皮书》数据也显示，2019年我国宠物市场规模已经达到2024亿元，同比增长18.50%。

  房企们，接下来社区空间的研发设计该从哪些方面进行突破，应该很清楚了吧？

  希望社区空间改进的方面

  3、公共空间空气清新最为重要

  在对电梯、车库等公共空间的调查中，62.38%的受访者把“电梯空气清新，不能闻到烟味和其他异味”作为第一选择，其次为“车库可以直达入户，减少接触”及“电梯一梯一户，一步到位，既方便也安全”，分别占约49.92%与44.97%。

  希望电梯、车库等公共空间改进的方面

  四、87.78%的人群希望调整居住环境

  从整体调查结果来看，虽然有本次调查问卷覆盖的人群以有房一族为主，绝大多数受访者的居住面积在70-200平方米范围内，其中，老公房与多层无电梯房约占42.72%，多层及高层电梯房约占51.95%，别墅及洋房也有5.33%，但仍有87.78%的人群表示想要调整目前的居住环境。

  其中，想要卖掉一套房子重新置换的占比最高，约为25.87%，其次是再买一套更好的房子，约占23.81%，加上正在租房并准备买房的刚需，大约64.38%的人群有买房/换房的需求。

  对居住环境的新规划

  影响其购房决策的前三项为“升值空间”、“地段”与“园林景观”。其中“户型设计”以0.44%的微弱差距排名仅次于园林景观，“价格”、“房企品牌”及“物业服务”则相对靠后。

  这也说明，为了产品设计、质量与居住环境，消费者可以接受一定的溢价空间。

  影响购房决策的主要方面

  在疫情过后，消费者更关注的居住功能和特性排序为“采光”、“卧室是否是套间”、“新风系统”与通风，这与上文，想要“大阳台”、希望“动静分区、互不干扰”、“南北通透”“空气清新”等特点在一定程度上呈呼应关系。

  更关注房子的具体功能和特性

  在参与调查的10353组家庭背后，其购房需求已由单一、低层次的居住需求向追求生活品质转变，虽然近十年来人均住房面积已提升7.4平方米，但在此次调查中，可以发现人们对居住空间的需求仍在提升，无论是客厅、玄关、餐厅、厨房、卧室还是卫生间，“空间不够大”仍可排需要改进的前列，这一方面可能是面积的确有限，另一方面也与空间利用率有关。

  如在户型设计上，如何兼顾成人和儿童，如何对产品形式和功能取舍，做到既能保证不同人群居住的舒适性和私密性，又要方便彼此相互照应。

  另一方面，此次调查中也出现了不少以往未曾进入主流观点的产品需求，如新时代的购房者所特有的边看视频边吃饭的需求，在各地推行垃圾分类后厨余垃圾不好处理的需求，以及随着宠物经济发展，小区是否需要特定的宠物活动场所等等。

  同时，还有一些需要被探讨和进一步证实的需求，如玄关空间的设计、阳台面积是否真的比客厅面积还重要、园林景观是否真的比户型设计更影响购房等。

  随着行业集中度不断提升，为了赢得更多的市场，我们认为，房企更应该要深刻洞悉客户需求，既要适应社会的发展，又要满足居住模式日益变革的需求，为不同家庭结构、不同消费阶段客群设计的住宅产品也在一定程度上有区别，增加产品的适应性、可变性和选择性，从而推动整个市场的发展与创新。