“谁的土地储备强大，且获取价格低廉，谁就能在银行的开发贷上获得优势地位。而同样可以作为抵押物的地上物业，就没土地那么具有吸引力了。”

房地产开发贷正经历一场变局，银行更倾向于以土地作为抵押物给开发商放贷。

“伴随着全球宽松的货币政策，通胀已不可避免，而人民币的升值还将持续。在这种情况下，土地被银行视为最能够抵御通胀、享受增值的优质资产。”某银行北京分行高管向本报记者透露。

银行青睐土地抵押

据上述银行高管透露，近期土地市场交易的活跃，引起了该银行的密切关注，“我们会结合土地市场的状况，对我们的开发贷款管理指引进行讨论或调整。”

事实上，开发贷已经出现小幅井喷迹象。央行公布的货币政策执行报告(2009年第一季度）显示，截至2009年3月末，房地产开发贷款余额为2.17万亿元，同比增长16.3%。第一季度房地产开发贷款新增2218亿元，同比多增1257亿元。

一位银行的资深信贷员告诉本报记者，银行更青睐用已在建的土地作为抵押，“因为可以根据销售周期进行回款估算，以确保还本付息”。

此信贷员透露了以在建土地作为抵押的放贷细节：在给开发商放贷前会计算贷款缺口。首先会考察被抵押的地块是否五证齐全，算项目建设周期是多少，一般房地产项目开发都有中常期性质，信贷员要看获得贷款到销售的周期是多少，然后计算贷款期限。

上述银行高管认为，开发商未来的竞争将是土地储备的竞争。他的理由是：“谁的土地储备强大，且价格低廉，谁就能在银行的开发贷上获得优势地位。而同样可以作为抵押物的地上物业，就没土地那么具有吸引力了。”

物业抵押物“失色”的原因是银行不良资产逐渐增多。来自东方资产管理公司的数据显示，截至2008年底，建设银行可疑类资产已处置652.8亿元，处置进度率50.6%，扣除业务费用后累计净收入304.46亿元，净回收率46.6%；工商银行可疑类资产已处置456亿元，处置进度率37.6%，扣除业务费用后累计净收入174.51亿元，净回收率38.3%。

“银行对不良资产不可能全部核销，因为核销需要用利润来冲抵，对银行来说成本很高。”东方资产管理公司总裁梅兴保在接受媒体采访时表示。

“如果地价低于贷款额度，可以使用别的地块作为抵押，任何地块都可以作为抵押物。”上述信贷员透露。

风险控制

“个人按揭还款的速度是开发贷的风险指标。”上述信贷员表示。但在银行方面看来，开发贷款的风险点在于随后的个人按揭能否跟上，而越高档的楼盘，实力越强的客户购买欲望更强，这也逆向指导开发贷款发放的方向。

这时，土地市场价值可作为银行风险评估的参考，房地产交易中心只受理以转让价格作为土地使用权或在建工程抵押登记。土地的市场价值要待项目建设完工取得产权证后才能体现。

另外，放贷前，信贷员会调查开发商是否达到固定资产投资的资本金比例要求。

最近，国务院公布固定资产投资项目资本金比例的调整结果，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%。

“自有资金比例的下调并不意味着开发贷的门槛降低了。”上述银行高管表示，“相反，银行的态度更为审慎。”

虽然从工商银行、交通银行的年报可以看出，2008年，此两家银行房地产业贷款继续保持不良“双降”。但业内人士表示，房地产市场的波动，仍让银行对开发贷审核慎之又慎。

工商银行表示，在加强房地产行业风险管理方面，该行的主要措施包括适当提高贷款准入标准，实施行业限额管理；继续实行房地产客户名单制管理，优化贷款投向；加强封闭管理，严格按照项目销售比例收回贷款；严格实施房地产开发贷款项目监控和定期报告制度，进一步加强风险监控。

而交通银行方面，其在2009年信贷策略上，将继续对房地产贷款实行比例控制，即对分行进行总量和占比控制。严格房地产开发贷款、土地储备贷款和经营性物业抵押贷款的信贷准入，房地产开发贷款原则上应落实本项目抵押。

交通银行表示，要优选客户和项目。原则上不向“小、拼、差”房地产开发项目发放贷款。所谓“小”即开发商资质低、实力弱，开发规模小、总投资额小的项目；“拼”即在他行已获大额项目融资，在本行贷款只是以填平补齐或拾遗补缺等“吃拼盘”方式融资；“差”即市场前景不佳，评估经济效益差，且不能给本行带来个人按揭等综合效益的项目。

在风险控制方面，一些银行将全面调查房地产开发企业的经营财务状况，防范业务中的假权证、假报表、假按揭和假注资等“四假风险”。而在优选项目方面，一些银行还表示，将选择地理位置优越、销售前景良好的房地产项目，优先支持以抵押方式的开发贷款项目，切实提高房地产抵押贷款的占比。

“除开发商的信用记录外，银行更多的是考虑开发成本，土地成本一般占开发总成本的40%以上，较低的土地成本可以更好地抵御房价下降的风险。”上述银行高管表示。（方帅）