在2010年不知不觉中已经过半，这半年中，新政无疑是楼市的热门话题，由此引发的楼价走势、发展商土地拓展等问题的讨论不绝于耳。此外，旧改对佛山下半年楼市供求的影响，产业经济转型对镇街地产的刺激等也是佛山楼市炙手可热的话题，佛山独有的这些积极因素能否使楼市在新政下反应有异于广深及珠三角的其他城市？而品牌发展商深入到佛山的镇街市场，这是否会对佛山楼价产生影响？为此，开发商以及业内人士，为我们提供了全新的观点和独到的分析。

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旧改项目陆续入市，会否对楼市供求格局产生影响？

业内人士认为，佛山政府对于旧城改造的推动，开始得比较早、力度强，这些项目使所在区域的居住环境得到明显提升，对改变城市中心面貌起到关键作用。而且，以往城市化发展以外扩为主，造成居者的生活、时间成本增加很多，但随着三旧项目的推动，会使一部分准备去郊区购房的人们，回归到城市中心来。

或对镇街及传统板块造成冲击

柯志斌认为，在消费者的置业区域选择方面，中心区旧改项目的增加，对镇街或者是目前楼市的传统板块会有一定冲击。

作为开发商，比较关注的是项目的利润和价格以及对市场格局的影响。刘世恩认为，旧改项目对发展商来说，还有一个不可规避的因素，就是利润分成。房地产企业参与旧改项目时的利润空间，不像利用招挂拍途径拿地的项目那样明朗，旧改项目需要和村委会、农民平衡利润分成，利润分配的比例也会成为拖延开发周期的因素，这些都是介入旧改项目企业需要考虑的。

目前开发量少影响不大

从佛山目前几个已经推出或将推的宅基地换房项目来看，基本上还是处于城市中心地带，和普通商品房项目相比，他们的土地成本也比较高，而且暂时还没有形成量，对楼市而言还谈不上形成多大的影响力，但随着现有商住地开发殆尽，发展商介入中心城区市场仅限于这个模式，才会左右整个市场的走向。

张亮认为，从价格来说，不一定所有的旧改项目都有拿地的成本优势，而且由于这些项目的开发相对比较麻烦，比如现状的改造、开发时间长以及周边环境欠缺，这些都很难降低价格空间。

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如何看待产业转型和大企业进驻对楼市的推动力？

"产业转型升级，对佛山城市发展和房地产市场来说，会是一股非常强劲的推动力。"这是业内人士的共识。

产业升级使楼市需求更均衡

刘世恩认为，相对于其他城市，佛山的外来人口比较少，对房地产的贡献度要比深圳、广州等地要低。而发展服务业则可以带动更多的外来人口来佛山工作，就业机会大量产生之后，会产生一股持续的房地产消费力。

另一方面，产业转型升级之后，也会让佛山的外来人口素质得到一个提升，会有更多的大学毕业生涌入这个城市，这也会对楼市产生一种持久的拉力。

同时，业内人士也认为，产业升级对楼市是一种长期利好，但不会在短期内产生，而一旦发挥作用，必然会让楼市的需求更加均衡。

大量务工者为楼市带来承接力

此外，产业园的进驻也会带来中高层管理者这方面的人群，原来佛山可能是个哑铃形的市场，富裕阶层有多套物业，但是工薪层可能楼价有所下降也很难实现置业，但是由于产业带来的中高素质人群，会让这个市场更均衡。

徐伟钊表示，产业的转型和进驻，对房地产的正面影响是一定会有的。比如高素质人才的引进，区域人口的增加，会增强市场的承接能力。比如，佛山一个家庭有几套房的情况比较普遍，房地产是一个被认可的投资渠道，但是这些人买了房子之后，由谁来接手这些二手房呢？这个时候大量外来务工的人，对于买房和安家的需求，也就成为了承接力。焦点3

目前房地产调控的影响还很明显，房企在佛山的拓展会不会因此减少？

对此问题，业内认为新政之下，发展商拿地肯定会趋于保守，但他们对前景都抱有积极的看法，相信会在适当的时候根据自己的实际情况大胆出手的。

前景不明朗企业行动变谨慎

刘世恩认为，在这个阶段，企业拓展的案例确实是偏少一点，这和目前的市场情况不无关系。因为现在佛山市场的走势还不是很明朗，究竟是价格企稳还是会小幅下调，房企也吃不准。而五区近期推出的地块，相对来说土地成本也会是比较高，政府的热情，和发展商的谨慎，短时间难以取得一致，所以说企业近期拿地不是很多。但一旦市场形势明朗化了，房企还是会很好地把握拓展机会，制定自己的拿地计划。

张亮认为，开发商在淡市的时候，拿地肯定会趋于保守。但是对于以房地产为主业的企业，土地的获取和储备是必需的环节，所以对于合适的地块还是会考虑出手的，尤其在淡市的时候。反而可能更适合拿地。

不过，从对土地价格的评估方面，虽然目前整体市场的价格相对平稳，但是受到银行信贷政策的限制等多方面调整，开发商对后市的预期将受到影响，所以会导致今年的土地成交价格有所调整，不会像去年那样出现"意外"攀高，成交价翻倍的情况。

淡市或是企业抄底好时机

而柯志斌的看法跟其他人刚好相反，他认为，发展商拿地很可能不会减少，反而有所增加。目前有资金实力的企业，都加快了扩张的速度，到处寻找合适的地块，希望利用这个淡市的时机来抄底。例如现在很多本土的房企都认为目前只是短期调控，对房地产的长期发展十分看好，于是乘着旧改的东风，以各种合作形式来获取土地。

加上很多企业因为08年没有拿地，09年市场恢复的时候没有土地可开发，所以现在抄底的心态比较明显。

徐伟钊认为，每一家公司有不同的拓展策略，新政之下资金充裕的企业会比较积极入市，因为现在土地的价格可能相对要便宜一些。但本身资金有问题的就比较难以扩张。

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哪些因素决定下半年楼市走向？

张亮认为，第三季度的市场可能有些"混沌"，也就是说影响第三季度的供需结构和市场形势的，可能不仅仅是货量的增加，而是所增加的产品的质素问题。

缺乏指标性楼盘价格或下滑

从第三季度的新盘和新推货量比较大的楼盘来看，开发商大都属于中型房企或者是进驻佛山时间较短的房企，楼盘所在区域也不是传统的核心区域。所以，预计第三季度除有些项目优势相对明显，销售情况乐观之外，可能整体成交并不热，价格方面也不排除会出现一定的下滑，但由于缺乏足够的指标性楼盘，该数字并不能代表准确的市场走势，而是受到了产品素质、区域等供货结构的影响。

镇街及市区价格将相互作用

刘世恩认为，品牌发展商进入镇街分流了市区的客流。他说，品牌发展商，给当地带来了高品质的住宅项目，而且这些项目的开发成本还是要比城区项目便宜的，这对城区的购房者来说，会形成一种吸引力。

而对楼价来说，镇街楼价和市区楼价会有一种相互的作用力，如果随着品牌发展商进入镇街，镇街楼价攀升，而城区的楼价也会相应水涨船高。焦点5

下半年楼价是否必降无疑？

无论是开发商还是市民，大家最关心的问题都是楼价是否会跌，要跌多少。对此，业内认识也给出了不同的意见。

市区楼盘价格或不易跌

徐伟钊认为，在定价方面，今年的房地产会不会明显降价，这主要看开发商的资金是否紧张。降价未必和成交成正比，因为价格越跌，可能越没有人来买房。

但是市场上的消费力就这么大，供应量增加了，就好比吃蛋糕的人就这么多，蛋糕变大了。下半年可能有些楼盘想要提高竞争力，所以价格会被调低。从区域来看，要先跌价的，首先是郊区盘。因为市区盘的数量有限，而且买家相对有经济实力一些。但是郊区盘置业的买家相比预算有限，首付的提高影响会更大一些。

真跌假摔关键看指标性楼盘

柯志斌认为，从近期的政策和市场情况来看，下半年很可能会突然出现明显的下跌，也就是量价齐跌的态势，有点像08年的情况。除了因为政府继续收紧的政策力度，还有开发商在观望过程中可能会渐渐失去耐心。总之，下半年需要一些指标性楼盘的入市，比如利海尖东半岛等，从这些指标性楼盘的定价及销售情况或能更准确地判断市场的未来趋势。