如果画一张图，上半年的楼市趋势，就如同一个倒着的S字，只是谁也不知道这下行的势头到何时才会终止。国土资源部部长徐绍史7月4日表示，到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。

上半年的楼市，就这样结束了。下半年的楼市情况会如何？房价下降已成定局，但降幅几何？何时才真正开降？在现在这样微妙的时期，楼市预言家们也很难准确预言了。一切等待时间验证。

企业：强者恒强

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布了《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》，万科、恒大分别夺得销售金额与销售面积排行榜的冠军。与此同时，该榜单也显示出“强者恒强”的规律在上半年得到了显著体现，TOP20的企业入榜门槛大幅提高，两大梯队之间的差距也日益拉大。

门槛大幅提高

虽然4月份以来，房地产市场遭遇史上最严厉的调控，但榜单上大多企业依旧保持了良好的增长势头，其中销售金额过百亿大关的就达到11家企业之多，而2009年上半年仅6家企业。

对比2009年同机构发布的数据可以看出，今年上半年相比2009年下半年企业的销售情况有所下降，但相比2009年上半年，大部分上榜企业仍然实现了30%左右的增长，个别企业如恒大、碧桂园、绿地等的业绩几乎翻番。

在房价的大幅提高下，11家企业销售额过百亿大关，2009年仅6家企业；前五名销售额均达到200亿元，2009年同期只有一家企业销售额超过200亿元。从门槛看，2010年上半年中国房地产企业销售金额TOP10门槛则维持在100亿以上，2009年的门槛仅为79亿元。

强者恒强

从进榜梯队上看，梯队之间的差距明显拉大。

在金额上，第一梯队没有发生变化，依然维持了2009年下半年的那6家企业，其中除万科超过355亿元之外，第二到第六名之间差距很小，均在200亿元左右。但梯队之间的差距明显拉大，第一梯队的最后一名和第二梯队的第一名之间的差距达到了56亿，平均差距则更大。

在面积上，第一梯队的企业有5家，除万科、恒大之外，另三家差距很小，均在250万平方米上下。但第一梯队的最后一名和第二梯队的第一名之间的差距达到64万平方米。

万科依然领跑

万科上半年的销售金额高达355亿元，比2009年的269.41亿元大幅提高31.77%，销售均价达8819元/平方米，高于2009年同期36.92%。

上半年万科之所以能继续领跑行业，与其积极的定价策略和产品定位有密切的关系。据了解，今年以来，万科对各地一线公司明确提出每个项目开盘一个月内，销售率力争达到60%以上。因此，万科实施了积极的定价策略。

据介绍，4月份之后，万科在北京、深圳、广州、上海等多个城市的项目开盘价都低于市场预期，部分项目开盘后当周即实现90%以上的销售率。从万科今年以来公布的月度销售数据来看，政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降约15%。

9成企业销售额未过半

从上半年各大房企的整体销售情况看，今年销售目标能完成的情况不太乐观。在排名前20位的大型房企中，上半年，超过9成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。

其中，恒大地产一家完成全年销售目标的53%，万科、龙湖、中信地产、世纪金源完成了全年目标的接近40%。业内人士预计，如果下半年以万科为首的各大房企拿不出更好的营销策略，预定年度销售目标将很难完成。

中国房地产测评中心龙胜平博士认为，如果按照现在这样的态势下去，这些企业完成今年的业绩压力是比较大的。因此，他建议企业采取灵活的销售策略。

土地：新政前后两重天

3月份的三大地王余音在耳，6月份却频频出现底价成交，甚至流标的现象。上半年，北京市土地市场以新政为线，前后交易结果迥然相异，可谓冰火两重天。据北京中原统计，新政后，北京市土地楼面地价下调6成之多。业内称，地价低迷已经开始作用于新盘销售。

楼面地价下调6成

北京中原根据北京土地整理储备中心数据统计显示：截至6月30日，北京共出让土地为117块，其中新政以后出让50块，超过新政前平均水平，而楼面价则明显出现下调，其中总楼面价从6654元/平方米下调了58.6%，到新政以后的2749元/平方米，住宅的楼面价也从新政前的12258元/平方米，下调到了新政以后的5085元/平方米，下调近6成。

新政以后的楼面价仅为2749元/平方米，甚至低于2009年上半年的2751元/平方米。溢价率更是从新政之前的110.6%下调了9成，目前的溢价率仅为13.2%，达到2009年来的最低点。

新政后土地供应郊区增加

从2009年来的楼市可以看出，主要炒作和价格上涨的区域都集中在郊区，最近的土地供应也集中于郊区开始增加供应，避免在城区过热区域继续供地而可能造成的继续炒作。对目前的楼市调控来说可以说已经起到了良性的效果。土地现在已经不是拉动房价上涨的因素，反而成为购房者期待价格继续下调的理由。

地价上涨明显被遏制

北京中原三级市场研究总监张大伟认为，从上半年的北京土地市场可以看出，地价上涨趋势在新政以后明显被遏制，并且，地价开始作用商品房市场。他指出，4月15日以后，北京的土地市场陷入冰点，低价地频出。拍卖中出现了价格低于新政前同类地块的现象，而高价地拉动价格的因素在新政前达到顶点，新政后基本消失。

据北京中原统计数据显示，房山及昌平目前在售的项目中新政以来已经全部停涨。房山区的低价地供应非常明显地影响了当地最近几个新盘开盘的价格。

新房：涨得越快跌得越狠

从涨跌的轨迹上看，上半年的新房市场，以4月为分水岭，很多项目都经历了由上升到下行的过程，但每个项目的涨跌轨迹都不同，有的舒缓含蓄，徐徐上下摆动，有的却如潮起潮落，猛涨猛跌。这里面的一个不变规律就是，涨得越快，跌得越狠。

记者在交易网上查到，位于通州的珠江拉维小镇在今年1月份售价为14800元/平方米，正当人们认为已经经历了2009年3个月涨了近一倍的拉维小镇已经走到高点的时候，没想到，接下来的几个月拉维小镇以令人咂舌的涨势更加迅猛前进，几乎平均每个月涨两千，3月份即涨到了18500元/平方米。而从3月到4月，竟然一举飞跃到了25000元/平方米。然后这次飞跃却不像从前那样得以继续高歌猛进，随着4月新政出台，还不到5月份，拉维小镇的挂牌就瞬间变成了21800元/平方米，从月涨6000到瞬间下降3200。

一位业内人士评价，从去年9月份8500元每平方米的时候到后来25000元平方米的时候，珠江拉维小镇的产品品质和档次并没有任何提升，纯靠市场推动涨价，这样的价格虚高成分是显而易见的，所以，一旦有风吹草动，其虚高成分也会被迅速挤出。

21世纪不动产的监测数据显示，6月下旬，八通线沿线实际成交均价已经回落至16000元/平方米。而在新政前，实际成交均价曾超过20000元/平方米，目前的通州房价已基本回落到年初的水平。

从交易数据上看，降得比较狠的楼盘大多都集中在东部，通州和燕郊地区，一位业内人士表示，通州在新政前，因新城规划利好，导致房价以每周甚至每日的速度上升，燕郊更是从8000元左右一举涨到了万元以上。然后新政来临，降得最快的也是这两个地区的楼盘。

燕郊的天洋城则是新政后首家公开表示下调售价的楼盘，房价从11000元直降到7000多元，再观其新政以前价格走势不难发现，仅在今年年初，其销售价格只有7100元/平方米，4个月的时间，每平米就涨了4000元。

二手房：经历“全表情”

暴涨，暴跌，投资入市，投资撤离，房主一天要价涨10万，然后再跌10万，近几年来北京楼市的跌宕起伏全部浓缩在2010年上半年。

根据北京市交易管理网的数据，截止到6月29日，全市共成交二手住宅9746套，这样一来从年初至今的二手住宅成交总套数达103243套，同比去年上半年，微涨1.9%。

第一阶段 1月到三月中旬。在经历了09年最后3个月市场因政策产生的恐慌性购房需求之后，二手房市场交易价格持续攀升，国家为了控制房价的过快上涨而持续出台了若干调控政策。由于受扶持政策取消及调控预期影响，京城二手楼市急转直下，一下子由去年12月份的月均成交4万套，跌到了1.2万套，跌幅达7成。同时，房价也出现了千元左右的松动，部分区域议价空间高达10%。

第二阶段 3月下旬到4月15日。虽然3月召开的两会明确提出了严控房价的过快上涨，可是随之而来的却是北京市接连出现的地王地块。仅3、4两个月的成交量就达到5.8万套，双双创下往年同期新高，而随之而来的则是房价的快速上涨，望京、百子湾、通州那时的“一周涨千元”的场景。

第三阶段 4月17日，“国十条”出台，市场调头急转直下。5、6月份成交量出现大幅下滑，两月共签约2.4万套，只有3、4两月的4成，房价也随之回落。仅一个月的时间，全市整体二手房均价普跌10%，部分区域跌幅达到15%。6月份的北京二手房市场交易量达到上半年次低点。

荧灿地产总经理顾辰天认为，之所以国家在上半年会有干预楼市的政策，是说明房价疯长得不正常，而成交量在政策后的暴跌也恰恰说明了楼市需求的可压缩性。目前二手房价格的下降已经告一段落，新盘虽有促销，但无实质性降价，买卖双方重新陷入更深的僵持中，谁能坚持到最后谁将主导楼市方向，而日前国土局表示，政策的力度还将加大，所以下半年楼市不容乐观。

预测：降价成定局博弈将持续

陈云峰：虽然房价下调已成为定局，但供应量减少的情况说明三季度依然存在博弈。

王智中：降价是必然的，价格将出现明显下调。

张大伟：在下半年价格将出现明显的下调。

中经联盟秘书长陈云峰认为，库存量持续上升将对房价下降形成很大的压力，但他指出，价格格局是由供应量、库存量和销售量决定的，目前库存量虽然持续上升，但供应量却也出现了大幅下调，这对下一步的价格走势增加了变数。因此，他认为，虽然房价下调已成为定局，但供应量减少的情况说明三季度依然存在博弈，政府应该采取措施逼迫开发商增加供应量。

著名独立地产评论员、“地产少壮派”代表人物王智中认为，降价是必然的，价格将出现明显下调。个人预计4环内将出现两成下降，4环外，将出现3成下降。

北京中原三级市场研究总监张大伟认为，宏观调控政策将持续，成交量将继续下调。据其分析，4月14日开始的一系列政策，已经在控制楼市价格上涨的过程中起到了非常大的作用，北京已经非常明显地出现了价格下调的趋势，而本次宏观调控不可能出现2008年半途而废的情况，甚至有可能在下半年出现利率上调，继续调控政策影响楼市。高房价、高地价已经在新政策后明显开始松动。这将使得购房者更多考虑二手房或者观望，预计下半年商品房住宅总成交量可能在每月4000套左右，量跌才可能换来价跌。同时，在如此密集的政策调整下，商品房价格也已经在6月出现了部分项目以促销的形式下调，在下半年这一现象将逐渐普遍，价格将出现明显的下调。

租赁：租金遭遇中介操纵

上半年，房地产调控使得房屋买卖市场急速降温，“买不起房就继续租房”的想法成为大多数准购房者的普遍心理，但他们突然发现一直如温吞水般的租赁市场却出现了暴涨。据统计，5月份，北京套均租赁价格为2885元，同比上涨19.8%。部分区域的租金涨幅甚至超过了25%。部分中介给出的解释是高校毕业生离校租房、集中拆迁租房等需求增加，导致供大于求，所以出现了房租大幅上升的局面。但据住建部最新报告称，部分中介才是房租暴涨的主要推手。

数据 上半年暴涨18.5%

6月30日，链家地产公布的上半年北京住宅租金情况显示，2010年上半年全市套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。特别是4月中旬房地产调控以来，租金上涨幅度较大。据统计，5月份，北京套均租赁价格为2885元，同比上涨19.8%。

对这一涨幅，胡小姐深有感触，但她觉得租金的涨幅不止这些。

胡小姐和朋友们刚在望京租了一套三居室，房租是4000元/月。但同样这套房子去年上一个租客租的时候，租金仅为3200元/月。也就是说一年涨了25%，即便这样，中介还宣称该房源物美价廉，胡小姐捡到了便宜。

胡小姐向记者抱怨，今年房租涨得太凶了，以前三年的涨幅，今年一年就涨完了。

调查 中介暗中搞鬼

记者以租房人的身份联系了几家中介公司。在看房过程中，问及租金为何暴涨。多家公司的业务员都以大学生毕业、集中拆迁等原因作为理由，但一家中介的业务员拿着自己的胸牌，笑着跟记者说：“那都不是理由，租金就是我们这些挂这样胸牌的人炒起来的。”

据其透露，中介推高房租主要有三种途径，其一，是提前囤房源，4月初就开始囤，低价租进，高价租出；其二，到处跟房东说能高价出租房子，要求代理权；其三，为了争取房源，跟同行竞价。

该业务员告诉记者，第一种办法主要是某些资金雄厚的大中介在做。

权威 部分中介涉嫌操纵房租

近日，由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束，并形成了初步调研报告上交给了住建部。对于房租上涨的原因，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做 “二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。

某代理公司相关负责人向记者描述了部分中介爆炒房租的路径图：“4月初开始，他们开始囤积房源，中旬开始向媒体发布涨价分析，同时，员工开始发传单，称能高价代理出租房子，5-6月哄抬租金。”

该人士还向记者出具了某中介为了推高房租向网络、平面等媒体发布的文章数据，从4月中开始，达20余篇。

总结 中介市场亟须整顿

当房价暴涨，开发商遭遇调控时，部分中介公司却在租赁市场兴风作浪，并利用“全程租赁代理”，利用市场份额，利用房主、租客的信息不对等，操纵房租。

业内人士称，要想彻底解决这一现象，必须明文禁止“全程租赁代理”业务，同时，需要建立该行业的信息披露制度，并加大信息透明度。

(作者：鲁欢 张蓓)