三个月连续逾期还款，银行即起诉贷款人，拍买人与拍卖行签订拍卖确定书前都可与银行商讨

理财周报记者 冷洛渶/文

理财周报连续两期报道上海银行房贷案，一石激起千层浪。据理财周报记者了解到，上海银行房贷案并不是一件孤案，各银行都有将贷款房产起诉的案例。

记者走访了多家银行界、地产界、法律界、拍卖行等行业的资深人士，得知，在房贷案中，银行、法院、评估公司、拍卖行都是一条“龙”服务，在这个服务链里，最能钻“空”子环节是拍卖行。

拍卖行中不得不说的秘密

一位在拍卖行业的资深人士向理财周报记者透露，其实，银行、拍卖行、地产中介乃至执行部门的利益链条在行业内并不是一件新鲜事。以一套银行收回的断供房为例，如果有利益相关人想以低价拿到这套房，方法是很多的。

“最简单的方法是在发布拍卖公告时，不直接点明房产是否交吉，而是对前来咨询的客户说不了解情况，这样可以挡住很多想来拍卖房子的人。几十万的房子可以这样做，几百万的地也可以这么做。”一位拍卖行老总对记者说出了其中的玄机。

上述拍卖行业资深人士表示，如果有客户了解房子的实际情况，想阻止也并不难，拍卖行可以劝说银行和法院采取先整体后分拆的方式处理，有些客户资金实力小，一见先整体拍卖立时打了退堂鼓，谁来接盘呢？一般是和拍卖行或银行有关系的地产中介或关联人，这些中介以批发价拿到整体拍卖的房产后，可以转手在市场上分拆卖出。如果这些中介也没有实力接盘，找几个老板在拍卖行上举牌凑数也是一个可行的方法。

不只上海，在广州及其附近地区，这些凑数的老板每次出场费在2万至5万元之间。

为了得到这些标的，拍卖行也是绞尽脑汁，法院是必须过的一关，前几年，有关部门在查处广州的法院时，就牵出了两家拍卖行，认为他们给法院送礼是不合法的，取消了他们一年内得到法院执行物拍卖的资格，那两家拍卖行觉得非常冤枉，因为那一年按照惯例，刚好轮到他们做东，事实上，在近一两年查处的一些事件中，都可以见到拍卖行的身影。

另外，一些有实力的拍卖行，老板常常通过各种方式熟络利益相关人，尤其是在经济发达的地区。

当然，有付出就有回报，一些名不见经传的拍卖行有时可以拿到数额很大的标的。更有甚者，为了接一个大标的，甚至可以加急临时成立一个拍卖行，等势头一过，拍卖行的营业执照也因过期被吊销了，但他们赚的远比这点来的多。

该资深人士还说，一些房地产的处理，有时还涉及到律师，他本人接触过的一些律师所合伙人，有些就是害怕银行方面的水太深而宁愿另开新所的。

银行：连续三月逾期还款即起诉，只逾期一天，征信报告留记录

记者走访了上海的多家银行发现，多家银行的信贷部都有一个共性的规定：如无正当理由，借款人三个月还款不正常，银行就会发律师函，进入诉讼程序。只不过，进入各行“可疑账户黑名单”的限制则大有回旋余地，中国银行(3.57,0.03,0.85%)中江支行顾先生表示，如果客户一个月不还款，该行专业的催收机构就会发催款单。到三个月仍不还款，相关部门就会提起法律诉讼。但是银行提起法律诉讼还是需要几天时间来准备相关文件的，如果客户在准备文件但还未正式起诉前还款，也是可以协商的。

南京银行上海分行信贷员表示，银行一般不愿意将客户告上法庭，在逾期还款30天内与银行协商一致也是没问题的，如果连续半年以上无来由拖欠的话就被列为恶意透支或无偿还能力的可疑账户了。

招行徐汇支行信贷员则明确提示不要欠款，因为逾期还款一天，征信报告中就会有不良信用记录的显示，时间越长后果越严重。

一家中资行的零售业务部总经理在接受理财周报记者采访时说，“贷款业务对于银行来讲，本身也是一种商业运作行为，银行在发放贷款的过程中，既要搞活贷款经营，同时也会严把贷款关。作为银行，在放贷时会尽量做到慎之又慎。购房者与银行签订的贷款合同、担保合同都是经过专家拟定，长期适用的标准格式文本。在合同条款安排上会充分注意到银行利益的保护。购房者一旦有违反合同约定行为，被起诉到法院后，通常处于不利状态。”

“银行没有自营房地产的权利，最终的目的还是规避资产风险，所以不到万不得已不会申请诉讼拍卖”。一家外资行的高层明确告诉理财周报记者。

评估灵活操作空间大

法院可确定房产评估价

记者在李穆青提供的徐汇区人民法院执行厅《执行裁决书》第三页倒数第1行，看到：“经上海市高级人民法院于2009年4月13日依法委托上海百盛公司，进行评估。”而李穆青提供的上海百盛公司《房产评估报告》封里，清楚写着：评估时点：2009年4月13日。

记者对在高院抽签然后下发委托通知书的当天，即2009年4月13日，上海百盛房地产评估有限公司在当天完成，实地考察和对李穆青纬地路的房屋评估两项事宜。表示疑问。

记者拨通了该房地产评估公司的咨询电话，接线员称，一套正常的房屋估价最快要2到3天才能出来结果。接着还要跟着走贷款银行的流程，若与评估公司有合作的银行时间上可能会快一些，如果是法院委托拍卖的房屋就另当别论了。

上海另一家房地产评估公司的评估师在接受理财周报记者采访时说，“现在中国的评估市场并不是很规范，灵活操作的空间也比较大，一套房子的评估差个十几万、二十几万是正常的。另外，在不同的时间、不同的背景，哪怕是同一套房子，在不同评估师的评估下也可以相差不小。”

评估公司灵活操作业内认可，可对于法院委托的拍卖，拍卖行却是众口一词。

上海国拍副总裁范干平在接受理财周报记者采访时表示，司法强制拍卖，程序合法结果必然合法，程序一定会是走完的。如果是法院委托的拍卖，整个拍卖的程序都是按照拍卖法规定来走的，从接受委托、签订委托协议、发布拍卖公告、组织看房、有参加拍卖意向的就来登记、交保证金、开拍卖会等这一系列程序必定要走的。

“此类情况，起拍价是法院跟评估公司协商一致的评估价，有的评估公司还能以户型、朝向、楼层等向法院斡旋，不过最终的价格还是由法院来定”上海另一家大型拍卖行的工作人员说。

在上海黄浦拍卖行(法院委托拍卖涉案房产的拍卖公司)的官方网站上，记者发现，此套房屋在2009年6月10日下午2点举行拍卖，而公告日期是2009年的6月1日。黄浦拍卖行的行为，也是被业内认为没有瑕疵的做法。

客户违反合同银行有权诉讼，法院依法审理判决并执行、拍卖行根据规定合法拍卖，天衣无缝的司法程序，涉案房产终遭拍卖，究竟谁才是此件案例的最大受益者？

律师评析：除贷款人还款原因，银行内部系统升级也会导致收不到贷款

对于上海银行的房贷案例，记者前去沪北律师事务所进行了咨询。

负责接待的律师深谙李穆青案例的来龙去脉，他向理财周报记者表示，国家法律明文规定，银行是不能自营房地产的，所以拍卖后房子的归属权不在银行，银行只是行使了合同中应有的权利，在客户逾期还款而且没有能力还款、拒不还款的情况下才会去起诉。

从法律上讲，原告是没有义务通知被告。但从诉讼上说，民事诉讼法里有两面原则。银行把贷款人告到了法院，最终的目的也就是收回借款，保证信贷资金安全，如果作为诉讼代理人跟法院说明了真实情况，法官肯定会联系李，她有选择一次性交齐罚款或同意法官执行拍卖房产的权利。正是因为没通知当事人李，直接导致了李在民事诉讼过程中没有享受到任何的诉讼权利，从而该案一审判决直接生效。

从程序上讲，法院是没有任何过错的，法院没有义务遍查当事人的真实下落在哪里，只要提供了户籍资料、法院寄通知到了户籍所在地(李的户籍所在地与居住地不是一个地方)，送达不了，就可以以公告的方式来代替，即在法院门口贴传票送达的通知，做完以上的工作，法院就尽到了送达义务，这是法律上明确规定的也是实际中大量采用的。全国法院对于被告缺席的情况，对原告的证据要求比较高。

在判决生效两年内，被告可以提出再审。再审过程中，一审判决还可以继续执行。直到再审判决出来，一种结果是执行回转，另一种是维持原判。

该律师认为，法院执行厅对这起案件还是比较宽宏的，自2009年6月底执行停了一年，按照律法，法院完全可以直接过户掉，无须执行暂停，因为拍卖确认书上已经被签字了，拍卖也早已结束。

至于房子的价格，作价后可以按评估价的80%去起拍，当时市场价150万左右，评估公司给评了120万，拍卖成交价为128万，比评估价还高了8万。

既然在法律程序上没有瑕疵，那么就要归结于银行的内部管理不善，该律师称。

毋庸置疑，银行把钱贷出就是为收取利息，从银行方面来讲，不会为了一点小钱动辄就用法律程序。存在一种情况是，另一家律师事务所的律师向记者透露，支行向分行上报及沟通，还有账户系统升级调整，导致银行称没扣到已还的贷款，据记者了解到类似因这原因产生的房贷案件也不止一例。

但是该律师向记者透露疑惑之处，虽然银行的信件并不是由客户经理分发，只是由负责发信部门电脑打印出来统一邮寄，邮件地址采用的是贷款合同中的地址。可见客户经理和负责发信部门双方都跟客户有联系，但总行却说没有联系，双方确是互相矛盾。