适时把握政策方向和力度，加快推进长期制度改革

    上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1—5月回落7.1个百分点，已经连续3个月出现明显回落。在近期举行的全国公共租赁住房工作会议上，有关部门负责人提出：“当前市场观望情绪仍然比较严重，要继续跟踪市场下一步走势，适时把握好政策方向和力度。”

    “过去我们强调短期政策调控，往往忽视了长期制度改革。应当借这一次市场调整的契机，完善促进房地产市场长期平稳健康发展的相关制度。”董藩认为，当前要防止由于调控政策过于严厉导致楼市出现量价在短时间内暴跌的“硬着陆”，关键是要在保持市场交易稳定的情况下，努力增加供应，并采取相对较 “软”的措施适度调控需求。

    供应方面，董藩建议改变过去土地供应以每年8%—10%增加的机械性增长状态，实行动态控制。在现阶段需求集中爆发期，大幅增加土地供应，并随着需求变动进行相应的调整。同时，将土地分割成更小的单位出让，不要动辄两三千亩。这样既有利于降低开发商拿地成本，完成土地供应节奏，保持房地产新项目开工。也有利于在一定区域内形成多个楼盘竞争的局面，从而平抑价格。此外，应加快城中村、棚户区改造，并考虑新批项目适当提高容积率，在土地供应量有限的情况下，努力增加供应面积。

    需求方面，则可以将现有的差别化信贷政策常态化。本着节能、省地、环保的原则，降低首套房、小户型房的首付比例和利率，延长贷款年限，减免有关税费。大幅提高多套房、大户型的首付比例和利率，缩短贷款年限等。通过经济杠杆引导人们的住房消费观念和企业的生产方式。

    中国房地产协会副会长朱中一表示，为了鼓励开发商始终保持一定的投资规模及开工量，银行既要严格执行差别化住房信贷政策，又要继续支持住房建设贷款。信贷规模保持季度、年度发放的稳定。同时，政府应创造条件开辟多融资渠道，改变企业过度依赖银行信贷的现状，尽快研究开放金融市场，包括投资基金、房地产信托、企业债券、股权融资等，并完善相关制度，修订和制定相关法律。

    “从长期来看，政府应该持续推进保障性住房建设，从土地、资金、政策方面给予支持，使之成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器。”巴曙松说， “任何形式的房地产调控政策都以抑制地产泡沫、防止对经济波动带来过大冲击为目标，从而避免泡沫崩溃引发的经济震荡，至少以不伤害经济为底线。地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。”

    楼市调控，有可能影响一点经济增长速度，但为了楼市长远健康发展，这是调控的必要代价。中国社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任张晓晶表示，经济在继续保持回升向好态势的同时，要抓住宏观调控的有利时机，坚持楼市调控不动摇。从长期制度上看，土地供应现有招拍挂制度应该进一步改革，要通过制度安排，逐步建立面对不同房屋消费群体的差别化土地供应制度。另外，房屋的供给结构要面对不同消费群体设计，满足不同收入人群差别化需求，要持续不断地推进廉租房、经济适用房建设。