4、5月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。同时，部分新增信贷流向房地产交易市场的情况，也助长了地产投资的再次兴起。这些都使得尚在“维稳”阶段的中国楼市面临更多考验。

    楼市成交结构生变投资性需求比重加大

    今年前4个月，北京楼市成量创下三年以来新高。上海楼市前五个月商品房成交量同比增长26%。而今年5月，杭州楼市成交刷新历史纪录，成交量高达10058套，而2007年6月创下的最高纪录也不过是6000多套。许多开发商自己也没想到，楼市的历史新高会在金融危机影响仍难预期的时候到来。

    上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，1、2月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者“连传闻都没有”；3、4月，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。

    易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭综合上海房地产交易中心发布的数据表示，上海最新成交的商品房中，投资性需求已经占到了15%到20%，其中，来自温州的购买群体占到3%多一点，来自境外的投资占到1%，虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年，但已经比去年同期的情况高出很多。

    以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。全球最大的房地产顾问服务公司世邦魏理仕代理的一高档公寓项目位于卢湾区济南路，共有现房20套，成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍，该公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售4套。

    北京中原地产研究部经理靳瑞兴告诉记者，4月以来北京高端物业成交量持续回升，6月成交量超5月已成定局，咨询者、门店销售量都持续上升。与此同时，高端物业价格的上涨也十分明显，与年初相比，原本均价在2万左右的商品住宅已经平均上涨了4000到5000元不等。虽然目前投资性需求入市还没有达到2007年的水平，但已经明显感觉到上升趋势。

    来自中房指数系统的数据显示，4月，全国各地高端住宅销量激增。比如，4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的别墅销售与供应比已达1.59：1。易居中国分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。

    通胀预期驱动因素明显

    陈炜介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要两类人群，一是私营业主，二是各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”：“大家觉得，今年银行放贷大增，全世界都在不停地印钞票，万一出现通胀怎么办？国内有些地区楼市相对较好，可以成为一个避风港。”

    靳瑞兴根据北京中原地产的成交近况表示，来自香港和其他境外投资者入市的势头已经比较明显，大部分都是基于通胀避险的考虑。

    中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，很难说房地产市场已经彻底回暖，一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。

    国际经验显示，投资者为抵御通胀倾向于购买房产和硬通货。比如，楼市走高的同时，黄金市场也十分强劲。不少银行的黄金业务出现井喷行情，买卖总量激增，价格也持续上涨。

    杨红旭表示，通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素，并且还在演变之中。同时，基于追涨的需求，短期投机也正在加速入市。

    投资性需求过热会影响楼市调整

    投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”。上海房价在3月份还有明显波动，进入4、5月后则稳步回调。数据显示，5月11日至5月17日这一周，上海全市商品住宅成交均价涨至14106元/平方米，为今年春节以来新高。“小阳春”阶段降价留出的些许空间，几乎已被“填平”。来自上海多家二手房中介的数据则显示，进入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉长到5至7天，市场观望气氛加重。

    北京楼市也呈现出较大波动。北京市房地产交易管理网的截至5月30日的统计数据显示，北京5月共卖出新房(期房)13067套，环比4月减少18.6%，这是北京新房成交量5个月以来首次环比下降。

    北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。（罗宇凡 叶锋）