当下的房地产市场尽管低迷，但不缺少兴奋点。

记者昨天从有关渠道获悉，近期正当楼市调控步入 "深水期"、买卖双方进一步胶着之际，竟有外地籍炒家在沪上连续 "扫货"，位于闵行的一高档别墅区不到3天成交多栋独立别墅，总值过亿。与此同时，申城某新楼盘还出现了同一批房源一周之内的销售价格涨幅接近10%的怪现象。

业内人士坦言，若不采取进一步调控，房价难有实质性松动。

同批房价周涨幅近10%

"上周，位于闵行马桥地区、距离闵行星河湾不远处的御涛园，在7月16至18日的3天里，连续成交了多栋独立别墅，总价值过亿，成为上海新一轮豪宅营销启动中开发商竞相研究的热点课题。"对上海商品住宅市场一直保持高度关注的中房信分析师薛建雄透露，当下依然不断有投资客逆市出手，认为这些豪宅未来依然有升值潜力。而对于买家身份，薛建雄对记者三缄其口，只透露买家就住在马桥附近，在徐泾开工厂，祖籍是广东的。

同样，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向记者提供的一份报告指出，当下市场成交较好的中信泰富又一城和上海滩大宁城，上周的成交均价相比前一周分别上涨 619元和1951元，涨幅为5%和8%。

"短短不到一周，同一张预售证的销售价格却出现了如此巨大的涨幅，是否与中央的政策出现了背离呢？"陆骑麟认为，当前楼市在买卖双方正处胶着之际，竟出现了低价入市后再提价销售的怪现象，就如同今年年初，位于嘉定的 "江桥万达"项目，最初以1.35万元/平方米的高价销售，最终购房者只能望房兴叹，而当第二批开盘时，每平方米售价却已上涨了近4000元之多。

楼市成交没有"脱低至高"

这些投资客来自哪儿，就不怕被调控"套牢"吗？就上述令人不解的问题，记者首先查询了"网上房地产"，在御涛园项目，记者注意到，这一指导价格接近10万元/平方米的别墅楼盘，在今年7月的确有2次签约的记录。

记者走访了业内一些资深人士及专家，绝大多数人认为，包括御涛园在内，上周楼市成交保持了前一周反弹的良好势头，继续呈现向上增长态势。而这是自4月中旬楼市调控政策出台后，楼市成交首次单日突破3000套关口。不过依旧没有任何迹象表明楼市成交将从此"脱低至高"，支撑成交量回升的购房需求还是没有太大的改变，仍旧保持着强烈的观望气氛。

美联物业市场研究部认为，现今受市场欢迎的高端项目基本成交都依靠一部分资金充裕的固定人群购买，其本身就对具备一定稀缺性且品质优秀的高端项目情有独钟。

犹豫买家遭开发商"逼单""导致实力买家最终决定购入高价房产项目的最主要因素，不光是开发商较大的优惠力度，之前银行信贷执行力度不一，也是其中原因之一。 "一位长期从事豪宅项目代理业务的销售经理告诉记者，对投资投机性购房，尽管国家明令从紧掌握贷款政策，但是由于各银行在实际操作中执行力度不一，一些豪宅投资客依然能够获得首付三至四成的首付优惠。

此外，开发商为更快地回笼资金，的确推出了不少优惠购房措施，如绿地蔷薇九里、恒盛湖畔豪庭等，一开盘便获得了不错的销售业绩，加上近期个别楼盘价格重新上涨，推动了买家入市的意愿。而事实上，这些楼盘的热销不只是因为8折至8.5折不等的优惠折扣，部分在售楼盘跟买家谈判时，还以房源有限即将取消优惠或加价为由，对买家进行"逼单"，促使不少犹豫中的买家下单。

那么，市场是否真的像开发商所鼓吹的，如若调控放松，其结果必将导致房价更快反弹？来自中原地产监测到的10家标杆房企数据显示，2010年上半年新增供应总面积已达到800万平方米，按以上预测，则下半年的推盘量将达到1200万平方米。从目前市场情况来看，预计这一供应高峰将出现在9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

投资投机者今年"没戏"

事实上，4月新"国十条"新政出台之后，大部分标杆房企立即放缓供应量开始观望，同时坚守价格不动。在新房销量下滑近一个月之后，部分标杆房企为了加快存货周转率，率先高调宣布促销，降幅约5%~10%。尽管深圳、上海等地市场反响较为热烈，但仍阻挡不了整个市场的下滑态势，这当中自然也包括豪宅市场。

一位房地产研究人士坦言，诸如绿地蔷薇九里这样的环线外中低价项目，新房源多为宜居型公寓房，一旦价格落入买方的心理区间，成交量一下便能上来许多。而对于市中心的豪宅，以及近郊、远郊的别墅而言，由于银行信贷的收紧，即使降价也顶多是在"挤水分"，一样乏人问津。

"2010年下半年，整个土地市场和房企行业的走势将越来越严峻，整个市场房价有可能出现实质性下调。"中原集团研究董事程澐博士认为。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，对于想在这一波调整中"抄"一把的人而言，需要观望，需要关注政策信号。对于投资、投机者而言，"今年可能没戏了。 "

　 (作者：杨冬 任萍)