在国家强势调控下，周成交量已呈稳态、渐趋回归理性之路的长沙楼市在八月突然"回暖"，土地成交再现高峰、高端地产交易量价齐升，金色九月更是喜讯连连，商品房网签成交122.08万平米，同比上升20.67%，环比上升21.91%。"金九银十"等炒作之声四起，似乎新一轮"报复性增长"即将来临，楼市将再次堕入越调越涨的怪圈。九月底，楼市再出新政，力度超前，长沙楼市又将怎样?

星城楼市整体供销两旺

在土地市场方面，今年整体表现为先冷后热。新政后土地供应量开始增加，从6月份开始，在具体政策细节逐渐明晰的情况下，部分开发商拿地的积极性提高，土地市场供需更加活跃。随着市场的回暖，土地成交也迎来新一轮高潮，8月份土地成交42.06万平米，同比增长394.82%，9月份土地成交13.33万平米，同比增长196.22%。由于土地的大量成交，预计未来四季度的商品房供应量较为充裕。

在商品房销售方面，"金色九月"不负开发商所望，长沙商品房成交量大幅增长，据网签数据显示，长沙9月份商品房成交122.08万平米、12036套，同比分别增加20.67%、28.53%，环比分别增加21.91%、21.47%。

从商品房的供销情况对比来看，1-9月长沙市内五区纯商品房供应面积902.60万平米，销售面积1062.98万平米，整体楼市吸纳率达到1.2，但从8月底开始，长沙商品房开始出现集中放量，虽然成交量也有所增长，但开始供过于求，尤其是9月份纯商品房供应面积达到154.07万平米，为近两年来月度供应量最高水平，同比增加10.20%，环比增加30.10%，销售面积为122.08万平米，仅占当月供应量的八成。据此，世联研究认为，长沙四季度商品房供应量仍然较大，估计短期会出现供大于求的局面。

调控加强或促楼市优惠加大

从网签价格来看，9月份，长沙商品房网签均价5550元/平米，同比上涨19.77%，环比下降1.21%。与迅速增长的成交量相比，长沙商品房成交均价在8-9月保持相对稳定，波动幅度很小。9月份的住宅成交以新开项目及加推房源项目成交为主，灵活的价格制定策略是保证市场在售项目热销的关键，这一特点再次印证长沙商品房市场较为健康，刚性需求仍然是房产市场的中坚力量。随着供应量的增加和9.29新政的出台，销售压力加大，四季度各大开发企业将以走量为营销重点，"银十"将成为新推房源的重要契机，而价格策略将在这一过程中扮演重要角色，预计价格会有小幅下调。

十月以后，9.29的调控效果或将显现。随着政策执行力度的加强，房产税出台的呼声也越来越高，调控政策可能不断深化，预计未来政策的影响会逐步加大。已近年底，发展商即便资金压力不大，全年的销售业绩压力也将不可避免，上市房企已不能像四月新政后那样继续选择观望而延后推货。因此，发展商在第四季度优先出货的心态会更明显，预计未来即使价格不出现明显下降，折扣优惠等促销力度也会不断加大。

新政未落地令不确定性增大

长沙楼市的国庆表现，显然让大多数人感到意外。十一期间，长沙市内五区商品住宅网签成交套数2939套，成交面积31.31万平米，同比分别增长37.53%、38.35%，环比前一周(9月24日至9月30日，成交面积为28.93万平米，2716套)分别增长8.21%、8.23%，新政对长沙黄金周成交量的影响不大。

9.29新政将首套房首付提高到30%，对长沙"刚需"群体(包括首次置业和改善性置业)有一定影响。这是因为，前一段时间楼市回暖，很大程度是由刚需入市所致。此外，从8月开始长沙小户型供应开始出现井喷，投资投机性需求也开始增加，主要集中在中心区的公寓和高端楼盘，鉴于6月份以来对通胀的预期，部分房产投资者出于规避通胀的考虑，在不考虑政策压力以及融资成本的情况下，逆势而动加速了楼市回暖，所以异地限购和第三套住房停止贷款将对投资投机性购房需求造成较大影响。长沙投机投资性需求约占20%，主要集中在别墅、写字楼、公寓等高端物业，新政对这些楼盘会造成一定的影响。此次调控政策尚未出尽，也许只是一个开始，政府将会根据市场的反应来择机调控。

当然，楼市调控新政究竟能对长沙楼市具体产生怎样的影响，目前难有定论。从9月29日到国庆长假结束，9天的时间还不能让调控政策的威力完全释放出来。而"银十"楼市将向何处去，变数就在于新政的落地。自9.29新政问世以来，"落实"就已经成了调控加码的第一关键词;对前期调控政策的重申，实际上也折射出决策层对于这些调控政策未能落到实处的不满。