近期，楼市调控政策频出，南京房地产市场再度遇冷，而此时一种带租约销售的产权房悄然出现，稳定的收益率吸引了房产投资客的眼光：每年固定返还租金，租金约定白纸黑字写进购房合同。带租约买房，听上去很美，在销售陷入僵局的现下，出手购置带租约的楼盘，是否是天上掉馅饼呢?

南京一家楼盘就是这种带租约销售的精装修“包租房”，对外承诺的租金回报是5年返还总房款的36%，前两年每年返还6%，后三年则每年返还8%，每年分上、下半年做两次返还，返还的租金直接打入客户所提供的银行账户里。据介绍，在购房者签订购房合同的同时，就与开发商签订委托管理协议。5年后协议期满，如果还需要由开发商代为出租管理，可以再行约定租金回报，续签协议。

笔者算了一笔账，以其推出的“包租房”最小面积70㎡户型为例，房价189万元，按照承诺的5年返还36%，开发商将总计返还购房者68万元，月均返还1.1万多元。如此高额的返还额度怎样才能实现?该楼盘负责人表示，因为涉及到公司内部运作，不方便透露。但他举了个例子，河西四星级宾馆目前的房价400-500元/日，如以酒店模式运作，收益额就远高于所要支付的租金。况且以其上市公司的背景，租金肯定会如约返还。

据悉，除了住宅带租约销售，目前市场上比较盛行的是商铺包租售。笔者了解到仙林一还未开售的商业项目也将选用包租售的模式，租约年限暂定3-5年。

南京新景祥投资有限公司副总经理何晔认为，住宅“包租”就是换包装的促销模式，本质就是变相降价，何晔表示，采用什么样的出租模式无法断定，但有可能销售房款所产生的利息就足以支付每年的租金，所以开发商才采用这样的操作模式。目前，政策当前，产品定位要能拉动刚需需求。“包租房”不足以吸引刚需，而更适合投资。购房者要出手此类产品，需要谨慎选择有实力的品牌开发企业，诚信度更高，后期返租才不会遭遇风险。