关键词②：调控

    应以总量与结构平衡作为调控长远目标

    近几年，政府对房地产市场进行的调控似乎从未停止。其中既有金融危机期间的“救市”，更多时候是采取措施遏制房价过快上涨。

    “住房市场化改革，意味着大多数人将通过买房解决住房问题。但在房地产市场上，购买者处于明显的弱势地位，在这种不平等的供求关系中，没有政府的适度管控，开发商很容易凭借其定价权谋取暴利，侵害购买者权益。”国务院发展研究中心有关专家表示，房价上涨过快导致的买房难、资产泡沫和加剧收入分配不公，也是市场失灵的表现，政府必须进行调控。

    2009年年底以来，我国开始了新一轮针对房价过快上涨的楼市调控。“稳定房地产市场也是政府对人民群众的承诺，调控能否取得成功，关系到政府的执政能力和公信力。”有关部门负责人近日在国务院会议上强调。

    这次房地产调控几乎“只许成功、不许失败”，那么，只有明确成功的标准是什么，也就是说，明确房地产调控的目标，才能制定实施有效的政策。否则，又将陷入过去不断出台短期政策，却“屡调屡涨”的怪圈。

    上述专家认为，调控的根本目的应该是维护房地产业的持续稳定健康发展，满足各收入阶层居民不断提高的住房需求。因此，政府对住房市场调控的长期目标应是保持住房供求总量平衡与结构平衡。

    在这一目标下，要追求总量平衡，政策就要努力增加供应，并合理调节需求。追求结构平衡，则要努力增加中低价位普通商品住房的供应，增加公共租赁房等保障性住房的供应。

    从现阶段来讲，增加中低价位普通商品住房的供应十分迫切。因为低收入者已明确会由廉租房等来实现其住有所居的要求，但买不起高价的商品房又不够资格住廉租房及经适房的工薪阶层，其住房保障还缺少系统的制度安排。有专家建议，政府可确立“基本住房”的理念，根据城市的收入水平及住房状况确定这类房产的价格和面积，然后以低价或平价供应土地，采取或租或卖的方式为这部分人群提供住房。

    加快推进房产税

    出政策——房价稳定——房价反弹——再出政策——再度稳定——再度反弹——出台第三轮政策。

    本轮房地产调控分别于去年12月、今年4月和9月连续三次出台政策，力度不断加强，从最初的努力增加供应，到4月份通过金融、税收政策遏制投资投机性需求，到9月份出台停止三套房贷，部分城市出台限购令甚至禁止开发商涨价等措施，调控政策对需求的抑制越来越严，行政色彩也越来越浓。

    从短期看，本次房地产调控的目的是遏制房价过快上涨。“对一个发高烧的病人来说，给他用一些速效的退烧药是必须的，哪怕有一定副作用。因此现在抑制需求甚至采取一些行政手段有必要。”一位多年来一直参与楼市调控政策建议的专家告诉记者，“但从长远看，抑制刚性需求以及过度使用行政手段调控市场的后果会很严重。如果供应和制度改革跟不上，一旦调控放松，需求集中释放，房价还是会有报复性反弹的可能性。”

    这位专家建议，在短期房地产市场趋于平稳的情况下，要加快住房体制和政策体系的改革，并采取更多经济手段来稳定市场。

    制度改革与经济手段的最佳结合点，将是房产税的改革。

    “根据各国的经验，房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。”全国人大财经委副主任贺铿认为，开征房产税，增加住房保有环节的成本，既可以有效遏制投机，又可以让大量空置房进入二手房市场，从而增加供应。

    加快房产税改革也将成为“十二五”住房制度改革的重要内容。全国工商联房地产商会秘书长聂梅生认为，房产税出台，哪怕只是明确征收的对象和方式，都将在很大程度上稳定市场的预期。应当尽快推广试点范围，并早日正式推出。