对安徽省房地产行业发展趋势的几点看法
——安徽省房地产商会执行会长徐炎

    【安徽家园网讯】当前,国家连续出台房产新政，对中国房地产市场带来强烈震荡，为了认清形势，顺应大局，2010年10月24日安徽省房地产商会组织召开一届五次会长工作会议。在会上，安徽省房地产商会执行会长徐炎同志对当前房地产形势和安徽房地产今后的发展策略作了重要讲话，讲话全文如下:

关于我省房地产发展趋势的粗浅看法 
 
    我主要是抛砖引玉讲两个问题：一是形势怎么看？二是决策怎么办？ 
    一、 形势怎么看？ 
    我常说，不怕困难大，不怕问题多，就怕思想不统一。因此，统一思想是战胜困难，解决问题的前提。
今年以来，为遏制部分城市房价过快上涨，中央和地方政府密集出台一系列调控政策。国庆节前夕为贯彻“国十条”，国土部、住建部、财政部、税务总局、中国人民银行、银监会又进一步加强房地产用地和管理、税收、金融等作出具体规定。上海等市又出台落实新政的新规。北京、上海、深圳等一线城市，以及一些二线城市房价有止涨势头，成交量出现明显下降，房地产新政对市场的作用开始显现。这些政策在受到社会各界普遍认同的同时，也引发一些争议、质疑。我省房地产企业也对力度空前的调控新政，产生一些思想误解和在实际开发中的徘徊。所以，我一到商会就强调，面对中央和地方的调控新政不急于发表意见，集中时间深入企业进行调研、沟通思想。这对于统一思想、坚定信心、科学把握政策执行的原则、力度、节奏，及时发现市场新变化、新问题，并采取有效应对措施至关重要。 
     我认为，这些年房地产市场快速发展得益于两个方面：一是得益于住房制度的改革。这个改革首先体现在投资体制上，由原来财政投资建房改变为社会责任投资；二是得益于金融政策。2007年11月实现“第二套房贷政策”后，恰逢国际金融危机冲击，2008年全国房地产出现普遍性“价跌量减”，为了应对国际金融危机的挑战，2009年在信贷资金推动下，低首付和利率七折“杠杆作用”产生巨大的效应。房价出现了始料不及的急涨。因此，在执行一年左右后，2010年中央实行有史以来最为严厉的紧缩性房地产信贷政策就成为必然。 
    我认为这轮国家调控房地产新政的主要目的，不是打压房地产，而是遏制部分城市房价过快增长，打击投机炒作行为，促进房地产业稳定健康发展。同时，房贷新政更是金融系统完善内控，提高资产质量，化解金融风险的需要。 
    房地产业是否是国民经济的重要支柱产业？对这一认识，必须上下统一，决不能因为国家调控房地产新政的进一步贯彻落实而有所动摇。因此，要进一步增强加快发展的信心，应成为全省房地产企业的共识。
党的十七届五中全会指出，“十二五”是一个重要战略机遇期。对正在崛起的安徽来说，更是黄金发展的机遇期。我认为整个“十二五”，安徽房地产业将进入整体转型、加速发展新阶段，全省房地产企业要牢牢抓住这个战略机遇，至少有八点理由： 
    其一，安徽城镇化“十二五”将进入快车道。到2009年全国城镇化水平为46.2 %，而安徽只有40%，低于全国6个百分点。按国家“十二五”规划，“十二五”期间全国城市化率将超过50%，到2030年城镇化率将达到65%。这样安徽要相差10-25个百分点，全国将有约1.5 亿农民进城。安徽也将有1千多万农民进城。因此，首当其冲的第一位要解决住房问题。 
    其二，安徽的“造城运动”刚刚开始。合肥市自建设现代化滨湖大城市的“造城运动”以来，经过五年多努力，其经济、社会效益，城市的知名度以及群众的幸福指数都在节节上升。全省其他十六个地级市和105个县（市）、区的“造城运动”正在蓬勃发展。 
    其三，安徽资源型城市中的棚户区改造、老城市中的城中村改造任务很重，给房地产开发留有很大发展空间。同时，省政府已发文鼓励民营企业参与政策性住房的改造。 
    其四，随着“高铁”、“高速”和“轻轨快速”的三高时代到来，城市经济区域化及城市群、城市带建设加速，产业园区、总部基地建设也正在兴起，这也为房地产业开发添增新的动力。 
    其五，在加快城乡一体化建设推动下，现代庄园开发建设已成为近郊资源地产的新型商业模式，必将大大地推动农村房地产业的发展。 
    其六，皖南旅游区被省正式批准为皖南国际旅游文化示范区。休闲、度假房地产业方兴未艾，旅游、度假酒店式房地产正成为一种主流。 
    其七，安徽养老养生的房地产刚刚起步。各地区正处于制定政策、进行试点阶段。在政策、保险、资本、法规的扶持下，加之消费力复兴推动，养老地产业将迅速繁荣。 
    其八，安徽国字号的“皖江城市带承接转移示范区”建设，将成为全省经济发展的重要推动力。从零开始，围绕皖江城市群、大规模城际融合、地域融合的基础设施基本成型，更会加速城市集群化推动住房、公共设施成倍增长的需求。 
    二、 决策怎么办？ 
    通过前一段的调研，我认为国家针对房地产调整力度不仅不会减，而且落实的力度还会加大，房地产金融环境还会进一步趋紧。因此，要推动全省房地产业稳定健康发展，就是要贯彻党的十七届五中全会精神，按照“科学发展”这个主题和加快“经济方式转变”这条主线。苦练内功，迅速转型，加快发展。当前最关键的应对决策，就是八个字：“提升、转型、文化、抱团”。 
    所谓“提升“，就是在理念上，要把“以人为本”和“城市让生活更美好”作为房地产业发展的主题；在技术创新上，要加快房地产建筑绿色低碳的技术创新，满足人们对生活环境的需求，推动城市可持续发展；在建筑质量上，安徽的房屋建筑寿命年限要有一个明显提高。争取达到发达国家平均70年的要求；在产业链上，要走住宅产业化道路，统一标准是前提，要使所有的房屋都达到节能减排标准。要告别毛坯房，向精装修房过渡，实现成品房，节约社会资源。 
    所谓“转型”，就是从“住宅地产”向“产业地产”转变。要从单纯住宅地产向城市综合体地产、商业地产、文化地产、度假休闲地产、教育地产、农业庄园和林业庄园地产、工业科技地产、养老养生地产转移。 
    所谓“文化”，就是房地产业要与文化结合起来，打文化牌。我常说，一个国家、一个民族、一个地方，因经济而发展，因科技而强大，因文化而持久。目前，我省一些房地产企业还停留在只卖产品时代，缺少钢筋、水泥、地段、园林之外的精神和情感植入，缺少文化带来的品牌体验和居住体验。打文化牌，就是将房地产业从只卖产品阶段带到产品加情感加精神的时代，让房地产在赋予文化的同时，更具有独特溢价能力。
    所谓“抱团”，就是房地产业的“合作”。我曾说过，进入21世纪，全世界企业都在做一件事，就是“合作”。今年8月22日，河南房地产商会搭台，并发起由16家河南本地房地产企业联手，打造河南房地产航母，成立“河南房地产投资股份有限公司”，共计筹集12亿元（其中会长2亿元，四位副会长各1亿元，其余常务理事10人都是五千万元以上，最少一人3000万元，今年与金融界联手投150亿元，准备两年还本。由于信任而简单，因志同道合而水到渠成，从筹备到股东大会召开，只用两个多月的时间。由于“抱团”就可以参与政府一级市场开发，为河南省城市群的建设形成合力；由于“抱团”，就能为会员企业在拿地、融资上帮助企业解决本身难以解决的问题。 
    “抱团”就是要解决房地产持续发展的土地、资金两个关键问题的关键措施。“抱团”就是整合资源、聚集优势、提升品质、可持续发展。“抱团”就能在提升土地的产业价值、提升城市的产业能力、聚集人口和资本，促进城市产业升级，使房地产开发与城市发展、产业发展融为一体，形成共赢局面。这不仅对房地产转型，对经济发展方式的转型，对国民经济可持续发展，也有重大而深远的意义。 
    以上粗浅看法，供大家讨论指正。