合肥市民杨先生，决定与女友结束恋爱“长跑”，想买套二手房作婚房。“我一直在边看房边学习，二手房买卖里的学问很大!”可近来，关于“二手房基准房价”的信息，让他颇为伤神，“二手房基准房价是什么?对普通购房者来说，调整的影响体现在哪儿?是否能带来税费优惠?”为此，记者采访了房地产管理局专业人士。

    征收税费依据之一

    合肥市二手房(存量房)基准房价，是衡量房地产正常交易最低价格的价格参考，也是二手房交易过程中征收税费的依据之一。

    据了解，在二手房交易过程中，存在“钻空子”现象：一者是中介故意抬高房屋的价格，以便购房者多向银行贷款;二者为房地产评估机构按照委托人意见，故意压低房价，方便买卖双方少缴相关的税费。

    但在二手房交易中，买卖双方在办证前，必须一同前往辖区的房管部门，填写《存量房买卖经纪合同》。房产部门将对房屋的实际成交价格或者评估价格进行核准(核价)，若发现房地产交易当事人申报的成交价格过低或房地产估价机构估价的抵押价值过高时，房地产部门将参照“基准房价”，对房屋的真实价值予以确定，税务部门也将依据房地产部门出具的这个最终“确认数额”征收税金。因此，“基准房价”在很大程度上避免了这两种“钻空子”情况的发生。

    合肥市房地产管理局信息中心聂中翔表示，制定基准房价能够保护房屋权利人和政府的合法权益，“让房屋当事人能够知道自己的房屋可以买卖多少钱，不至于上当受骗，又让政府在征收税费时能够判断交易当事人及中介机构是否隐瞒真实成交价格，是否存在偷税漏税行为。”

    缩小偷税的空间

    房产局透露，我市是2005年在二手房交易领域开始推行“基准房价”的。基准房价是在一环、二环等区域因素的基础上，综合具体地段、楼层、房型、小区配套、朝向、学区等近30种参考因素，最终得出的房屋合理价值范围。

    2009年3月调整了一次基准房价，但由于当时正处于国际金融危机影响中，房屋市场价格较低，所以当时调整幅度不大、标准较低。具体为一级范围内环城路以内区域单价标准为5000元/平方米，其余区域单价标准为4700元/平方米;二级范围为4400元/平方米;三级范围为4000元/平方米;四级范围为3500元/平方米;五级范围为3300元/平方米。级别范围划分自市中心依次向外围延伸。

    此次，结合当前合肥市的房地产市场实际状况，经过测算，合肥市最终上调普通住房价格标准，分别为：一级范围内，环城路以内区域单价标准为5500元/平方米，其余区域单价标准为4800元/平方米;二级范围为4500元/平方米;三级范围为4200元/平方米;四级范围为3800元/平方米;五级范围为3500元/平方米。

     “随着房地产市场的发展，原来的标准与市场实际情况的差距不断拉大，基准房价对市场的指导和参考作用逐步弱化。”据了解，为躲避核定价与基准价之间差价过大所带来的高额税费，不少二手房买卖双方会选择风险较大的阴阳合同，双方所签订的合同价格远低于实际成交价。聂中翔坦言，基准房价上调后，评估价将更接近成交价，符合市场实际情况，缩小了偷税的空间。“这有利于提升其对房地产市场的参考和指导作用，遏制房地产投机炒作。”

    专家说税收政策

    那基准房价上调，能否享受税收优惠政策?“基准房价只是用于对存量房交易价格是否正常的判断，与判断房屋是否属于普通住房、是否能够享受税收优惠政策没有任何关系。”聂中翔告诉记者，合肥市目前判断房屋能否属于普通住房的标准是：住宅小区容积率大于1.0，单套住房建筑面积不大于144平方米，而判断能否享受税收优惠政策的标准，是家庭拥有住房套数和购买房屋的建筑面积。

    “基准房价提高，二手房交易中的税费增加了。”合肥某二手房中介公司疏经理坦言， 一般来说，二手房交易当事人申报给房产局的价格，都会等于或略高于基准房价，这就成为交税的依据，“基准价格上调，税费自然也增加了。不过，银行贷款额度可能因此放大，对于急需贷款购房的人来说，也不失为一个好消息。”