市民期待的《上海市经济适用住房管理试行办法》日前正式颁布实施。今年下半年，闵行、徐汇两区将率先展开申请审核、轮候供应试点。记者昨天采访了上海财经大学公共经济与管理学院不动产经济研究所副所长姚玲珍，针对销售价格、准入条件、售后管理等一系列经济适用房的焦点话题，做了一番详细解读。

　　开发商利润限3％以下

　　与同区域的普通商品房相比，经济适用房的单价能便宜多少？对此，姚玲珍表示，经适房的价格由政府参照房屋市场价格、建设成本确定基准价格，并根据楼层、朝向以及户型适当确定差价。

　　据记者了解，经适房首先有一个项目的结算价格，这是房地产开发企业项目投标的重要内容。按照国家规定，经济适用住房可以采取项目法人招标和政府指定机构实施建设，如果是房产开发企业进行建设的话，政府对房产企业的利润限制在3％以下。如果政府指定机构进行操作的话，那么仅收管理费，没有利润。

　　在项目结算价的基础上，政府对经济适用住房销售实行指导价管理。销售基准价格和浮动幅度以建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目之间的价格平衡，还应充分考虑中低收入家庭的经济承受能力。而实际的销售价格，由于楼层朝向的关系，实际上每套房的价格略有差异，但是销售价格政府会明确基准价格以及销售幅度，并且以此向社会公布，接受社会监督。

　　姚玲珍告诉记者，短期内，经济适用房通过政府直接参与市场供给，增加有效供给，缓解住房紧张，同时还可以调节供求关系，在一定程度上起到平抑房价上涨的作用，有利于房地产市场健康、稳定的发展。

　　准入条件动态调整

　　经济适用房的准入条件无疑是市民最为关心的话题。据悉，上海初步设定的准入条件将根据居民的住房困难的情况和家庭收入情况及时调整，未来可能会逐步放松。

　　“住房消费能力收入线将根据政府部门公布的数据，定期进行适度的动态调整”，姚玲珍指出，调整时要采集城市统计部门每年公布的可支配收入、房地产管理部门测算的住房平均市场租金水平、普通商品住房价格以及政府有关部门测算的基本生活支出等参数，将相关数据带入各收入线测算公式，并结合当时政策导向等因素，制定新的收入线标准。

　　记者了解到，《试行办法》颁布后，将陆续出台有关操作实施的配套文件约有18项内容。其中，比较复杂的就是准入条件以及审核的操作办法，比如像家庭财产的收入核对，涉及日常工薪、银行存款、基金股票等，这就需要一个严格的核查技术系统。目前，国家相关部门已经发布了一个家庭收入和财产的认定办法，明确了操作的原则，上海将制定实施细则考虑技术上如何接口，以及具体的申请、审核程序。

　　二级市场封闭运行

　　由于经济适用房住满五年后可以在二级市场交易，形成了保障性住房与商品化住房在二级市场“并轨”的局面。“这就要求经济适用房要在政策性轨道封闭运行，”姚玲珍表示，上海对二级市场的经济适用房交易行为将进行严格的控制，交易价格必须参考政府逐年发布的指导价，购买主体也必须是经过相关部门确定的保障性住房轮候序列中的家庭，不得擅自将保障性住房在二级市场上交易。

　　根据《试行办法》，购房家庭取得房地产权证后，不得通过补缴费用的方式取得完全产权，从而随意处置房产；取得房地产权证未满5年，因特殊原因需转让经济适用住房的，经住房保障机构批准后按一定价格回购；满五年后，可以申请转让住房，住房保障机构有优先回购权，购房家庭应当按照购房合同中的约定，向政府缴纳相应的上市转让价款。

　　由此可见，上海经济适用房实行了“半封闭”的售后管理。在一级市场上，经济适用房的价格由政府确定基准价格，而在二级市场上，政府将设立管理保障性住房的专门机构，统一管理二级市场上保障性住房的交易、使用、养护以及相关工作。