[提要]记者采访发现,越来越多的人出于通胀预期担忧货币贬值而买房。但是,是否通胀真会很快到来?业界争议不休。而一个明显的事实是,深圳开发商们早已将“防通胀”作为营销“利器”鼓动市民购房了。

    “在市场火热的同时,事实上银行的信贷已经有收紧的趋势了。”中原地产龙岗区域总监谢建奎近日向记者反映说。

    信贷监管机构的行动也证实了业界的感受。上月初,银监会就加强信贷管理再度发出通知后,中旬,又派出了专项调研队,就信贷资金入市问题进行专题调研。央行相关人士透露,待二季度信贷数据和GDP数据出来后,央行将会及时讨论下半年货币和信贷政策工作思路。

    过剩的流动性已成为深圳房价的“助推器”。深圳市国土部门日前发布的1-5月分析报告显示,前5月房价节节攀高,5月份达到12550元/平方米,交易量达到2007年高峰水平。刚刚过去的6月份,房价达到14908元/平方米。

    记者采访发现,越来越多的人出于通胀预期担忧货币贬值而买房。但是,是否通胀真会很快到来?业界争议不休。而一个明显的事实是,深圳开发商们早已将“防通胀”作为营销“利器”鼓动市民购房了。

    4个月深圳房价暴涨四成

    深圳楼市的快速回暖,主要是过剩流动性的推动,多名业内专家受访对此点已达成共识。

    官方的最新数据表明,随着交易量的大幅攀升,房价也随之暴涨,部分区域达到了2007年时候的高峰水平。

    2009年1月—5月深圳新建商品房销售面积329.57万平方米,同比增加140.31%。其中,商品住宅销售面积313.38万平方米,同比增加153.16%;办公楼销售面积3.54万平方米,同比增加156.06%;商业用房销售面积5.97万平方米,同比下降44.94%。

    今年1、2、3、4、5月份商品住宅分别成交52.23、36.49、69.48、79.24、75.94万平方米,较去年同期分别增加96.87%、466.41%、266.26%、137.47%、97.35%。

    价格方面,2009年前5个月,深圳市新建商品住宅价格同比涨幅分别为-16.5%、-16.3%、-12.2%、-8.8%和-6.9%。

    按照深圳市房地产信息系统统计,2009年1至5月,各月住宅均价分别为每平方米11459元、10770元、10971元、12203元和12550元,与去年同期相比,涨幅分别为-24%、-34%、-19%、2%和14%。其中,5月均价环比4月上涨2.84%。

    6月份深圳共成交一手住宅6982套,成交均价达到14908元/平方米。这一价格,相比2月份,短短4个月已暴涨近四成。

    事实上,6月份4个周,深圳房价呈现前升后连跌的趋势。中国房地产指数研究院深圳分院的周报数据显示,上周(6.22-6.28)深圳商品住宅成交均价为13658元/平方米,环比下降7.81%。“这是6月份以来深圳房价连续三周下跌了。”该院房产分析师杨奕表示。在6月份第一周,成交均价曾猛涨3000多元/平方米。

    深圳楼市的快速回暖,主要是过剩流动性的推动,多名业内专家受访对此点已达成共识。不过,深圳市房地产研究中心副主任王锋预计,为了防范充裕的市场流动性可能产生的新一轮土地、房产泡沫,未来市场资金供应有可能收紧,打击投机炒作的力度可能会加大。这对于抑制未来房价可能出现过快上涨和规范市场秩序具有积极意义。

    房地产开发投资降两成

    由于惯性、时滞的影响,房地产开发投资和新开工同比仍旧在下降,但降幅大大收窄。

    虽然开发商在以“防通胀”为由鼓励大家买房,但其自身对房地产市场似乎不太看好。

    上述官方的报告就显示,1月—5月,深圳市完成房地产开发投资145.53亿元,同比下降9.8%(其中,住宅投资97.54亿元,同比下降18.8%)。商品房施工面积2726.11万平方米,同比增加0.5%(其中,住宅施工面积1814.72万平方米,同比下降4.4%);商品房竣工面积149.72万平方米,同比增加2.3%;商品房新开工面积200.41万平方米,同比下降45.6%;商品房空置面积176.36万平方米,同比增加8%。

    王锋在对报告解析时说,但由于近期市场销售持续旺盛和价格出现上涨的趋势,加上国家下调普通商品房建设项目投资资本金的比例、证券市场“IPO”重启、深圳市积极调整土地出让底价和机制等政策的激励,5月开发商增加投资和市场供应的积极性在迅速上升。具体来看,由于惯性、时滞的影响,房地产开发投资和新开工同比仍旧在下降,但降幅大大收窄;商品房和住宅竣工面积环比都出现了较大幅度的上涨,分别达到1083.28%和524.93%;从1—5月住房成交量看,一、二手房市场销售态势已经达到甚至超过了2007年同期销售的水平。上述反映市场投资、供应的基本指标表明,之前开发与供应不足的局面在4月份改善的基础上,在5月份得到了扭转。

    为了保增长,促投资,深圳市委常委、常务副市长许勤6月26日在市政协四届十九次常委会会上表示,仍要采取措施加大房地产市场投资。不过,深圳的地产商并没有政府期望的那样有热情。从记者采访考察的近期深圳土地出让情况来看,尽管都成功出让,但是基本都是定向出让,并没有吸引许多主流地产商的参与。

    深圳房地产项目开发的阻碍还来自于政府各职能部门办事效率的迟滞。记者从深圳市房地产协会了解到,调查了解各开发延缓项目的情况是该协会今年工作的重中之重,把情况摸清楚后,协会反馈到深圳市发改局,发改局协调解决不了的,再提交市委市政府会议讨论。

    通胀是“美丽的谎言”?

    从总的经济形势看,现在还处在经济危机的边缘,经济形势深度调整的可能性很大。

    毋庸质疑,深圳房价的暴涨,甚至超过2007年的水平,资产泡沫已经出现,这个泡沫有正被吹得越来越大的趋势。

    “很多有实力的买家实业经济投资受挫后,无处投资,为寻求资产保值,就转到了深圳楼市。”世华地产市场研究部总监肖小平介绍。通胀已成为深圳地产商的一个信仰,种种涨价行为都是冲着通胀而来。

    不少业内专家和银行人士已公开承认,今年上半年信贷投资规模暴增,确有一部分流入到了楼市,部分企业或个人获得银行实业贷款后,就把钱转投购买房地产,以图保值增值。

    然而,目前中国的宏观经济从信贷规模来看出现了通胀预期,而从CPI数据来看则有可能出现通缩,至少二者目前还在背道而驰。

    数据显示,1到6月全国新增贷款会突破6万亿,全年新增信贷规模也不断突破预期,或超过过去两年的同期信贷规模。二季度以来,新增贷款增速放缓,但仍处高位,4、5月贷款分别投放5918亿元和6645亿元,6月份预计达到1.2万亿。另一方面,中国CPI自2月同比下降1.6%,六年来首度出现负增长,紧接着3月CPI比下降1.2%,4月CPI同比下降1.5%,5月CPI同比下降1.4%。

    通胀或许只是一个“美丽的谎言”。地产专家马跃成认为,信贷投放已大大超过了计划,其后的几个月减少贷款规模的可能性很大。同时,通货膨胀会对社会产生危害,国家政策制定者不会这么茫然,更不会任由通货膨胀自由发展。从总的经济形势看,现在还处在经济危机的边缘,经济形势深度调整的可能性很大。

    调控猜想

    如果深圳房价涨幅过高,与老百姓的购房能力太过偏离的话,政府会以此举来实施调控,开征物业税能有效遏制炒房投机者。

    信贷资金流入楼市股市等非实体经济已经引起银行系统的重视。调研和可能性的调控正在进行。

    6月上旬,银监会向各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》,紧急要求商业银行严格控制贷款流向,保证贷款发放进入实体经济,满足实体经济需求,防止信贷资金违规流入资本市场和房地产市场。可见,银行已经意识到了大量信贷资金的增长中有一部分在金融体系外自我循环,形成泡沫资产。央行近日发表《中国金融稳定报告(2009)》也表示,加强房地产信贷风险管理。密切监测房地产价格波动,积极开展压力测试,动态评估房地产的信贷风险。

    宏观经济分析人士表示,货币政策可能会在今年底开始紧缩,控制信贷增长速度。

    具体到深圳而言,正如中原地产龙岗区域总监谢建奎所述,随着房价的暴涨,为了控制风险,事实上银行的信贷已经有收紧的趋势。一家银行信贷部门内部人士向记者表示,如今深圳房价达到甚至超过07年疯狂时期水平,已有潜在风险。信贷在二季度冲量之后,三季度伊始,规模应该会有所控制。

    近期,深圳明确表示要研究开征物业税,也引发业界猜想。本周,深圳综改实施方案获得市委市政府通过,在改革突破计划中,《方案》提出简化房地产税制,探索开征物业税,合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准,建立物业税税基评估系统。“这表明如果深圳房价涨幅过高,与老百姓的购房能力太过偏离的话,政府会以此举来实施调控,开征物业税能有效遏制炒房投机者。”知名地产评论人士风语说。