| 五大片区广佛对接 高价圈地抢占先机 |
| 作者：star 文章来源：南方网 更新时间：2009-7-4 10:39:49 |
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今年起，广佛同城把五沙、新客站、芳村桂城、金沙洲、花都空港等五个地区定为先行片区，率先进行广佛对接。这五大先行片区将会成为包括房产业在内的各大产业发展黄金地带，发展前景不容小觑。近段时间以来，开发商率先圈地，意欲抢占先机，掀起广佛边界抢地热。此外，作为广佛一体化突破口的交通工程纷纷启动，已显露了一体化加速运行的趋势。
开发商广佛边界高价拿地，争市场份额
在前景看好，市场持续升温的主旋律下，广佛边界抢地热已成为近期楼市的一大热点。近段时间，佛山市先后放出位于桂城和里水的广佛交界地块，不仅吸引了佛山本土房企入市，更吸引了广州、深圳等外来房企参与，高价圈地。
在今年上半年，南海区已经出让的三块较大的商住用地中，尖东一号和二号地块都位于桂城和平洲街道，较为邻近广州。由于地块属于中心城区范围内，因而吸引了10多家发展商竞买，最终分别被新进入佛山的利海集团和万科竞得，成交价都超出了底价，其中尖东二号地块还拍出了13.86亿元的高价，创下了2008年来佛山五区土地出让的最高价。
而6月19日挂牌出让的位于南海区里水镇里广公路侧的佛南（拍）2009-003地块，最终以超过底价一倍的2.16亿元成交，楼面地价达到了1846元/平方米，是今年佛山五区出让楼面价最高的一宗镇街地块。竞得者为佛山领地房地产开发有限公司，其开发的海纳天河项目是盐步的主力在售楼盘，是广佛接合部比较吸引广州客的楼盘之一。此外，位于广佛新干线的佛南（拍）2009-002地块7月2日出让，同样吸引着众多地产商关注。其起拍底价达到4.3亿元。
满堂红(满堂红博客)集团首席研究员龙斌(龙斌博客)认为，拿地热对于广佛而言，是实实在在的利好。它不仅反映了市场整体的预期，而且反映了开发商对土地开发的预期。说明开发商认为广佛边界地块升值前景大，才会积极拿地。
五大交界板块最先受益，金沙洲率先对接规划
广佛边界高价抢地的背后，是五大交界板块先后启动前期规划调研的利好。按照计划，从2009年-2012年，广佛同城把金沙洲、五沙、新客站、芳村桂城、花都空港等地列入先行片区，进行功能布局优化、公共设施整合、道路交通衔接深化、生态环境保护等方面对接。广佛同城遵循“先近期后远期”、“先交界后纵深”的原则，通过交界对接，随后辐射周边，最终形成整体同城。五大交界板块将成为广佛同城最先受益者。目前，金沙洲往前又迈进一步，称年内出规划对接广州。
早已实现部分对接功能的金沙洲板块，边界已日渐模糊，亦因条件相对成熟，它对广佛对接更加热切。6月25日，南海区里水镇邀请广州规划设计研究院对金沙洲北部（里水部分）进行规划，计划年底前率先出规划对接广州。此前，广州市政府已公布金沙洲规划方案，确定将金沙洲发展为15万人口的大型居住社区，并且广佛两地也将该区域定为广佛同城五个先行片区之一。里水如何与广州市金沙洲规划衔接就成了至关重要的一环。
在规划还未进行之时，里水已经启动金沙洲的上洲村、草场两个村委会的“三旧改造”，为承接金沙洲广州部分区域的辐射做好准备。在南海区里水镇镇长朱辉球看来，里水镇适合通过规划将金沙洲北部打造成一个集“购物、休闲、娱乐、居住和餐饮”于一体的全新区域，广佛在金沙洲的无缝对接，让生活在金沙洲的15万广州人享受更多配套。而未来里水将在北部发展高档楼盘、机场物流业以及现代农业观光，给广佛城市人一个另类的休闲生活空间。
在龙斌等房产专家看来，虽然预计广佛楼市一体化实现的时间在未来5-10年间，目前亦没有实质性利好，但是开发商肯定不会等板块成熟才拿地。对城市规划、政策环境异常敏感的开发商，往往会在板块萌芽前已抢先进入，提前部署。
交通工程纷纷上马，广佛同城加速运行
作为广佛一体化突破口的交通工程被赋予重要意义。在今年三月《广佛同城化建设2009年度重点工作计划表》中提及的52个项目中，交通建设项目占半壁江山，重要程度可见一斑。近期，这些交通工程纷纷启动，进入施工建设阶段，已显露了一体化加速运行的趋势。
6月25日，广明高速二期、三花公路快速化以及五沙大桥扩建等列入重点工程的广佛路网衔接项目开工或奠基。这些项目完成之后，在广佛都市圈的北部、中部和南部，都将再添贯通东西的快速化通道，广佛重要公共基础设施，将借助于发达的路网最大限度实现共享。最引人关注的是广明高速二期（陈村至西樵段），起于佛山市顺德区陈村镇吴家围，接广州段，终点位于南海区西樵镇大岗村，接西樵至更楼段。2011年12月完工，将成为佛山中心城区连通广州新客站最为便捷的一条高速通道。
明年，随着广佛地铁、广州新客站、东新高速等一系统工程完工，广佛同城将出现新突破。交通拉近距离，广佛楼市将进入新的发展阶段。
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五大黄金交界带
金沙洲地区：金沙洲是左右逢源的全新居住新城，在行政划分上分为三块，北部属于南海里水，中部属于广州白云区，南部属于南海黄岐。目前，该板块已有中海金沙湾、金域蓝湾、御景半岛、保利西子湾、时代糖果等众多楼盘进驻，居住氛围日渐浓厚。广佛同城的推进，这里将会是受益最大的板块之一。
芳村桂城地区：一条通畅的海八路-龙溪大道，将广州的芳村和佛山的桂城联系起来，成为广佛城区最快的通道。目前，桂城板块是外来品牌开发商最为青睐的板块之一，汇集了包括中海、万科、保利、时代等在内的国内一线品牌开发商。
新客站周边地区：位于番禺区钟村镇石壁地区的广州火车新客站是广佛交通对接的重要节点之一，南海桂城的三山、林岳，与广州新客站一河之隔，明年投入使用的海怡大桥直接将该片区拉入新客站周边地区。目前，钟村辖区已有祈福新、南国奥园、锦绣生态园、锦绣香江等多个大型居住社区，由新客站带动的商住贸易也将兴起。而在新客站核心地带，由于“路未通、财未到”一手楼极少。
五沙地区：五沙位置介于广州番禺和顺德新城区之间，毗邻番禺区的榄核镇、大岗镇、潭州镇。五沙地区以工业区为主，楼盘很少，一河之隔的顺德新区是楼盘的汇集地；而邻近的大岗镇有翡翠蓝湾、绿庭雅苑等楼盘。明年开通的东新高速（顺德至芳村），其串起的沙湾镇是番禺区的住宅热点板块。
花都空港地区：三水对接花都，以广州白云机场为依托，发展空港经济。目前，三水已吸引本田、丰田、日产在内的大型整车生产线在乐平镇三花公路沿线落地生根。在这个对接片区楼盘比较少，仍待开发。
实录
佛山两盘，广州抢客
瑞安岭南天地和中信山语湖是今年佛山市场上两个最耀眼的大盘。两盘规模庞大，不仅拥有难得的历史文化古迹，还有大量原生态青山湖泊，且交通便利，自住、休闲、旅游、度假都可以。为此，在华快三期开通、多项交通工程动工等利好刺激下，发展商争相奔走广州，大有行销天下之气势。
岭南天地位于祖庙东华里中心地段，规划净用地面积约517471平方米，总建筑面积达150万平方米，预计总投资额超过人民币200亿。去年11月，由瑞安房地产旗下的8家子公司以人民币75.1亿元的天价联合竞得该改造项目的国有土地使用权。瑞安地产主席罗康瑞表示，首期将采用“上海新天地”的模式，以文化、旅游、商业和休闲为四大支柱，在保护及改造片区内众多具有岭南特色的古建筑的同时新建一批商业街区、五星级酒店、低密度高尚住宅和其它配套设施。
尽管岭南天地要分五期共十年才能开发完毕，且一期工程去年9月才启动，首批住宅也要到明年亚运会前才能上市，但随着华快三期的开通，开发商早已按捺不住，日前开始奔走于广州各大媒体，为抢占广州市场先行开道。罗少麟，佛山瑞安地产事务推广经理告诉记者，瑞安的广州抢客是必然的。在广佛同城、岭南文化的传承、地铁连线等概念下，广州与佛山的地产项目有很多相通相连，都可以成为广佛都市圈的常住盘，未来瑞安会有很多的推广将放在广州。而华快三期开通后，最明显的变化是公司每天都会接到来自广州的一些咨询电话，这在之前是少有的。
相对一期已经售罄的中信山语湖而言，华快三期的作用更加明显。“华快三期开通后，从天河城到项目，全程只要25到35分钟”。为此，开发商对九月新推的二期充满希望：“可以预计，在华快三期这个交通利好的带动下，二期来自广州的业主将大大超越一期的四成。”届时，二期的价格也将从一期的1.7万升到2万以上。
看法
一体化对佛山房地产的正面影响大于广州
满堂红集团首席研究员龙斌：与前期相比，广佛同城进入实施阶段。随着广佛同城化的推进，在交通、医疗、教育等方面资源的整合利用越来越好，两地市民在佛山买房视作“一城置业”的比例逐渐增大。从目前来看，广佛一体化对佛山房地产的正面影响大于广州。由于广州城区在不断扩大，然而广州城市西面的新增土地供应不多，而佛山的黄岐、盐步、里水等地，则拥有大量的土地可用于房产开发。此外，置业呈现高地流向低地的特点，广州往佛山置业较多，反之较少。在与广州接壤的五大板块中，发展前景看好，各板块各有特点，板块内的房产服务不同，布局亦会不同。以金沙洲为例，目前它的发展潜力最大，自然资源最丰富，居住舒适。而新客站是综合枢纽站，交通非常便利。五大板块的楼市呈现何种特点，最终取决于规划。
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