客量明显减少

普通住宅境况“凄凉”

近日，记者在采访中发现，较以往销售火爆的场面来看，限购令出台后，各个区域的楼盘售楼部内，看楼的市民人数大幅下降。据记者粗略统计，仅西高新区域的项目而言，平日里每天上客量平均在10—30组比较正常，而在限购令出台之后，平均每天上客量急剧下滑至2—5组。

“在新国八条出台后，售楼部的来店量就比平日里减少了2/3。西安地方版限购令出台后，所剩的1/3来店量还有一半选择放弃。”赏筑地产策划总经理任开社告诉记者，他们目前在西安有3个售楼部，和其他普通住宅项目相同，这3个售楼部也遭遇了冷清的局面。在他看来，限购令对于70平方米以下的小户型影响非常严重，对于消费者的心理打压非常明显。自去年以来，各种楼市调控政策频频出台，在消费人群中已经出现“疲态”情绪，“看一看、等一等”成了好多消费者眼下的想法，加之限购令的细则各方说法不一，楼市各种信息大量出现，目前市场销售整体下滑明显。

采访中，记者还了解到，不仅小户型遭受影响，就连120平方米以上的改善性户型也未能受免。西高新某楼盘置业顾问何先生就毫不避讳地告诉记者，虽然目前他们所售的住宅部分已为数不多，但上客量也明显出现下滑迹象，每日上客量和限购令之前相比，减少了一半左右，而且就在这所剩的一半客户中，能够明确表态的人也不多。“限购令使得许多改善性客户想买却不能买”，高科尚都销售负责人任晓莉在接受记者采访时表示，限购令对大户型影响尤为严重，改善性客户大多是第二、三次置业，没有首次置业那么迫切，所以多数人选择观望。

占据“一步到位”优势

豪宅销售势头不减

和普通住宅不同，别墅及豪宅类高端物业却在这场“限购风暴”中“笑傲楼市”。“我们平日里有效上访量为1—2组，在限购令细则出台至今，项目上访量不减反增，现在每日有效上访量基本在2—3组”。八号府邸销售经理张敏告诉记者。豪宅在市场的保值、增值能力更强，加之在各种政策的限制下，人们购买的机会少了，那么有一些人在能力所及范围内，置业时便会选择“一步到位”，这便促使一些人对高端物业表现出极大的兴趣。

另外，针对目前一些普通住宅房企为“救市”调整营销策略的作法，张敏表示，限购令出台时间不长，后市如何，应关注市场的动向。每个产品的形式不同，采用的营销方式也五花八门，调整营销策略有他们自己的理由，我认为在现今情况下，对于开发商来说，最根本的还是做好产品，为消费者提供更多精品的项目。某高端物业策划负责人胡先生则向记者透露，在西安的部分高端项目中，除了绿地·国际生态城的别墅项目早在限购令之前就调整了营销计划，目前基本清盘之外，其余的公园时光、海泊兰轩、湖城大境等高端项目的营销计划都没有变动。胡先生说，就他们的项目而言，客户一次性付款和按揭基本各持一半，受限购令限制后首付提高，银行按揭基准利率1.1倍等因素影响，可能会有更多的客户重新审核哪种付款方式更划算，最终一次性付款的客户可能会越来越多。

抗打击能力凸显

商类物业加速走热

据记者了解，限购令之后作为二线城市的西安和其他一线城市相同，普通住宅市场基本上已经看不到投资者的身影，政策的强压使得一部分热钱逐渐向商类物业聚拢，商业地产的热度再次显现。

南郊某项目置业顾问李小姐告诉记者，他们的项目中商业只占很小一部分，虽然目前也主要以普通住宅营销为主，但商铺走热的趋势在限购令后非常明显，仅3月5日一天就有一个陕北人一口气买了3个商铺。“商业地产投资倾向在前几年就表现出来了，限购令只是个加速器。”陕西中商联商业研究院运营总监侯治国在接受记者采访时表示，由于新“国八条”和地方版“限购令”的集中出台，房地产成交大幅萎缩，市场观望更趋明显，住宅产业肯定受到了很大影响。万科、SOHO等大腕房企就明确表示要转型进入商业地产领域。业内人士普遍认为，西安的商业地产项目将在今年集中亮相市场，在建设西安国际化大都市背景下，商业地产将会成为房产新政下的投资热点。但是投资热往往会伴随着跟风和盲目，商业地产开发说到底毕竟属于商业经营的物业场地供应环节，开发商需要对西安的商业环境和竞争格局相当熟悉，方可避免投资风险。

对于商业地产趋热，赏筑地产策划总经理任开社也表示，限购令将激发商类物业购买趋热，但他认为，目前相对于写字楼等其他商类物业形态，市场上比较稀缺的独立商铺则更为抢手。对此，侯治国表示，目前西安商业地产的发展，随着城市骨架的拉大进入了城市副中心、新兴城市中心、区域商圈区位新增商业项目的开发和大型商品市场、物流中心项目的投资开发，大部分属于新增商业网点，商业基础和钟楼、小寨无法比拟，需要靠商业资源整合、业态创新等来吸引市场目光，无疑加大了开发和商铺投资的风险，双方都会很谨慎，市场将逐渐进入理性发展阶段。