[导读：这次上调存款准备金率，释放出政府采取继续从紧货币政策、加码打击通货膨胀、助力房地产调控的信号，将更进一步打击房地产市场预期，促使房地产市场进一步形成向下调整的一致性预期，导致消费者更加坚定观望乃至弃购，也将加速一些开发商放弃观望而选择降价促销，加速降价潮到来…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

    上调存款准备金率不出所料对市场流动性影响不大

    正如事先所预料的，中国人民银行再次上调存款准备金率。中国人民银行3月18日宣布，从3月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点，这是今年第三次上调存款准备金率，也是去年以来第九次上调，将使大型金融机构存款准备金率达到20.0%历史高位。此前3月11日，本文作者陈真诚曾撰文预测称，中国央行可能将在不久的将来继续加息，央行还将继续上调存款准备金率。

    理论上来说，这次上调存款准备金率，可一次性冻结银行体系约3500亿-4000亿的流动性，能减少银行的放贷规模，收缩银行体系放贷所形成的流动性。不过，除减少未来银行新增贷款外，上调存款准备金率对市场上已经存在的流动性影响不是太大。

    央行发布的数据显示，去年和前年，共有超过20多万亿贷款(含表外贷款)已经放出，其中部分中长期贷款依然还在贷款者手中，还在市场中。

    而且，事实上，近年来，由于新的直接融资渠道的增加，银行贷款可能只占到社会融资总量的一半。

    由于利率为负，负利率导致大量存款从银行搬家而出，进入市场，通过非银行体系的借贷或投资形成社会融资总额，这些社会融资所形成的市场流动性，受上调存款准备金率的影响不大。

    也就是说，目前市场流动性依然充足，仅靠上调存款准备金率，其调控效果将有限。

    上调存款准备金率对开发商的开发贷款影响不大

    次上调存款准备金率，对房地产企业的开发融资影响更不大。一些开发商，本来就难以获得贷款。

    一些银行本身已缺钱，甚至到了没钱可贷的地步，在调控大势下更是已经从严收紧了房地产开发贷款。在这种形势下，即便不再次上调存款准备金率，一些开发商也本就很难获得贷款。

    也就是说，这次是否上调存款准备金率，房地产开发商在开发贷款方面的前后“待遇”基本差不多。

    有获得民间融资的渠道且有能力承担高于名义利率的民间融资成本的开发商，依然可以从非银行体系获得融资。没有获得民间融资的渠道或即便有诱导但没能力承担高于名义利率的民间融资成本的开发商，则继续不能获得融资。

    上调存款准备金率房价预期和通货膨胀预期的影响不可轻视

    不过，话又说回来，尽量这次上调存款准备金率，对市场上已经存在的流动性、对房地产获得开发贷款的影响不大，也尽管对房价、通货膨胀的直接影响不大，但央行这次再次上调存款准备金率，对政府调控政策预期、通货膨胀预期和房地产市场预期、房价预期尤其对房地产市场心理的影响不可轻视。

    央行再次上调存款准备金率，将释放出很强的政府采取继续从紧货币政策、进一步加码打击通货膨胀、助力房地产调控的信号，将更进一步打击房地产市场预期，促使房地产市场进一步形成向下调整的一致性预期，导致消费者更加坚定观望乃至弃购。本文作者陈真诚分析认为，这次上调存款准备金率，也将加速一些开发商放弃观望而选择降价促销，加速降价潮到来。

    还将加息并上调存款准备金率

    鉴于国内外经济形势、打击通货膨胀和调控房价的压力、负利率的影响，预期央行将来还将继续加息，甚至还上调存款准备金率。

    美国继续推进定量宽松货币政策，日本因地震海啸灾害也连续注资，两个全球经济大国开动印钞机，市场流动性增加的压力不言而喻。3月份，巴西、韩国、泰国、印度相继加息，欧洲央行或将在四月加息，全球将进入加息周期。在这种国际金融形势下，本文作者陈真诚分析认为，中国央行可能将在不久的将来继续加息，很可能在未来的一周或两周左右加息，甚至不排除在下周日接着加息的可能。

    大家不妨回想下，前两次上调存款准备金率，与当时的两次加息，前后相距均为约一周的时间。

    央行的这种做法，主要是为了强化调控举措的信号作用、对预期的干预影响和调控政策的叠加效果，使有限使用的金融调控次数和幅度的市场效果放大，而可“节省”上调存款准备金率和加息的次数和幅度，也为未来的可能性继续调控手段留下空间。

    建议开发商趁早降价以促进销售

    从目前房地产市场实际情势、政府释放坚定不移地继续坚持房地产调控不放松的信号、央行进一步从紧货币政策、回收流动性等来看，房地产市场回调的通道已经打开，房价已经进入下降通道。

    在经历了成交量连续大幅下降后，本文作者陈真诚分析建议，开发商可考虑趁早降价，以促进销售。

    由于市场预期已经异变，即便房价本身没多少下降或下降的幅度不大，但市场房价的期望价格已经在下降，并将继续下降。

    在整体市场形势已经异变之下，在这市场调整早期，趁早降价促销者，往往能获得相对于在后降价促销者更大更多的好处。

    越在早期，由于市场房价的期望价格还处于较高价位，市场整体概念价格还处于相对较高价位上，如果趁早降价促销，开发商或能收获市场整体概念价格下的相对较高价位上的降价促销。假如，市场整体概念价格为2万，降价10%即9折，可获得1万8的促销价格。

    而且，在早期，观望者可能容易被降价促销所吸引而买房，意味着早期降价的楼盘比在后降价的楼盘可能要好卖房，楼盘更容易卖房些。

    但如果在后降价，由于市场房价的期望价格在经过一段时间后降低至更低的价位，市场整体概念价格处于相对较低价位上，均处于比之前的较高价位要低的价位，开发商或只能收获市场整体概念价格下的相对较低价位上的降价促销。假如，市场整体概念价格为由2万降低至1万8，再降价10%即9折，就只可获得1万6千的促销价格。

    而且，越往后，市场房价下降的趋势可能更明显，更多人会更坚定认为房价将下降、进一步下降，更容易形成一致性的预期判断。于是，更多的人进一步选择观望，更多的人决定弃购，期望价格进一步下降，可能消费者更不容易被有限幅度的降价促销所吸引而买房，意味着越在后降价的楼盘比早期降价的楼盘更不好卖房，楼盘更不容易卖房些。

    降价促销并非因为资金压力

    需要说明的是，在市场确立向下调整的大势下，开发商是否选择降价促销，并不完全受是否有资金压力的影响，同时也受利益预期、保赢利水平的影响。

    目前房价中，依然有不小的利润空间。本文作者陈真诚分析认为，趁早降价者，往往能收获相对较高价位上降价促销卖房，意味着能获得相对较高的利润率。一个简单的道理是，降价降的首先是利润部分，首先是降低赢利空间，一般很难触及到成本部分。

    而且，在市场确立向下调整的大势下，开发商尤其大中型开发商选择趁早降价促销，不但有利于趁早回笼资金，还有利于同业竞争，获取更多的竞争资源等竞争优势，以便在市场调整周期内更好地参与竞争，实现加速扩张。

    这就是为什么往往是一些大型开发商率先降价的主要原因之一。

    一般来说，大型开发商的资金状况普遍比中小开发商要好。但事实上，往往是大型开发商率先降价。

    这也就是说，这次上调存款准备金率，对目前房地产市场来说，无异于雪上加霜，将加速市场向下调整，将加速一些开发商放弃观望而选择降价促销，加速降价潮到来，将加速大中型开发商选择降价竞争的策略，从而将加速市场洗牌。本文作者陈真诚分析认为，最早可能被洗牌的，将主要是此前过于快速扩张、应交土地出让金欠款太多的开发商，以及手中没有囤地的中小开发商，后者尤其为甚。