“商品房+保障房”的双轨制时代即将到来，今年的保障性住房建设任务中，公租房唱了“主角”。在建设前，各地要充分了解本地需要保障的人群结构特点和本地住房的供应情况，因地制宜选择适合本地的保障房建设模式。

    公租房成保障房主体

    2011年，全国将建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套，这几乎相当于2010年全国商品住宅的销售总套数。庞大的保障房计划传递着一个强烈的信号：“商品房+保障房”的双轨制时代即将到来!

    “今年与去年相比有一非常显著的变化，就是‘公租房’这一新生事物在去年还是一个崭新的提法，而今年已经唱上了‘主角’。 ”合肥学院房地产研究所副主任凌斌说。

    与全国一样，公租房也成为我省今年保障性住房建设的重点。 3月2日，我省保障性安居工程工作会议召开，会议上宣布我省今年将实物建房44.07万套，同比增长25.7%，而公租房由去年的0.36万套增加到了10.29万套，同比增长28倍。 “这种悄悄的变化，表明了我国在保障性住房建设的探路过程中，摆脱了‘住房’就是商品这一传统思想，并对‘售’‘租’比例进行了调整，鼓励群众通过租赁形式解决住房问题。 ”凌斌说。

    去年以前，廉租房和经适房一直占据着保障性住房建设的重要位置，相当数量的低收入群体因此获得实惠。但是，在一些地方也不约而同出现保障房遭遇“幸福的烦恼”，一些符合条件的市民对经适房的申购热情不高，而个别地方廉租房供大于求。

    究其原因，一位房产部门的工作人员认为，“除了保障性住房的地段和位置较偏这一因素以外，很大程度还是因为经过层层的严格审核后，真正符合申购条件的人员收入确实很低，并且难以获得商业银行的按揭贷款，只能‘望房兴叹’。 ”据悉，一度合肥市也遭遇了经适房供大于求的尴尬，与此同时，2010年以来，合肥市三次放宽廉租住房保障准入条件，将申请家庭年人均收入线由6485元提高到8840元。目前，合肥市廉租房保障对象收入条件已达到全市低保收入的2.3倍，低保家庭从2003年实施廉租住房保障之际即已做到了应保尽保。

    建设应因地制宜

    “经适房遭遇的‘烦恼’，对于保障性住房建设具有借鉴意义，应该提前预防。”凌斌认为，在保障性住房建设的探路过程中，各地由于经济发展状况不同以及省情市情不同，不同类型的保障性住房究竟以何种比例去建并不完全一样，不存在着单一的保障房模式。

    以合肥为例，据抽样调查，合肥市居住人口家庭户均拥有住房1.6套，90%以上居民都有一套或一套以上住房，10%左右的住房困难户，一部分已经列入廉租房保障范围，还有的在城中村改造和集资建房中得到解决。那么究竟谁买房困难?合肥市房产局局长张炜介绍，随着城镇化迅猛发展，合肥每年新增人口20万，而去年增加人口30万，每年建造房子10万套，购房难还是集中在新增人口。

    “如今，一个大企业建成投产，动辄近万人，少则上千人，短短几个月时间大量人口进厂，而这正是面临住房难的人群。 ”张炜举例。去年，合肥市在全省率先起步建设公租房，去年建设计划达到103万平方米，并形成了以企业自建为主，政府建设为辅的模式。今年将进一步加大公租房的建设，完成2.5万套的新建任务，公租房建设数量超过廉租房、经济适用房总和，占全省的25%。

    “在工业发展迅速，外来人口飞速增多的城市，有可能公租房建设更为重要，而对于房价平平、居民收入较低的一些三、四线城市，有可能廉租房和经适房的建设更为迫切。”凌斌建议，在建设前各地要做深入调研，充分了解本地需要保障的人群究竟是什么样的结构和本地住房的供应情况，以及“缺口”的大小等情况，从而因地制宜制定适合本地的保障房建设模式，“避免该保的人未保，但同时也要避免出现‘幸福的烦恼’。 ”

    后续管理需提前谋划

    “今年建设1000万套，未来5年建设3600万套，保障性住房覆盖面将达到20%以上。可以说，未来保障性住房建设规模、建设速度都将是前所未有的。 ”合肥学院经济系副主任朱德开认为，摆在面前的将有如何建好和如何管好两大难题。

    朱德开认为，要将保障性住房看作产业来看待、来经营，其建设以及后期的分配乃至未来的物业管理、修缮和维护都将是长期的，而这些均需要未来资金的来源，“如今，不仅要考虑如何去建的问题，同时也要将后续如何去管，纳入到思考的范畴。 ”

    据悉，合肥市即将出台有关公共租赁住房管理的暂行办法，规定除了开发区、工业园区投资建设公租房外，鼓励工业企业和用工较多的单位如学校、医院、大型商业等投资建设公租房，在自有存量土地不足的，可实现划拨供应。 “这一办法不仅可以探索解决建设公租房的资金问题，而且可以让职工就近上班，从而解决交通压力和减小生活成本，并可以较好地进行公租房的长期管理。 ”合肥市房产局局长张炜介绍。与此同时，合肥还在探索如何将该市高达8万套的空置住房“激活”到租赁市场，以货币补贴的方式帮助保障对象有房可住。 “放着大量的空置房，再建更多的保障性住房，这也是一种浪费。 ”张炜说。

    保障房如果“只进不出”或者“一保终身”，就不会长久和健康发展。包括公租房在内的保障性住房是政府提供的公共资源，应该留给真正需要的人。朱德开指出，要监测家庭收入的变化，让不再符合条件的保障家庭退出，就必须尽快建立与之配套的保障性住房管理机制和法律法规。