作为新“国八条”及“省六条”的落地政策，合肥市《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称“十三条”)昨天正式出台。政策规定，本地家庭将被禁止购买第三套住房。与此同时，合肥还公布了今年房价调控目标：房价涨幅不高于全市GDP、居民可支配收入增幅。

    限购规定: “限二禁三”不是很排外

    本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

    解读：这是此前合肥限购令的升级版，按照这一规定，本地家庭如果已持有两套及以上住房，今年内将被禁止买房。不排外，是合肥限购令的一大“优点”。相对于国内一些城市针对外地户籍居民买房需要提供1年乃至5年的纳税证明或社保证明的规定，合肥的规定很宽松。

    和国内其他城市一样，合肥此次将二手房纳入限购范围，对本来就有点冷的二手房市场来说，意味着更大的压力。

    信息发布:剩余房源公布得清清楚楚

    “十三条”提出，房产部门要及时公布商品房市场的供应和销售情况;国土资源、规划等部门要根据土地出让、规划审批和施工时序，提前公布今后一段时间市场的供应量。统计部门要加强房地产市场统计、分析和监测，及时研究发布住房价格变动信息。

    解读：信息透明，在交易市场对买方来说非常重要。今天合肥卖掉多少房子、价格多少，短期内还有多少房源出售;未来一段时间，多少土地将用于住宅建设……如果这些信息一一发布出来，准购房人就能做到心中有数，不会盲目恐慌。

    预售监管:没拿预售证不能收定金

    合肥将全面实施预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。房地产项目不得分层、分单元预售住房;凡取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部销售房源。严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为，严禁房地产开发单位在获得预售许可前变相收取资金。

    解读：还没拿到预售许可证，就开始收取定金;开盘时只拿出部分房源，“售罄”之后再等待房价上涨时慢慢卖;开盘价低至××××元起，实际想用这个价格买房只是“浮云”……如今的商品房预售市场，开发商完全处于强势地位，消费者往往被“伤得不轻”。合肥的这个规定算不得创新，如果落实得好威力很强;不过以往类似政策执行起来较难到位。

    调控目标:房价涨得不能比居民收入快

    合肥还提出，稳步提高城市居民家庭住房支付能力，确保2011年全市新建住房年度价格涨幅不高于全市年度GDP、居民可支配收入增长幅度。

    解读：新“国八条”和“省六条”均要求，各地应上报房价调控目标。而据了解，去年合肥城镇居民人均可支配收入19051元，增长11%，扣除价格因素，实际增长8.1%;全市GDP同比增长17.5%。

    保障房供应:呼吁开发商建设保障房

    2011年确保完成开工建设廉租住房2010套，新建公共租赁住房2.5万套(间)，新建经济适用房(困难企业集资建房)1700套，启动1.4万户城市和工矿棚户区改造工作目标任务……另外还提出，国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

    解读：合肥今年将建设保障性住房近4.3万套，加上廉租房租金补贴1万户左右，政府资金负担很重，所以呼吁国有房地产企业加入到建设队伍中来。

    商品房定价:备案房价3月内不能上调

    商品住房销售价格备案必须“一房一价”，未经备案的商品住房不予预售许可，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。为防止房地产开发单位虚报价格，高开低走，商品住房实际销售价格向下浮动范围最低不得超过经价格主管部门备案价格的5%。

    解读：明码标价，一房一价，这个提法以前就有。前两天，国家发改委也发出通知作出类似要求。此次，合肥再度重申这一规定，是想避免部分开发商利用均价或者起价等数据招揽客户;另外，规定商品住房实际销售价格向下浮动范围最低不得超过备案价格的5%，也有望杜绝开发商故意报高备案价格借势赚钱。

    五个问号亟待拉直

    合肥升级版限购令政策最终揭开面纱。业内人士评价说，合肥的政策虽然比不得北京严厉，但已与国内多数城市一样，踏入比较严厉的行列。政策已出，现实中如何执行，对于市民来说，还有不少细节上的疑问待解。

    有几套房如何来查证?

    有一套房，还可以再买一套;如果有两套房，就禁止购买。那么，开发商在卖房时，如何确定顾客拥有几套房?

    据悉，目前出台限购政策的城市中，已有不少出台了详细的住房购买流程表。市民买房由资料核验、资格核查、网上签约、合同备案、产权登记等环节组成。一般资格审查过程由房企或是销售机构完成——这一环节可以确认市民有几套房，也就是确认购房人有没有再度购房的资格。

    成年子女能另买两套房?

    合肥限购令的对象为居民家庭，很多市民都是一家人在一起居住，家庭到底如何认定呢?

    合肥老版限购令中规定，居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女。新版限购令之下，年满18周岁的成年子女可否作为独立家庭?如果可以，是不是能另外买两套房?

    共有产权如何区分?

    限购令实施前，非居民家庭成员之间拥有共有产权的住房，可以由共有人自行协商并经过公证，将该住房套数确定在其中一个家庭名下。那么新版限购令之下，如果某个市民提交公证材料将房子确定在其他共有人的名下，是否可以将这套住房不算在自家住房套数之内，从而达到再度买房的目的?

    先卖后买能行得通吗?

    合肥本地家庭禁购第三套房。如果某位市民有两套或三套房，因工作区域变动或孩子就读学校变动，确实存在着再次购房的需求怎么办?他先卖掉其中一套房，再买一套可以吗?据悉，目前广州等地允许居民“先卖后买”，合肥限购令对此则尚未明确。

    集体户算本地户口吗?

    目前，有很多大学生毕业后将户口挂靠在合肥的人才市场，视为集体户口。集体户口能否视作本地居民、买房不用出具纳税或社保证明?

    另外，合肥本地户籍家庭是否包括三县的居民家庭?家庭成员中若有1人为合肥市户籍，是否就算合肥市户籍居民家庭?

    各界淡定看待限购令

    合肥升级版限购令的最终亮相引发各界的关注，不过由于此前打了“预防针”，面对限购令大家总体表现淡定。

    市民：政策终于落地了

    “我一直在帮弟弟物色婚房，就是因为合肥调控政策没出台，一直纠结到现在。”合肥市民林小姐一直心存忐忑：一方面，她担心合肥的限购令可能不了了之;另一方面，她弟弟是外地户口，在合肥买房正遭遇越来越严的贷款限制。

    此次合肥限购令的出台，让她心里有了底。在她看来，这一方面是“限购令”，一方面是“保障牌”，那些有了两套房的家庭失去了买房资格，需求小了，房地产商也就牛不起来了。

    专家：基本符合大众预期

    合肥学院房地产研究所凌斌说，这个政策基本符合大众预期，一边是“限购”，一边是“保障”，且保障力度较大，将对楼市格局产生重大影响。另外，此次发布的房价调控目标，与统计部门的数据挂钩，届时与居民收入一对比，调控效果就一目了然。

    对于政策即将给市场带来的影响，业内人士各有看法。有人看淡市场：限购令使得部分消费者离场，必将导致楼市量价齐跌。有人则认为，从环比来看，楼市销量可能逐步好转：大部分等待政策落地的刚需购房者，将由观望转为出手。

    业内人士：营销策略要调整

    “从已经出台政策的城市，都能看出个大差不差。”蜀山区一家楼盘的销售人员淡定地表示，合肥的政策基本上是复制新“国八条”，没有过严也没有放松。不过，“禁三”还是对其市场预期造成较大的影响，未来开发商推出的产品结构和营销策略也将随之作出调整。